本文是对反向抵押贷款开办中采取不同付款模式时的比较研究，以有助于将来我国反向抵押贷款的开办状况有所比较 。
分析比较反向抵押贷款的模型说明
为了帮助借款人和他们的顾问对反向抵押贷款做出明智的决策，AARP已经发展了一 些模型，用来分析和比较反向抵押贷款的成本与收益。
在竞争性的反向抵押贷款产品中，它们各自与众不同的结构和多种多样的特征，即使是富有经验的财务分析家也很难估计出反向抵押贷款真正的成本和收益。本文的模型说明，正是在考虑了本贷款的独特结构和一系列表现市场特色的多变化的特征的基础上，提供了比较的共同标准。
对反向抵押贷款的比较无论哪一种反向抵押贷款，其成本和收益都高度依赖于三个关键因素：
l 借款人保持居住住房的期限；
l 期间住房价值的改变；
l 期间付给借款人的现金预付款。
但无论是借款人的住房使用期限还是住房价值的未来变化都无法预先确定。而且，大多数的借款人选择反向抵押贷款的支付方式时，并非是选择那些提供固定的未来现金预付款进度表的反向抵押贷款，而会根据自己的需要，选择多种贷款支付方式。因而最好的比较方法，应是在对以上三个因素的共同假定下，预测不同产品的未来成本和收益。
本模型说明首先对成本和收益未来形势的预测进行了定义，借款人借此来预测和分析比较反向抵押贷款的产品。要对预测的结果予以明晰地比较时，必须对住房的使用年限、住房价值变化和付给借款人的现金预付款等，给予相同的假定。做出这种预测中所用的年平均住房增值率和现金预付款，对每个产品都应该是相同的，且为人所知。这些必要条件确保了相同约束下的较为正确的比较。
投入和产出本模型说明由定义数据输入和数据输出组成。投入是指关于个体借款人和反映他们偏好的数据，这些数据用来产生详细的成本和收益预测。产出是指个别用户化的成本和收益预测，使得借款人借此在众多的反向抵押贷款产品中做出理性的决策。
数据输入为了产生个别用户化的成本和收益预测，必须从借款人那里获得以下数据：
l 私房屋主的出生日
l 住房估价
l 住房位置（州和县或邮递区号）
l 针对住房的现有债务
l 其它被房主请求的初始预付款
l 由房主选择的未来支付计划
u 仅仅是信用贷款最高限额
u 若干美元的信用贷款最高限额加上每月的无期限类型下的所得
u 每月的（明确的若干年限或无期限类型下）预付款加上若干美元的信用贷款最高限额
u 仅仅是每月的预付款
未来现金预付款模式，在预测反向抵押贷款的成本和收益过程中是个关键因素。但大多数借款人选择信用贷款最高限额形式，而非采取未来预付款固定的进度表形式。在模型说明之前，这个问题可通过对所有的信用贷款最高限额借款人假定简单、共同的现金预付款形式得以解决：通常是，结束（指签署法定合约从而设立反向抵押交易的结束，结束日期就是反向抵押贷款开始的日期）时为可获得总数额的50%，从那以后就不再领取任何贷款。尽管这个解决方案使得本产品在理论上能较为合理化，但它
l 为了以其它方式利用信用贷款最高限额而有意对借款人做了虚构的预测成本和收益；
l 不允许基于借款人想要的使用模式的产品比较；
l 对增长中的信用贷款最高限额的价值采取了很保守的支付方式。
本模型说明提供了一个新的思考方法。即选择信用贷款最高限额的借款人能够挑选明确的某种产品使用模型，被挑选的使用模型将产生所有的成本和收益预测。这个方法提供了更精确的预测，并且允许基于借款人特殊计划的产品之间的比较。为了解决增长中的信用贷款最高限额的净增值问题，模型说明假定所有信用贷款最高限额中的剩余资金，能够在贷款到期时收回。选择信用贷款最高限额的借款人，能够基于下列各项挑选使用模型。
选项包括：
l 每个月_____美元
l 每年_____美元
l 指定时候予以特殊的提取，例如
u 结束后_____年提取_____美元
u 结束后_____年提取_____美元
u 结束后_____年提取_____美元
l 不使用
借款人也许想要定期收回给定的数量，如来自增长中的信用贷款最高限额的每年或每月的增加部分。或者某借款人可能预期在结束后的一年内收回5000美元用于修理屋顶，结束三年后收回5000美元用于炉子的升级，结束六年后收回15000美元用于购买汽车。再或者，某借款人可能想知道追加的信用贷款最高限额在没有特别的提取下如何增长。
模型说明要求所有的成本和收益须在借款人挑选的信用贷款最高限额的使用模式基础上预测。由于法律顾问和出借人富有经验，指定的信用贷款最高限额使用模式将会被修正，以此反映借款人的选择。
数据输出模型说明定义了个别用户化的成本和收益预测，借款人可以借此在反向抵押贷款市场上做出明智的决策。这些预测在以下文献中被定义和描述：
l 反向抵押贷款比较——表格提供了各种比较反向抵押贷款选项的格式。
l 理解反向抵押贷款的比较——文献解释了在反向抵押贷款比较表格中提供的信息。为了更好地理解这张表格，就应该首先理解这份文献。
l 技术说明——本文献提供了关于产生指定的成本和收益预测的技术上的详细资料。目的是为了引导软件为需要它们的借款人或财务专业人员开发和提供技术上的详细资料。
反向抵押贷款比较| | （A计划） | （B计划） | （C计划） |
| 结束时的现金 | | | |
| 信用贷款最高限额 | | | |
| 增长率 | | | |
| 月预付款 | | | |
| 预付款类型 | | | |
| 总现金预付款 | | | |
| 净成本 | | | |
| 剩余现金** | （ ） | （ ） | （ ） |
| 总年速率 | | | |
| 总现金预付款 | | | |
| 净成本 | | | |
| 剩余现金** | （ ） | （ ） | （ ） |
| 总年速率 | | | |
| 总现金预付款 | | | |
| 净成本 | | | |
| 剩余现金** | （ ） | （ ） | （ ） |
| 总年速率 | | | |
| 总现金预付款 | | | |
| 净成本 | | | |
| 剩余现金** | （ ） | （ ） | （ ） |
| 总年速率 | | | |
| 总现金预付款 | | | |
| 净成本 | | | |
| 剩余现金** | （ ） | （ ） | （ ） |
| 总年速率 | | | |
*同你年纪相同的人的剩余寿命期望中值
**圆括号里的数字等于信用贷款最高限额中剩余的数额。为更详细的资料，可参见附上的"理解反向抵押贷款比较"。
理解反向抵押贷款比较现金预付款 部分显示你能从每个反向抵押贷款计划中得到的现金收益。这些数字已除去任何你可以用来支付贷款费用和结束成本的现金预付款。"NR"意味着你没有请求特殊类型的现金预付款。
结束时的现金 是在贷款的开始你所要求的付给你的现金的总和。它包括所有你可能用来偿还针对你的住房的任何现有债务的资金。但不包括任何用来支付贷款成本的资金。
信用贷款最高限额 是你所要求的信用贷款最高限额账户的总美元数。
增长率 是信用贷款最高限额中剩余的未使用资金的增长的比率。房屋资产净值转换抵押（HECM）信用贷款最高限额保持增长直到你撤回你所有的剩余资金。"NA"意味着信用贷款最高限额不增长。
月预付款是你所要求的每月付给你的固定的美元数。
预付款类型是你所要求的月预付款的类型："无期限"（tenure）意味着只要你还居住在该住房就有预付款；"期间"（term）意味着贷款预付款在明确的年限里支付，年限显示在圆括号里。
贷款预测。表格的剩余部分显示贷款如果在不同的未来时间终止将会怎样。所有的数字是在当前利率、贷款成本、你的当前年龄、你的寿命期望、你的住房的当前价值、你的住房价值增长的速率的基础上所做的估计。
"__*年以后"是贷款开始后的年数。中间带星号（*）的数字是指跟你同年纪的人的剩余寿命期望中值，根据贷款事实法案（Truth－in－Lending law）中的规定得到。大约同年纪的人中有一半将活得比这些规定的年数更长，而另一半则比这个少。其它列出的年数等于此寿命期望的20%、60%、140%、180%。如果私房屋主不只是一个，年数就以最小的所有者的为基础。住房增值。你的住房价值每年增长的比率称为"增值率"。在贷款事实法案中使用的中值率为4%。你可以在www.ofheo.gov网站中查到从1980年开始的年份里5年期所在州的实际比率。这个比率可以取0%和8%之间的任何值。
总现金预付款。这是直到贷款终止为止所有的你将得到的现金预付款的总和，包括在表格前描述的信用贷款最高限额的提取数。总现金预付款不包括在贷款末期任何信用贷款最高限额中剩余的数额，这些已包含在"剩余现金"里。"总现金预付款"还需要预测没有考虑资金的时间价值，但这个缺点并没有看起来那样严重，因为同样的状况总是在同样的现金预付款模式下给予比较。所以，每月的预付款流入不会同一次性的现金总和比较。
剩余现金。这是在贷款的末期你或你的继承人可以获得的现金总额，包括那时候信用贷款最高限额中的所有剩余数，及在偿还贷款后的任何剩余的资产净值。这个数字是假定你住房的未来价值的7%，将被用作支付给房地产经纪人的销售佣金。
净成本。这是在贷款末期你欠的总美元数（包括最后的信用贷款的最高限额提取），减去总现金预付款和所有最后的信用贷款最高限额提取数。若你所收到的总现金额大于你欠的总额，此数字就会变成负数。总年速率。是以单一比率表示的总的年平均成本。这类似于在贷款事实法案中定义的总的年贷款成本。除了它是基于前面解释过的未来的五年数据、在表格前描述的信用贷款最高限额提取、所有信用贷款最高限额资金的最终撤回、由实际贷款中使用的利率及任何留出用来支付修理和第一年的税收、保险费的资金，在结束时使用的利率组合下的利率方法。
概要：当你对任何计划和年份计算总的现金预付款、剩余现金和净成本的总和，总数相当于那时候住房价值的93%，假定住房是以在表格前规定的比率增值，且销售住房的成本等于房价的7%。
实例：一个75岁的老人拥有价值15万美元的住房，她考虑要得到75000美元的信用贷款的最高限额，初始其以每年8%左右增加。她打算每年大约提取5000美元。在她剩余的寿命期望（12年）里，如果住房价值以每年4%增长，到12 年期满她的住房将值到240155美元。如果住房在这个点位上售出，且房地产经纪人的销售佣金为住房价值的7%，则净销售收益是223344美元。到那时，她将会从每年提取5000美元的信用贷款最高限额中获取60000美元，还有91098美元的剩余现金，同时有72246美元的净贷款成本。将这三项加起来共得到223344美元，刚好是未来住房价值的93%。这三项说明：
l 在贷款期间你将会得到你的住房未来净值是多少
l 在贷款终止时还有多少剩余给你或你的继承人
l 有多少钱是用来支付贷款成本
反向抵押贷款的技术说明| 结束时现金 | 初始债务支出总和加上顾客要求的初始预付款；不包括负担贷款成本或购买年金的资金 |
| 信用贷款 最高限额 | 顾客要求的初始信用贷款最高限额总额；若"NR"表示没有要求 |
| 增长率 | 伴随圆括号内的持续增长率的初始年复合率；例如"5%(5)"=适合五年的5%，"7.5%(K)"=适合无限期的7.5%；"NA"=没利用的 |
| 月预付款 | 顾客要求的每月预付款额；"NR"表示没有要求 |
| 预付款 类型 | 顾客要求的月预付款的类型："无期限"或"期间"，"寿命＋H"＝贷款＋退还的终身年金或给继承人的周期性某支付，"寿命－H"＝贷款＋继承人没有受益的终身年金 |
| 所欠 总额 | 此数据在比较中没有出现，但被用来产生其它出现的数据。除了下列不同点，它相当于在总的年贷款成本中计算的贷款到期时借款人所欠总额：a．假定由顾客指定的信用贷款最高限额提取加上贷款到期时所有信用贷款最高限额剩余资金的撤回；b．到期日含义在下面的"结束后的年数"里定义。 |
| 结束后 的年数 | 除了下列所列各项，假定的到期日在适合总的年贷款成本比率规定： a．"结束后的年数"意味着结束后的全部年数，例如，结束后5年等于贷款的第6年的第一天；b．在"选项"中5年到期日即为寿命期望中值乘以系数0.2，0.6，1.0，1.4和1.8；在最近的整年中，"多项选项"中乘数为0.6，1.0和1.4。 |
| 总现金 预付款 | 由顾客选择，等同于下列各项总和：a.初始债务偿还和所有额外的初始预付款，但不包括任何用来支付结束成本或贷款费用，或购买年金的资金；b.所有直到到期为止的每月贷款或年金预付款；c.由顾客指定的信用贷款最高限额提取，但不包括贷款到期时对信用贷款最高限额中剩余的任何数额最后的提取数。 |
| 剩余 现金 | 贷款到期时，下列各项的总和：a.贷款到期时信用贷款最高限额中剩余的任何数额的最后提取数；b.贷款到期时住房价值的93%（或交易文献要求的任何更少的比例）减去"所欠总额"，所欠总额中包括了信用贷款最高限额中剩余的任何数额的最后提取数；;c.任何正在进行的年金收益的当前价值是以定义的时期或当时顾客的剩余寿命期望为基础，且在初期贷款利率，或任何去世收益或退还的当前价值上予以折价。 |
| 净 成本 | 包括最后的信用贷款最高限额提取在内的所欠总额，减去下列各项的总和：a．总现金预付款；b．最后的信用贷款最高限额提取；c．"剩余现金"条款下的c.注意："净成本"可能是负数。 |
| 总年 速率 | 总的年贷款成本利率有以下区别：到期日在上面 "结束后的年数"里已定义；b.收益包括由顾客确定的信用贷款最高限额提取加上到期时所以剩余的信用贷款最高限额剩余资金；c.收益包括"剩余现金"条款下的c；d.所有贷款预测的每月加总；e.在结束时假定的为修理和第一年支出的留出部分。 |
翻译 岑惠
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