本文对反向抵押贷款在美国开办的状况给予初步的介绍.
房产是大部分美国人最重要的财产，从原则上讲，在退休的时候，房产可以用来支持老年人的消费。反向抵押贷款是可以让老年人在不卖掉房子的情况而利用房子进行消费的一种机制。然而迄今为止，这个市场却非常之小，少于1%的老年人的房产有反向抵押贷款。本文将对反向抵押贷款进行回顾，并从中寻找反向抵押贷款缺乏吸引力的原因。
在传统的贷款条件下，个人借钱买房子，并分期付款给贷款者。然而在反向抵押贷款下，房产所有者将其房子抵押出去，并从贷款者手中吸取一定的金钱。跟普通房产贷款不一样，普通房产贷款在个人死亡、搬迁或卖掉房子前是不付款项和利息的。当这些事情之一发生时，借款者或其房产要对金额偿还贷款负有责任。从一个当前普遍接受的观点来看，贷款者是不会把房子作为偿还的对象的，即房子不能用来偿还贷款。因此贷款只能用任何可能的资金进行偿还，包括卖掉房子所得的金钱。
家庭房产反向抵押贷款（HECM）是市场上出现的最重要的反向抵押贷款。（Home Equity Coversion Mortgage）家庭房产反向抵押贷款是从1987年《国家房产法案》（National Housing Act）的制度开始出现的，当时，议会授权"房产和城市发展部"（Departmon of Housing and urbcm Development(HUD)）制定一部试验性计划，并在整个1991年发放2500份的反向抵押贷款。在以后的十年里，议会扩大了计划，在1998年时，使反向抵押贷贷款成为一项永久性法案，并将反向抵押贷款的数量增至150000份。
家庭房产反向抵押贷款适用于以下人群：62岁及62岁以上的房产所有者，他们拥有主要房产或者可以在整个贷款过程中偿还以前的房产负债。最大贷款额度主要取决于三个方面：房子价值、期望的平均贷款利率，以及借款者年龄。
房子价值是直接影响贷款额度的重要因素——房子价值越高，贷款额额度越大。但是对于家庭房产抵押贷款（HECM）来说，在计算贷款额度时，其对房子估算的价值不能超过联邦房产管理局的限制（这限制基于不同的地区，可以从132000美元到239250不同）。因此，那些房产价值高于联邦房产管理局上限的房主就被排斥在反向抵押贷款的范围之外。
利息支付是在整个贷款过程中需要加进去的原则，因而也必须作为偿还贷款的一个部分而计算进去。因此，在决定贷款额度时，利息的支付也要考虑进去。与之相对应的就是说对于任何一个给定的房产，较低的利率意味着借款者可以取得较高的贷款额度，因为利息的支付在整个贷款中占有的比例较小。
对老年人来说，年纪越大，其所能获得的贷款时期就越短。因为利息支付是随时间而增加的，较短的贷款期限意味着利息越低，那么，贷款额度就越大。下表反映了对于一个房子价值100,000美元的借贷者来说，贷款额度如何随年龄和利率而变化的。
借款者可以用以下方式取得贷款：固定时间领取，信用卡领取，邮寄至家里，或以上几种方法的综合。这些领取方法中，信用卡最为流行——在1999年7月，房产反向抵押贷款的借款大约有2/3的人使用这种方法；第二种流行的方法（13%）是固定期限领取和信用卡领取相结合。在使用信用卡领取时有个好处，即就是未使用的钱可以取得利息，其利息率和支付的贷款利率一致，因此这种方法极为流行。
为了保护借款者和贷款者双方的利益，就需要有一系列的约束措施。第一，不能逼迫借款者卖掉房子以支付贷款，第二，不管借款者的居住时间有多长，借款者所负的债仅限于房子价值。最后，如果贷款者破产，则"房产和城市发展部"（HUD）代为支付。
对于贷款者来说，最大的风险在于所贷款项可能超过房子价值，主要有三个原因：第一，如果借款者选择终身贷款，则他住在房子的时间可能太长而导致贷款额度之和大于房子价值；第二，如果实行的是浮动汇率，则利率的上升会加大贷款额度，这可能再一次使贷款额之和大于房子价值；第三，当到期时，房子价值可能比估算的要低。在房产反向抵押贷款中，FHA的贷款保险将这三个风险都列入保护范围，FHA是由借贷者的保险费支付来取得资金的。
在1997年以前，房产反向抵押贷款的贷款者增长迅速，但到1999年，贷款者数量从195下降到大约174，因为很多金融机构发现反向抵押金贷款不能获利。尽管议会已经授权HUD发行150,000份贷款，但是直到2001年5月，也只发行了50,000份。
除了家庭房产反向抵押贷款外，还出现了两种产品。第一，在1995年，Fannie、Mae发行了一种称为"家庭持有者（Home keeper）"的反向抵押贷款。"家庭持有者"的优点之一在于其借入额的上限高（2001年是275,000美元），另外，"家庭持有者"并没有提供在特定的时间以何种方式领取贷款的方法，也没有对不使用信用卡的人提高贷款限制。第二，金融自由高级基金公司发行了一种反向抵押贷款，该贷款的目标人群在于那些比较富裕的房产所有者，因此它所提供的最大贷款额为700,000美元。把上面两家公司发行的贷款和"家庭房产反向抵押贷款"发行的大约50,000份相加，大约有60,000份。这小于14,500,000的潜在市场的1‰。
反向抵押贷款对于那些生活贫困但拥有房产的人来说当然是有吸引力的。但是美国人对这项金融创新并不热心。一个明显的解释是人们想把他们的房产留给后代。事实上，研究人员发现，老年人倾向于持有他们的房产，因为他们想把房子作为遗产。通常，房子是遗产中最重要的财产。关键的问题在于房子遗产是否应该提倡，房子作为遗产是否值得。
例如，在事先并不知道房子价值的情况下，其贷款价值可以等于遗产的价值是不太可能的。确实，其它的原因也可以解释反向抵押贷款市场不大的原因。
存在着一些因素使房产所有者不喜欢反向抵押贷款。这些因素包括成本的上升，较低的借款限制，未来的医疗支出以及对债务的恐惧。
贷款成本是明显的。借款者要支付初始费用，抵押保险费用和决算费用。另外，如果需要终身支付服务费用，则这些费用将从借款人的贷款额度中扣除。在1999年，对于一个中等额度的反向抵押贷款的借款者来说，这些费用之和高达10,000美元。与之相对应的，一个中等额度的借款者所能借贷的钱大概是从52,500美元到63,000美元（假设利率为7%-9%）。这样，成本高达20%。
贷款额度的限制也会降低需求。部分原因在于，较低的贷款额反映了未来的利率将上升，所以初始的数额将相对较小。但是，在一些案例中，房产所有者并不是因为财产评估问题而不进行抵押贷款，而是因为受到FHA对于房产评估价值上限的制约。FHA的目标在于那些中低收入的借款者。这个制约也限制了一部分人进入反向抵押贷款市场。
有些人还认为，反向抵押贷款不流行是因为未来的医疗费用的因素。如果他们过早地将房子抵押出去，则无法应对未来可能出现的重大疾病。另外，如果将房子抵押出去，则会造成搬迁的困难。当然，也有人认为反向抵押贷款是有好处的，比如，如果采用信用卡支付的方式，则他们可以存一些钱以备疾病的突然到来时，可以预防不测。
除了以上讨论的原因外，老年人大部分都不希望背有任何的债务。这些人一生都为了偿付买房子的费用而工作，因此不希望在老年时再背上债务。更进一步的，正如某些贷款者所说，关于反向抵押贷款的中介信息大都是讲其潜在成本，而不是其潜在收益。有些人甚至认为，反向抵押贷款就等于把家卖了。
尽管有政府的强力保护措施，很多贷款者仍不愿意开拓这个市场。有一些不利因素可以很容易就解决，如果需求够旺盛的话。但是一些不利因素却使贷款者却步。
反向抵押贷款的一个困难之处在于其所获得的收益小于以前贷款方式的收益。AUD有效地限制了贷款者所能收到的费用，直到最近，HUD也仍只允许贷款者收取1,800的初始费用。老年人通常付不起任何的附加费用（在2000，AUD允许贷款者收取2,000美元的费用，或者最大贷款额度的2%）。另外，房产反向抵押贷款也很耗时间，因为老年人大都非常细心，而这种贷款也涉及到很多法律条文。
另一个问题在于大部分的老年人所拥有的房产年久失修，因为住房反向抵押贷款的申请者大都是那些老并且穷的人。尽管条约写明房子破旧者不可获得贷款，但是贷款者不想对这些"容易受伤"的老年人拒绝，特别是当他们生病急需用钱的时候。
当住房反向抵押贷款开始实施时，各种各样的法律条文也阻碍了反向抵押贷款的实施，尽管很多法律障碍随着时间而减少，仍存在太多的法律不确定性。例如，在一些州，如果贷款者破产，那么其后果究竟如何，仍无法律界定。
从总体上讲，反向抵押贷款市场难以扩大，主要是由于种种障碍出现在房产所有者面前，从而缩小了需求。但是一旦需求扩大，那么贷款者的很多问题就可以得到解决。例如，高需求可使贷款者降低成本，并促使他们创新出一些工具来越过当前的法律条文和税收障碍。然而，高需求的难以实现，即从另一个方面看，对住房反向抵押贷款的需求会因为人们认为房子是财产的代表或者将房子留给后代而减少。
你可以使用这个链接引用该篇文章 http://publishblog.blogchina.com/blog/tb.b?diaryID=1284689