本文对美国目前开办的反向抵押贷款的有关法律规定以介绍，以对该金融产品最终在我国的开办有所助益。
美国反向抵押贷款相关法律条文简介
（本文主要参照美国《联邦银行法》第6－h款，《联邦不动产法》第280和280－a款）
（a）《银行法》6－h条款和《不动产法》280和280－a款，以及现在这部分赋予了贷方开展反向抵押贷款的排他的权利，这些条款将在79.2部分详述。银行法案的第38、39、80和82部分的总述条款不是反向抵押贷款的依据。
（b）这部分以及38、39、80和82部分都不适用与老年人房产转抵押保险示范项目条件相符的贷款，即"HUD/HECM"反向抵押贷款项目。
（c）反向抵押贷款由联邦抵押联合会（FNMA）发起并遵从FNMA政策条例，《纽约不动产法》的280和280－a条款与这部分保持一致。然而，这部分的79.12节仍适用于开展这项贷款的贷方。
一、 反向抵押贷款业务的发起与授权1、反向抵押贷款（HECM）业务由联邦抵押联合会（FNMA）在1986年发起并实施，并受FNMA颁布的法规政策条例框架约束。
2、政府在联邦住在管理局（FHA）下专门设立HECM项目管理部门予以管理。
3、FHA授权的合法贷方拥有开展反向抵押贷款的排他性权利。"合法贷方"主要指：任何银行、信托公司、国家银行联盟、储蓄银行、储蓄和贷款协会、联邦储备银行、联邦储蓄和贷款协会、信用联盟、联邦信用联盟和任何授权的抵押银行，以及其他FHA特别授权的实体。
4、FHA授权标准：
(1) 除了《联邦金融主管机构条例》410.1款规定的金融职责要求之外，所有实体必须从联邦或州级管理部门取得不可撤消的备用信用证书，并且帐面上必须长期保有满足未来12个月贷款需求的最少3，000，000美元的余额，第一期信用证书期限至少要两年。
(2) 发放信用信函的金融部门不能隶属于贷方。
(3) Dun&Bradstreet信用服务评级公司连续三年评级达到4A1或5A1的贷方，不受段（1）条件的限制。
(4) 贷方必须有10，000，000美元以上的资本。
(5) 贷方可以依靠母公司来满足（4）款的条件，母公司必须拥有100，000，000美元以上的资本，并且向主管部门书面保证向贷方注入不低于10，000，000美元的资本金。
(6)除上述要求之外，贷方必须以书面形式向抵押银行主管机构申请开展这项业务。书面申请必须包括以下内容：
①姓名、地址、电话、贷方业务的主要领域
②负责反向抵押贷款项目执行官的姓名
③款的免责项及相关证据
④一份备用信用函
⑤一份最近的财务报告
⑥A.M.Best公司签发的报告的复印件
⑦主管部门向其指派反向抵押贷款代理服务机构的证明
⑧任意一份贷方和符合条件的信托者签订的合同
⑨信托者和指派机构的名字、地址、电话和主营业务
⑩一份贷方承诺有限放弃赎回权的证明复印件
11.主管部门需要的其它材料
二、定义1、"反向抵押贷款"指有不动产抵押保全的280或280－a贷款，这个不动产必须是1－4人的定居家庭独立房产或者多个抵押人共有的房产。这个贷款在贷款期限内分期等额付给抵押人、或者不等额支付、或者两者相结合。反向抵押贷款有固定期限。反向抵押贷款不能用证券、其它财产所有权、租赁财产或和他人共有财产做抵押。
2、280贷款中的"借方"指年龄拥有符合条款（1）的抵押房产的，不小于60岁的公民,他的收入不能超过该州的中等收入水平。
3、280贷款中的"借方"指拥有符合条款（1）的抵押房产的,年龄不小于70岁的公民，他的收入不能超过该州的中等收入的80％。
关于这部分的说明：
（a）"授权贷方"和"贷方"指任何银行、信托公司、国家银行联盟、储蓄银行、储蓄和贷款协会、联邦储备银行、联邦储蓄和贷款协会、信用联盟、联邦信用联盟和任何授权的抵押银行，以及依照79.3款反向抵押贷款主管部门授权的任何实体。
（b）"280贷款"必须在《不动产法》280款下实施
（c）"280－a贷款"必须在《不动产法》280－a款下实施
（d）"反向抵押贷款"指有不动产抵押保全的280或280－a贷款，这个不动产必须是1－4人的定居家庭独立房产或者多个抵押人共有的房产。这个贷款在贷款期限内分期等额付给抵押人、或者不等额支付、或者两者相结合。反向抵押贷款有固定期限。反向抵押贷款不能用证券、其它财产所有权、租赁财产或和他人共有财产做抵押。
（e）280贷款中的"抵押人"指年龄不小于60岁的公民。
（f）280贷款中的"抵押人"指年龄不小于70岁的公民，他的收入不能超过该州的中等收入的80％。
三、 业务形式1、FHA有保险的住房反向抵押贷款。这种贷款业务经美国国会认可，它保证反向抵押贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿。这种货款机动灵活，可供用户选择方式很多。用户尽可能长时间生活在自己住房内，并在一定期限内按月分期获得贷款。其特点是不需借款人到期还款，只是贷款到期停发，直至住户搬迁或死亡后才收回抵押住房还贷，其间利息照常计算并累加，方式由用户选择。条件是住户获取贷款前要预先在有关机构作资格认可。
2、FHA无保险的住房反向抵押贷款。这种贷款有固定期限，用户须在约定期限内还贷，发放对象为适当少数用户。在获得贷款前，老年住户须在有关金融机构协助下作出长期资金运作计划，并做出搬移住房及还贷计划。因为这种贷款名额有限，贷款人在有关机构协助下才能获得政府资助，并以有一定收入对象为入选资格。
3、放贷者有保险的住房反向抵押贷款。这种贷款由金融机构办理有关保险，贷款对象资格不需政府认可，发放贷款的机构与住户共同享有住房未来增值的收益，并要求住户至少保留住房资产25%—30%作为偿还贷款的保证，这样虽然减少了可抵押贷款额度，但有利于住房继承者对住房增值部分的受益。
四、手续程序借方 |
FHA的HECM管理局 |
贷方 |
独立合法中介机构 |
①咨询 |
②申请 |
⑦符合条件，提供保险担保 |
⑥申请保险担保 |
③委托 |
④抵押房产综合评估 |
⑧签订合同 |
⑤反馈 |
附加条款：
(1)贷方必须提供一个免费电话号码和一个负责解答申请者和抵押者问题咨询或投诉的人的姓名。如果没有免费号码，贷方必须接受对方付费电话。
(2)贷方必须保有近三年的开展反向抵押贷款业务的所有帐簿和记录，并允许主管部门核查，贷方应该承担核查的所有成本和花费。
(3)如果贷方业务超出州的范围，贷方应该指定主管部门作为反向抵押贷款业务的代理和服务机构
(4)贷方必须把反向抵押贷款合同和其它文档提交给银行主管部门审查。
(5)贷方不允许接受电话申请，但这不限制贷方接受潜在购买者就该产品的电话询问。
(6)贷方不允许要求或接受申请者或抵押者判断供词。
五、抵押银行和其它实体开展反向抵押贷款业务的许可（a）作为《纽约法》的补充，合法的抵押银行、保险公司、外资银行保险部门、国立非营利组织以及银行法案39.2（c）款规定的合法机构在提供反向抵押贷款之前必须遵守以下要求：
（1） 除了《主管机构条例》410.1款规定的金融职责要求之外，所有实体必须从联邦或州级管理部门取得不可撤消的备用信用证书，并且帐面上必须长期保有满足未来12个月贷款需求的最少3，000，000美元的余额，第一期信用证书期限至少要两年。
（2） 发放信用信函的金融部门不能隶属于贷方。
（3） Dun&Bradstreet信用服务公司连续三年评级达到4A1或5A1的贷方，不受段（1）条件的限制。
（b）贷方必须有10，000，000美元以上的资本。
（c）贷方可以依靠母公司来满足（b）款的条件，母公司必须拥有100，000，000美元以上的资本，并且向主管部门书面保证向贷方注入不低于10，000，000美元的资本金。
（d）（a）和（b）不适用于以下贷方：
（1） 反向抵押贷款在贷款期限内就完全支付者
（2） 反向抵押贷款在二级市场卖给4A1级或5A1级的投资者者
（3） 目的是为了给抵押人购买养老金者
（e）除上述要求之外，贷方必须以书面形式向抵押银行主管机构申请开展这项业务。
书面申请必须包括以下内容：
（1） 姓名、地址、电话、贷方业务的主要领域
（2） 负责反向抵押贷款项目执行官的姓名
（3） （a）款的免责项即相关证据
（4） 如果达不到（a）款的免责条件，需要一份备用信用函
（5） 如果达不到（b）款的免责条件，需要一份最近的财务报告
（6） A.M.Best公司签发的报告的复印件
（7） 主管部门向其指派反向抵押贷款代理服务机构的证明
（8） 任意一份贷方和符合79.5款条件的信托者签订的合同
（9） 信托者和指派机构的名字、地址、电话和主营业务
（10） 一份贷方承诺有限放弃赎回权的证明复印件
主管部门需要的其它材料
六、280和280－a贷款条件及附加条款1、280和280－a贷款必须满足以下条件：
(a) 贷方安全手段必须能清楚、显著地对反向抵押贷款的安全性进行识别。
(b) 所有贷方必须遵守现行联邦法律和规定，包括但不局限于《贷方诚信法案》、《贷方平等信用机会法案》和《房地产居住法案》的相关部分。
(c) 反向抵押贷款到期之前，贷方只能向申请者收取规定的申请费。
(d) 最大的贷款额度不能超过抵押财产评估价值的80％。贷款比例的计算过程中，必须区分开分子（如（1）所定义的）和分母（如（2）所定义的）
(1) 分子指贷款本金和所有相关费用。包括贷款本金，利息，与贷款相关的费用、成本、支付，贷款用于购买养老金用途的收费，用于保全抵押贷款的不动产的税收和保险费用等
(2) 分母指不动产的评估价值
贷款比例＝（贷款本金＋相关费用）/不动产评估价值 <80%（e）上述（d）的另一种表述方式是，反向抵押贷款中的抵押人之于贷方的总债务不能高于不动产真实价值的80％，这个80％不包括抵押人违约所造成的贷方遭受的实际损失。
（f）抵押者可以在贷款期限内随时预付贷款而不受处罚，还贷灵活。
（g）贷方不能向抵押人要求或使用除用作保全抵押贷款的不动产之外的财产。
（h）如果贷方向抵押者支付贷款迟延15天以上，贷方应该遭受这笔贷款利息的两倍罚款。
（i）如果可能的话，贷方必须向申请者提供一份由当地信息服务和咨询部门准备的详细的中立的声明。另外，在抵押者提交证明律师、房地产发展咨询机构或者其它咨询部门已经向其解释反向抵押贷款事项的书面陈述之前，任何贷方不能签发反向抵押贷款。
（j）在280和280－a贷款期限末段，抵押者可以要求重新评估不动产，以增加每期支付直至贷款期满。这种再评估可由贷方单独进行，费用由抵押人承担。如果评估出来不动产增值，贷方必须向抵押人增加每期支付直至期满。
（k）依据支付不动产税和保险费用和抵押人个人费用支出的要求，贷方和抵押人可以商议成立一个由抵押人或承受抵押人控制的专门储蓄帐户，以支付上述费用并保障不动产的完整性。储蓄帐户资金来源于反向抵押贷款。
（l）安全协议必须包括下列内容：
（1）合同终止条款清单
（2）贷方有义务向抵押人通告可能导致合同终止的事件内容
（3）抵押人指定的第三方当事人姓名，贷方有义务向他提供可能导致协议终止的事件的书面通知。贷方也可以向抵押人安全协议中指定的第三方当事人提供一份承诺放弃赎回权的文档的复印件，并通知当地部门。
利息应该按期累积，记入抵押人费用支出，或者记入贷款本金。
(m) 用于购买养老金用途的反向抵押贷款需要符合下列条件：
（1）签发养老金的公司必须是取得纽约州执业执照并被A.M.Best公司评级为优秀的公司。
（2）养老金托管人必须满足：
（i）托管人必须是有合法执业资格的银行机构或保险公司
（ii）跨州托管人必须指定监管部门为其反向抵押贷款的代理和服务机构
（iii）托管协议必须服从纽约法律管理
（iv）养老金必须由托管人或保险公司直接支付给抵押人
（v）不管贷方或投资者是否在托管中得利，抵押人都要求得利
2、280贷款的附加条款（1）贷方可以保持一个帐户，用于支付不动产的税收和保险费用
（2）安全协议可以允许贷方享受不动产再评估中增值部分的一部分。
（3）贷方可以要求抵押人投保抵押保险作为本金或者累积但免付的利息。
3、280－a贷款的附加条款（1）贷方可以保有一个帐户，用于在向抵押者支付贷款期间支付不动产的税收和保险费用。
（2）如果不动产仍然是抵押者唯一住处，抵押人可以一生保持不动产的使用权。
（3）贷方在10期限内将反向抵押贷款支付完之后，有权终止合同，并且可以取得不动产再评估增值部分的不高于20％的部分。
（4）抵押人可以继续持有作为本金或免付利息的抵押保险，但这个保险必须署承受抵押人的名字，作为其收益。这个要求不适用于任何已经在二级市场出手的贷款。
（5）在提供反向抵押贷款之前，贷方必须准备一张以"贷方有限放弃赎回权"的表格，以备监管部门确信这份协议已经设立了协议终止条款。
4、关于反向抵押贷款的抵押不动产的特别说明：
（a）抵押者需要保证不动产的完整性，并进行必要的维修。
（b）如果抵押人不能对不动产进行必要的维修以保持其完整性，贷方可以安排维修，通过下列途径支付费用：
(1)从储蓄帐户中支取。
（2）从每期支付中支付，但支付额不能大于每期总支付额的25％。
（3）增加贷款本金。
如果建立了储蓄帐户，贷方优先选择（1）。
（c）在向抵押人支取必要维修费之前，贷方必须书面通知其问题所在，除非存在致命的隐患。
（d）贷方有权检查不动产的使用情况
五、贷款的终止在下列情况下可以终止280和280－a贷款：
（1）出售、转让或赠送不动产的任何部分，不论是自愿、非自愿甚至法律所为。
（2）抵押人死亡。
（3）抵押人不在将此不动产做为其主要定居住所。
（4）抵押者无力支付不动产税或者依照安全协议无法占有所有保险费。
（i）如果抵押者无力付税或无法持有所需保险，贷方必须在10个工作日内研究此事，并向抵押人和第三方发出书面通知。
（ii）无力付税或无法保持所需保险不构成合同终止条款，除非贷方尽一切努力做了（i）所做的工作。
（6）抵押人自愿申请破产或在法庭的监督下和债权人达成协议。
（7）抵押人无力维持抵押不动产的完整性。
对于280贷款，如果适用的话，这些条款也可以终止反向抵押贷款。抵押人有义务尽快以书面形式向贷方陈述（a）中所列的发生的事件。
六、合理的成本费用
除了收益、利息、增值分成外，贷方还可以收取下列费用、成本和支付，一共18项：
（1）规定申请费
（2）贷款创办管理费
（3）文档管理费
（4）不动产调查和评估费
下略
（b）在贷款期限内，贷方可以向抵押人收取下列费用：
（1）购买额外抵押保险的费用
（2）保持不动产完整性的费用
（3）贷款展期和再估价的费用
（4）不动产税收和保险费用
（5）不高于30美元的每月服务费
在贷款期满时，贷方可以收取终止费，这必须是不动产出售时的成本。贷方不能收取储蓄帐户的开设、维护和终止费。
七、信息披露条款
在接受贷款申请之前，贷方必须向贷款申请者披露下列信息：
（1）如下声明："你必须向税收、法律和金融顾问咨询，或者向适当的权威咨询......"（事前向有关部门和人士咨询反向抵押贷款的详细情况）
（2）贷方免费电话号码和负责解答咨询和投诉的人的姓名
（3）一份声明，允许申请者向纽约银行管理部门书面投诉。
（4）向申请者阐明可能导致贷款终止或加速的事件条款
（5）声明贷款允许贷方有权享受不动产未来价值分成，即"增值分成"。
（6）声明累积利息记入抵押者费用或贷款本金
（7）声明只有不动产可以作为此种贷款的保全抵押。
（8）声明贷款可以提前还而免受处罚。
（9）所有抵押人需要承担的费用、成本和支付项目
（10）声明抵押人有权指定第三方当事人
（11）贷款的展期和再融资的限制条件描述
（12）贷款利率水平和利率是否固定
（13）贷方资格证明，依照79.3款
（14）养老金可行性、如何购买以及使用事项
（15）是否建立临时储蓄帐户，以及的帐户的用途
（16）储蓄基金的建立和使用目的
（17）所需要的保险种类和花费
（18）是否有抵押经纪人开展抵押经纪业务
（19）声明贷款允许贷方参与"权益分成"
（20）贷方认为合适的其它信息
（b）（1）到（3）必须分不同页提供给抵押人，（4）到（6）必须以不同页粗体字提供给抵押人
（c）在申请人在依照79.5（i）款接受咨询之前，贷方需要将贷款事项和贷款支付时间表给抵押人。
（d）贷款到期前6个月，贷方应该以书面形式披露下列内容：
（1）抵押人有义务支付不动产税和保险费用
（2）抵押人必须按期从不动产中搬出
79.12 280和280－a贷款的有效性（略）
讲贷方采取何种措施对这两种贷款的推广
79.13 行政处罚（略）无实质内容，仅笼统说明
79.14关于房产税和保险支付的特殊条款(略)
79.15 政策和手续（略）
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