反向抵押贷款已经在美国等国家隆重开办，在我国的最终推出也只是假以相当时日之事。本文对反向抵押贷款开办的有关程序等予以介绍，以有助于大家对这一新兴金融产品的了解。
美国反向抵押贷款开办状况的介绍
以前，我们有两种方法可以利用自有产权的住房取得现金：第一种是卖掉，但住户必须搬出住房，另找他处；第二是以该住房做抵押向银行贷款，但以后必须按月还本付息。
现在出现了第三种方式，即反向抵押贷款，它无需住户搬出房屋，也无需定期归还贷款。反向抵押贷款是以住房作为抵押的贷款，并在居住年限内无需还款。贷款可以是一次性的，也可以是按月或者其它时间定期支付。最后，在贷款人死亡、出售住房或永久性搬出该住房时，再一次性归还银行贷款，包括本金和利息。
反向抵押贷款的申请资格：
申请反向抵押贷款的房屋所有人，都必须事先提出申请并签订贷款协议。一般，申请人年龄必须不得小于62岁，而且用来抵押的住房需为申请人主要居住地（principal residence）。单套住房对各种反向抵押贷款都适用的。有些反向抵押贷款品种，也接受有2－4套的住所，但需要有所有权，也接受厂房。那些可移动的住所和被共同所有的住房是没有资格。
反向抵押贷款的运作：
在居住期内，贷款人不需要定期归还贷款。贷款人的欠款会随时间变得越来越大，那么贷款人卖掉住房归还贷款后剩下的款项就会越来越少。但是无论如何，不能在还款时贷款额已经大于住房的价值。
同时，在居住期内，贷款人继续拥有住房的产权，有责任交纳财产税、保险费及维修等。如果，贷款人不能履行这些应尽的责任，那么贷款就会到期，必须全额还款。
反向抵押贷款的种类：
申请的贷款可以是一次性的，也可以是定期支付的，比如按月，也可以几种方式混和的。这取决于贷款人需要贷款的频率和金额。
有些反向抵押贷款是州政府和当地政府提供的，这些公共领域的贷款往往会指定用途，例如房屋修理，交纳财产税。其它的反向抵押贷款为银行、抵押公司和储蓄协会提供，这些私人领域提供的贷款就不会限制用途。
从私人领域可以申请到的贷款额主要取决:年龄、房价、地段及该贷款的费用。一般而言，那些涉及贷款的费用最少，居住在最豪华住宅的、年纪最大的老人可以申请到最大的贷款额。
另外，可申请到的贷款额还取决于反向抵押贷款的品种。对于不同的贷款计划，贷款额就不同。在美国，对于多数人，在家庭财产可转换抵押机构（Home Equity Conversion Mortgage）可以得到最大的贷款额，该机构有联邦政府担保。
反向抵押贷款的代价
申请政府提供的反向抵押贷款时，花费最小。
申请私人领域的反向抵押贷款，往往会涉及一系列开销。首先，申请费通常包括财产估价费，信用分析报告费。接着，就会有一系列机构费用，例如清算费、保险费，还有月服务费。通常，贷款额中包括了贷款费用，这样也意味着偿还的贷款会增大，而且利息收取也是在包括这部分的所有本金基础上的。
应该说，反向抵押贷款的代价是相当高的。贷款在前阶段的花费很高，然后随时间推移而减少。短时期内，反向抵押贷款的代价很大，但若该贷款人可以存活的年份比期望年龄要久时，代价就会变小。
联邦政府批准的反向抵押贷款顾问，都会向申请人揭示该抵押贷款可能涉及的问题：税收，影响政府辅助计划，影响房产及其继承等。
独特的特点：
与其它的房屋抵押贷款相比, 反向抵押贷款不需要：第一，不需要贷款人有稳定收入，来保证归还贷款；第二，到期前不需要按月归还贷款。
我们先定义房产权益为房产的价值减去负债后的差额。
房屋正向抵押贷款，在贷款过程中，负债不断减少，房产权益不断增加；而反向抵押贷款，为负债不断增加，房产权益不断减少，这是其独特特点。在贷款人的有限年限中，反向抵押贷款人慢慢花光房屋价值。
不过也有例外。如果房价上升很快，或者贷款无息，那么房产权益就可能会增长，负债也可能维持不变。然而，一般来说，房价长期高速增长的可能性很低，无息贷款也很少。所以，大多反向抵押贷款都具有"负债增加，权益减少"的特征。
反向抵押贷款有很多种形式，其共同特点：
贷款期间，房产所有权仍属于贷款人；贷款费用可以用得到的贷款额偿付；贷款金额大校取决于贷款人年龄的大小和房屋的大小；被抵押房屋不能有其它的债务。如果贷款前有其它与住房有关的债务，要么先换掉债务，要么就用反向抵押贷款立即换掉。大多数情况下，很多家庭会用反向抵押贷款来的第一笔大额贷款来偿还贷款。不过，也有无需先换掉原先债务的情况，一种是原先的债权人同意债务人偿还反向抵押贷款后再偿还其贷款；另一种情况是反向抵押贷款人同意债务人先偿还原先贷款再还其款。
债务的限度。在偿还贷款时，如果反向抵押贷款额少于房产价值，那么贷款人就可以保留剩余价值。如果反过来，那么贷款人的最大债务就以房屋价值为限，这样就保护了贷款人的其他财产其继承人的利益。
对于由公共部门提供的贷款，贷款有很多限制，费用低廉，最后的偿还额一般是不会超过房产价值的；而对于私人领域的贷款，由于高昂的贷款费用，款项的无限制性，很可能会超过房产价值。
还款。以下几种情况，贷款额就必须开始清偿：如果贷款人死亡，住房卖了，或者贷款人永久性的搬出了该住房。或者是没有能力履行贷款合同中的义务：不缴纳财产税，不维修房屋、不对继续对房屋投保。或者是贷款人声明破产、申明捐赠房屋及贷款人先前的任何欺诈行为。例如对房屋进行租赁，或其它人员的加入等等都会引起贷款的到期，具体规定可参照不同的反向抵押贷款合同。
服务的取消。在该贷款申请通过后的3天内，贷款人仍可以决定到底是否需要贷款。如果想取消服务，进行书面答复，3天不包括星期日和国定假日。你可以使用这个链接引用该篇文章 http://publishblog.blogchina.com/blog/tb.b?diaryID=1284679