在有关购房与养老问题的研究中，有个脍炙人口的小故事是大家很为熟悉的。说的是一个美国老太太和一个中国老太太在天堂会面。中国老太太欣慰地讲到了，攒了一辈子的钱，终于买到了自己的房屋，并在临终时住了一晚上新房。美国老太太则同样很高兴地讲到，年轻结婚时靠贷款买的房屋，住了一辈子，总算在临终时将贷款本息全部还完，没有给后代留下债务。这个小故事说明什么问题呢？两位老太太那个更为精明呢？结论是美国老太太的做法，要比中国老太太的做法高明得多。人们需要改变传统观念，改传统的储蓄购物为贷款购物加储蓄还贷，用"明天的钱圆今天的梦"。这里还要提出的是来自某国的第三个老太太，其思想观念又大大前进一步。她是在年轻时贷款买房，到60 岁临近退休时住房贷款已经全部还清，这时再将已拥有全部产权的该房屋的产权售出，使用权则依然保留，正常生活居住，买房的价款则作为每个月的生活费补贴。到该位老太太上天堂之时，售房的价款正好全部花消干净。
今日我国的经济社会生活与个人家庭生活中，养老、社会保障与住宅购建，更好地实现养老与"居者有其屋"的目标，已成为国民关心的重大事项。如何积极采取各种有效手段，筹措买房资金，开拓社会保障资金来源的新渠道，是国家社会都非常重视的，家庭为此也作出极大的努力。但最为典型的是，家中一方面要准备十数万元到数十万元用于购房，又需要再拿出十数万到数十万元用于晚年的养老。众多的老年家庭既希望购买新房来安度晚年，又发愁养老用费会因此难以解决，陷入这种矛盾冲突之中。这里需要提出的是，房屋的购建与晚年的养老，两者间是否有一定的连带关系，是否能通过一定的机制与办法，将住房与养老两者紧密结合一起，使一幢住房既能居住，满足人们对居住的要求，又能作为一种养老的手段。显然是大家很感兴趣。本文试对此发表自己的一些不成熟的看法。
在有关购房与养老问题的连带研究中，有个脍炙人口的小故事是大家很为熟悉的。说的是一个美国老太太和一个中国老太太在天堂会面。中国老太太欣慰地讲到了，攒了一辈子的钱，终于买到了自己的房屋，并在临终时住了一晚上新房。美国老太太则同样很高兴地讲到，年轻结婚时靠贷款买的房屋，住了一辈子，总算在临终时将贷款本息全部还完，没有给后代留下债务。这个小故事说明什么问题呢？两位老太太那个更为精明呢？结论是美国老太太的做法，要比中国老太太的做法高明得多。人们需要改变传统观念，改传统的储蓄购物为贷款购物加储蓄还贷，用"明天的钱圆今天的梦"。这里还要提出的是来自某国的第三个老太太，其思想观念又大大前进一步。她是在年轻时贷款买房，到60 岁临近退休时住房贷款已经全部还清，这时再将已拥有全部产权的该房屋的产权售出，使用权则依然保留，正常生活居住，买房的价款则作为每个月的生活费补贴。到该位老太太上天堂之时，售房的价款正好全部花消干净。
将三位老太太的做法加以对比时，从个人价值最大化，家庭拥有资源的合理配置的角度而言，可认为第三位老太太的做法是最为明智，收益也是最高。三个老太太都是辛苦劳作一辈子，出了一辈子的力。中国老太太是一辈子辛苦挣钱、攒钱，临终总算购得一套归由自己拥有的新房，只住了一天就一命归西。购到的住房是否全无价值呢？否。它可以作为遗产归由儿女们继承。这种结果对老太太是一大损失，却对儿孙是办了一件大好事。这种做法是否是我们今天所需要提倡的呢？并非如此。美国老太太则是从一开始就贷款买房，虽要交付利息，却是一直居住着新房子，到临终时，房贷款全部还清，房屋产权完全成为自己的。但既然一命归西，房屋产权归属为何也就不值得再予谈起，庆幸的是没有给儿女留下债务，遗留的住房已居住数十年，价值不多，也足可欣慰。美国老太太的做法是明智的，今天需要予以倡导的。但住房贷款全部还完之后，该房屋仍然有相当的价值未能充分利用。第三位老太太将该房屋尽早买到手，并安然享用了一辈子。到临终时将该房屋的全部价值都完全花消干净，然后才无牵无挂地来到天堂。这里谈到的第三个老太太的做法，正是作者最近在着力研讨，并期望能够引起大家积极关注的"售房养老"。这是基于我国面临养老危机这一现实问题，结合生命周期理论和金融产品创新两方面的思想，提出的一种全新的养老方式——售房养老模式。传统的养老模式是养儿防老，遗产继承，简而言之是"儿子养老"；目前的养老模式又增加了储蓄存款、寿险参保、参与社会保障，积蓄资金来养老，可称为"票子养老"；将来我们还需要增加一种新的养老方法，即是利用老年人拥有的房产在该老人身故后仍然可能遗留的巨大剩余价值，通过一定的金融保险的模式和机制，将其提前变现套现，来养度老人的余生，实现老人的自我养老，这就是"房子养老"。"房子养老"的理念确立后，具体做法可设想有10 多种，其中设计最为复杂、精巧的一种，就是"售房养老"。
何谓售房养老？我们的基本设想是利用家庭生命周期与住宅生命周期的差异，依据个人家庭拥有资源在个人家庭的一生予以最优化配置的理论，将住房这种不动产通过一定的形式和机制，实现价值的流动，以对家庭的养老保障事宜发挥相应的功用。即符合一定条件的老人，在其退休伊始即把所居住房屋的产权出让给某一特设机构，而房屋的使用权则在其余生内继续保留居住，出售住房的款项也非一次结清，而是根据平均寿命和房屋折损率计算支付额度，按月在老人存活期间均匀获得，由特设机构在老人的存活期间分期支付，作为养老金使用，从而达到养老目的。简单而言，就是"60岁前人养房，60岁后房养人"。大家在中青年时代，通过储蓄存款、按揭贷款的形式购买住宅，并在60 岁之前还清房款，取得该住宅的全部产权。再在60 岁退休养老之时，将该住宅的产权予以出售，依靠出售该住宅的余值来养度自己的余生，达到养老保障的目的。
这种做法的好处为何呢，是很清楚的。经常可以看到许多老年人，是住房很好，却每日发愁生活费不足使用。被称之为"住宅的富人，现金的穷人"。许多老人讲到，自己花费了一生的积蓄约上百万元购买住房，成了"百万富翁"。但日常生活仍然是简陋如常，根本找不到当一个百万富翁的任何感觉。如为买房还欠了一屁股账，每日要为筹钱还帐想方设法时，生活更是搞得很狼狈。这种"资产大增，债台高筑"，显然不是好办法。尤其需要考虑的是，资产大增都是住宅资产，在家庭生活中只能起到满足"住"的功能；而债台高筑则需要实实在在的拿出"真金白银"来还债。对这些老人而言，前者显得是过多，对自己并非是很需要；而后者又是极为欠缺，日常的现金收入如养老金、子女供养、积蓄存款则是为数有限，应付日常生活开支外，已经是非常缺乏。能否将此种反常现象加以有效改变呢？仿效第三位老太太的做法，售房养老就是一个切实可行的好办法。父母力图为子女留下较多的遗产，以供儿子们能尽情享受，少吃些苦，也是人之常情。不过从人类历史发展的长河，从人类社会最近百年来的发展历程来看，这种操心是不大必要的。儿子的生活水平、拥有财富及收入状况只能会大大高于父母，而不会低于父母。父母大可不必将过量的财富向儿子身上转移，也不必要。再者，儿子于青少年时代受些苦，正是人生历程的一种难得的经历，是一种花钱也买不到的财富。通过这种售房养老模式，老年人就不必捧着 "金碗"讨饭吃，而把"金碗"兑现出去，实现安度晚年的愿望，这样不仅可以提高老年人的生活质量，而且还能切断代际联系，老年人实现自我养老，子女毋需赡养老人，也就没有继承财产的可能。这一做法能激发年轻人的独立能力和上进心。再者，还需要考虑的一大事项，是随着独生子女政策的推行及时间的推移，其负面效应已逐步显现。将来肯定会出现的"四二一"家庭结构中，很可能发生的一种状况是，四位父母向已成家儿女遗留的两套住房，因儿女大都有了自己的住房，并不能引起儿女的青睐；而两对老人养老所需要的生活费用的巨额补贴，靠儿女的有限经济资助也是很难以指望。这正是"父母遗房儿不欲，儿养父母力不支"。在这种状况下，老人的自我养老就是必要而又必须。而自我养老中，用房子来养老，因其能同时担当生活居住、投资融资、增值保值、养老保障的功用，其实际效用又远远好于一般的储蓄或保险养老。
作者介绍：浙江大学经济学院教授 附件[学费属性的揭示（教育研究、教育发展研究）.doc]：
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这种方式过于理想化，不具有普遍意义。
最为根本的一点就是人的生死难以确定，谁知道明天是生还是死？
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不错不错，好想法！