柴效武 个人专栏

土地出让金向物业税趋进的探讨

        柴效武

售房养老模式的运营好，有个极大的障碍就是土地的70年使用权的问题。住宅为何能够起到养老保障的功用，原因之一就在于地价的增值。住房本身是在陈旧，而住宅所附着的土地的价值却在不断上升。但在70年使用权的威慑下，地价是增值的，但增加的价值是归谁所有呢？到了70年，按照现行的法律，住宅所附着的土地要交还国家，住宅本身也要交还国家，这显然是大家无从接受的。一般的决策中，70年是个漫长的数据，不必加以实际考虑。但在以房养老的模式运行中，住宅购买后的漫长的居住期，再加长达10多年的养老期，这一 使用年限的考虑就必须给予关注。

住房同一切有生命的生物个体一样，也可以将其视作为有生命的物体，即从住房的规划设计（生育计划）、施工建造（孕育）、建成交付使用（出生）、使用中维护修理（长期抚育）、大修理更新改造（医疗、手术）到最终丧失使用价值而解体报废（死亡）。这一全过程可称之为住房的生命周期。住房生命周期同个体生命周期、家庭生命周期有相同点，也有较大不同。

倘若将目前实施的70年土地使用权改为住户对土地的永久性使用权，并以每年向政府交纳物业税的方式，以取得对该附着土地的使用权利。是否比目前的70 年使用期更胜一筹呢。住户按年交纳了物业税，即取得该项土地使用权利，而因住房的毁坏、报废而无法使用居住时，则不必缴纳物业税。

将目前的房产商开发土地建造住宅，一次性缴纳70年的土地使用租金，改为房屋的业主根据房屋的市值，每年度向国家交纳物业税。这一变动是影响深远、意义重大的。首先这一变革表现于以下几个方面：1.费改税。这不止是名称的改变，更重要的是由此走向了规范，批租制中现存的种种讨价还价、私下交易等腐败行为将从制度上予以打破。2.纳税主体从房产商改为房屋业主。这一变化似乎对业主不利，以往不必要面对税务，今日却必须纳税。但实质上并不差异。房产商向国家的纳税最终必然是向房屋业主的转嫁。3.纳税对象从土地转让房产。以往是对土地的征用批租行为征税，今日则是对已建成的房产价值征税。这一变化是必然的，符合实际情形的。土地征用因批租、招投标或协议转让等，有多种方式，价格标准也有较大差异。这就使房产商向国家负税是畸重畸轻，负担很不公平，即使是同一地段的不同地块，招投标者的价位往往超出协议转让价的数倍，很不公平。政府应得的大量权益被迫向房产商转嫁。另外，随着时间的推移，各个地域的房地产发展势头及价位涨跌趋势很不相同。一条地铁项目的兴建，可使沿线房地产价值统统出现上涨，火车站等的搬迁，也会使原地段的商业气氛和人气、房地产的价位是直线下落，一蹶不振。一次性土地出让金的征收显然无法考虑这一情形。而物业税则可以根据经济形势变化，尤其是房地产价位的涨跌等，予以直接调整，使之更符合实际情形。4.将70年使用期的税费一次性征收改为按年度分征物业税，这是物业征开征对土地批租征收出让金的最大变革，也是最为重大，影响深远的变革。这一变革的优点是：（1）大幅降低房价，清理目前房价虚高中的水分，按未来收益折现法的资产估价方法衡量，土地资产的价格反映了该块土地在一定时期内可实现收益的折现值。今日我国的房价远远超出国际社会通行的居民年均收入3-6倍的幅率，甚至也超出6-10倍的幅率。居民购买一套住房，已成为一项耗时长久、耗资巨大的家庭重大工程项目，甚至是要用终生积累的财力才能完成购买新房的心愿。这固然说明我国居民的收入水平还表现地较低，但也反证了房地产的价格过高，已远远超出居民购买力的最大需要。房价的居高不下与飞速上升，不仅与居民收入的状况及其增长速率有太多的差异，也同城市经济发展的能力、水平、未来增进速率等，产生相当的背离。房价过高虚高的原因正在于其过高的地价上，而过高的地价又基于过高的土地出让金缴付。若能将土地出让金的一次性缴付改为每年缴纳物业税，必然会使目前的房价降低15%-20%（据专家测算）。而在上海、北京、广州、杭州等楼价畸高的城市，这一费改税的变更，可使房价下跌20%-30%或更多。这时，购房居民将是直接的受益者。这一费改税的变革，还将在极大程度上刺激房地产业的发展，房价的降低将使更多的居民加入到购房大军之中。

费改税的变动结果，是将一次性的购买成本转化为整个使用期间的使用成本。这一变化的趋向，变革前后的税收征纳、税负转嫁的状况及发展趋向是否能够找到一个较好的测算公式。

物业税对土地出让金的取代，是必然的，具有重大积极效应的。但是，新老政策的衔接中将会出现何种情况。

目前，大家居住的商品房，绝大多数都已经包含了房产商缴纳的土地出让金，但缴纳标准则多少不等。当新的物业税开征后，大家应当如何缴纳物业税呢？物业税开征后，土地的批租征用将不再涉及土地出让金的缴付，地价以致房价都会大幅下落。但对物业税开征前已经购买房屋，从而已经缴付了土地出让金的人员，还需要继续缴纳税业呢？显然这已经属于重复课税。

尽管物业税的开征，使地方政府得到一笔源源不断的税金流入，随着地方经济的发展和物业价值的上升，这笔税金流入也在不断增长。但土地出让金的放弃，则使地方政府丧失了一大笔看得见且可立即到手的现金流入。如今，在许多城市中，市政基础设施建设、公共服务事业的开展，所需要的巨额资金，正依赖于出让土地的一次性收入。“卖地”正成为地方财政摆脱经济危机的最简单有力的法宝。在这种状况下，物业税对土地出让金的取代，会否受到地方政府的极力反对而被迫流产呢？

政府官员“为官一任，造福一方”的宗旨的实体，是需要强有力的物质基础为支撑的。地方政府的大搞形象工程、面子工程，所需钱财也无不是从“卖地”收入中得来。尽管物业税的开征为此项资金的筹措栽了一棵“摇钱树”奠定了稳定可靠且数额持续增长的资金来源，但限于政府官员的任期制，作为政府官员考虑最多的也是在任期的最大利益，而非任期结束后的状况如何。

在我国推行“以房养老”和“基地养老”的建议

 

浙江大学经济学院   柴效武(教授)

 

老龄化危机的迅速到来及相关的养老问题，已是摆在我国亿万城乡老人和各级政府面前的重大事项。预计到本世纪中叶，老年人口将达到4.2亿人，占到全部人口的25%以上。北京、上海等大城市，因人口寿命的普遍延长，高龄老人增多，预计这一比例还将高达35%之多。对众多老年人的老有所住、所养、所为等以统盘考虑，全面筹划安排，已经是非常重要。

一、经济社会背景

目前，对养老方式较多地考虑居家养老和社区养老；养老保障较多考虑养老保障基金的筹措、使用、监管，这是必要的，但却涉及面过于狭窄。且因养老金的过度缴纳、储存与积累，还会对国民经济增长、企业经济活力和居民投资消费等，造成相当阻碍。养老保障与养老方式同样需要观念与制度创新，开拓养老新思路，增加新的养老资源，加固我国脆弱的养老保障。同时，将老有所住、老有所养纳入整个经济社会资源环境统筹、城乡一体化协调发展的科学轨道，纳入到国民经济持续快速健康推进的轨道上来。既能在不过多动用财力尤其是政府财力的状况下，切实解决好老有所住、老有所养的大问题；又能借此促进而非阻碍经济社会的快速推进，实现全面整体建设小康社会的宏伟目标。

我们经过多年来对住房、养老、环境及金融保险制度的综合融会考虑。设想出“以房养老”和“基地养老”两种可行的养老模式，认为应当在我国做大力提倡与推出，以较好地解决老有所住、老有所养的大问题。

二、以房养老

以房养老即是依据个人家庭拥有资源在个人家庭的一生予以最优化配置的理论，利用住房寿命周期和老年生存余命的差异，对广大老年人拥有的巨大的房产资源，尤其是老年人死亡后尚余存的住房的价值，通过一定的金融保险制或非金融保险机制，实现价值流动，提前做套现变现，为老年人在其余存生命期间，建立一笔长期、持续、稳定的现金流入，作为养老金不足时的重要补充，以求更好地达到养老保障的目的。使同一幢住宅既能发挥正常生活居住的功用，又能作为养老保障的重要资源。以房养老又可称为“60岁前人养房，60岁后房养人”。大家在60岁之前，通过储蓄存款、按揭贷款等形式购买住宅，并在60 岁之前还清房款，取得该住宅的全部产权。再在60 岁退休养老之时，将该住宅的价值予以流动化。它可使“货币穷人、住房富人”的老人，得以在其有生之年享受住房使用价值的同时，更好地销售住房在自己死亡后仍然遗留的价值。

以房养老的基本思路可设想如下：(1)家庭成员在其工作时期，只要考虑购房事项(住宅可购买地较大较好并有较高升值潜力)并最终取得该房屋的全部产权，不必过多考虑退休养老的资金筹措；(2)临近退休之时，将所居住房屋的产权抵押或出售给某一特定机构，房屋使用权则继续归由自己保留并长期居住，实际居住年限正是该成员的尚可存活年限；(3)到该老人寿终正寝之时，将该房屋的产权移交给该特定机构还贷付息，结清剩余款项，住房由该机构自行支配处理并获取相应收益。

 “以房养老”可采取的具体模式有：反向抵押贷款(老年人退休后将住房抵押于业务开办机构，并于每月从机构取得一定款项用于养老使用，待老人死亡或出售该房产时向机构结算，并用住房向机构还本付息。这一做法在欧美日等国已有相当推行)、售房养老(老人出售住房产权，使用权则仍归由个人长期保留至死亡为止，售房款也由机构按月向老年人支付做养老金使用，老人死亡时将该住房的使用权最终交付购房机构。这一做法由我本人提出)、房产养老寿险(类似于反向抵押贷款，由寿险公司予以操作)。还可以采取的简易方式有：房产置换(大房换小房，市区房换市郊房等，用差价房款养老)、房产反置换(小房换大房，市郊房换市区房等，用较为富裕的财力实现改换居住生活环境的设想)、房产租换(将自有住房的全部或部分用于出租，用租金款养老)、售房入院(房产出售后住养老院，可免除晚年生活空虚生活不能自理的弊病；房款交寿险公司做终身年金保险，以保障终生的养老金使用)等办法，都可以达到”以房养老”的目的。

以房养老的意义：(1)老年人出售自有住房以养老，有效解决养老资金来源，减轻家庭养老负担，有利于调节家庭经济生活，为家庭拥有资源的优化配置、效用提升提供一种新的思路；(2)将养老保险、社会保障与购房养老相结合，为巨额保险资金寻找到安全、收益稳定可靠的投资出路，实现保险金“从养老中来，到养老中去”的新型循环机制；(3)激活房地产交易市场，刺激内需，增强中老年人购建住宅、晚年幸福生活的积极性，形成国民经济增长的新动力；(4)倡导老人自我保障，儿女独立自强，不依赖父母的遗产讨生活，减轻老人和儿女的养老负担，将我国两代人间的过度依赖改进为相对自立，组建适应市场经济体制的新型代际关系；(5)为国家、社会与家庭解决养老保障问题，开拓一条有益可行的思路，发挥住房除生活居住场所，投资手段而外的养老保障工具的第三大功能；(6)在传统的儿女养老，目前的货币养老的基础上，增加第三种养老模式——以房养老，加固养老保障。(7)本模式涉及房地产经济、养老保障、金融保险、经济学乃至社会学、伦理法律人口等若干理论与思想方法，是对这些相关理论以“以房养老”为纽结的重新组合与融会。本模式研究可以深化和丰富这些相关理论。(8)本模式将金融、保险、投资等不同工具手段相联接并有机融会，可形成新的金融保险产品，实现金融保险工具创新，突破目前严格的分业经营体制，并推动银证保一体化与混业经营在我国的实现。(9)以房养老模式的构筑，涉及住宅资产的价值评估、预期存活寿命的精算与大数定理，巨额购房养老资金的筹措、营运及投资管理；还需考虑特定机构的抉择，各方利益当事人的关系处理，国家相关法律政策、规章制度的构建等多方面内容。将为丰富深化相关理论提供大量素材。

以房养老模式的推出，因其延续时期长，变动因素多，动用资金巨大而存在众多风险，包括预期寿命与实际寿命差异的风险、房价波动风险、利率波动风险、政策法规变动风险、城市规划设计变更风险、支付风险、购买力风险、道德风险等诸多风险。需要建立相关的运行平台和制度保障，包括对国家目前有关政策法规(住宅用地70年使用期的规定、父母一方去世即应将所留遗产在配偶和子女间予以分配的法规、金融机构严格分业经营的法规等)的修订和新法规制度的建立；包括大规模的市场调研、相关理论体系的探讨、舆论宣传推动等事项，绝非朝夕可至。但对此的研发及前期工作的开展，则必须从目前起抓紧实施。

三、基地养老

基地养老，是在我国毗邻大城市的周边一两小时车程的地域，选择若干生态环境优越、依山傍水、空气清新而经济相对不够发展适于养老的地域，运用市场化加政府福利补贴的原则，建立大规模的养老基地，并附设以最好的养老保健设施与护理服务人员，将大城市中有志于此的老年人依据自愿原则，移居入基地养度晚年。如此做法可在提升老年人养老品位和生活居住的质量的同时，大幅降低养老成本，节约养老资源的使用。

基地养老又称为异地集中养老，这是将优越的生态环境也作为养老资源，并通过区域协调合作和老人的异地空间的转换，利用不同地域间居住环境和养老成本的巨大反差形成的比较利益优势，集中养老比分散养老的服务质量提高、功能增强而费用节约的规模效应优势。如大城市交通拥挤、噪音、污染严重、人口密集且将老化严重，房地价和生活用费标准高昂，“都市居，大不易”，市郊及周边乡镇则是环境优美、房地价格低廉、生活用费标准较低。利用大城市和周边区域的养老环境和房地价、生活用费标准的巨大差异，将都市中老人移居适度集中到市郊周边镇域养老。

基地养老可发挥的效应可包括：(1)城市养老设施提供与建造的负担得以减轻，人口密集及老化问题得以减缓，京沪政府均提出将市区人口向周边镇域、郊区大规模疏散的设想。老年人口的疏散应是负面影响最小，积极效应最大；(2)老年人出城养老，青年人进城创业，扭转城市人口年龄结构老化的大趋势，增强城市的竞争活力；(3)老年人崇尚自然，返朴归真，向往田园生活的需求得到满足；借助于优越的生态环境，养老品位得以大幅提高，养老生活的质量有较大上升；(4)大量世代居住于城市中心地域而住房狭小破旧的老年人迁移于市郊、基地养老，将为城市的规划改造、住户拆迁减轻大障碍，加快城市化进程；(5)将优越的生态环境视为重要养老资源，生活养老成本得以大幅度降低，国家社会乃至个人的养老负担有相当减轻，社会总养老资源大为减轻(这对我国目前而言是非常重要)；(6)增强大城市和周边乡镇县市的经济联络，减小经济社会发展不平衡而来的巨大差距；(7)养老不仅是一个负担，更可形成一大的产业，刺激国民经济增长，老年人手中拥有的财富得以释放，刺激内需；利用优越的生态环境促成养老产业的开发，实现养老的社会化、产业化、规模化与效益化；(8)为生态环境优越，经济状况相对不够发展的地域开辟一条新型的发展之路，为养老问题的解决提供一种可资借鉴的样板；(9)提供好的养老环境，满足广有财富希望能很好享受晚年时光的老年人的养老需要，减弱养老财富流出国外，吸引国外老年人到中国养老，创汇增收，拉动就业；(10)是实现城乡一体化，经济社会、资源环境协调统筹发展，实现“天人合一”，人与自然和谐，人际和谐，建设和谐社会的好途径。

养老基地建立中需要的巨量资金，可通过市场机制运作加财政补贴的形式加以解决。政府负责土地的优惠批租转让(可大量使用沿江沿湖海沿山的丘陵缓坡地域，不须过多占用耕地)。基地建设的巨额资金主要由民营资本加银行贷款、加入住老人的适当预付款运作，国家不必投资。基地建成后通过向入住老人出售、出租或长期使用权转让等多种方式，以收回资本投入。基地由政府监管并给予税费减免优惠，养老商与入住住户采取股份合作的形式，将众人的钱财集中合作使用，构建养老股份公司，负责基地设施服务，实现民主管理。入住老年人还可通过建立房产经营公司，将原居住于城市的房产予以重新规划开发、经营、出售出租或依城建规划予以拆除，收回款项用于入住基地养老生活。

如此做法，国家不必有大投入，养老商无太多风险，老年人无过重负债，只是将自有拥有房产资源的异地置换，即得以实现价值最大化和晚年生活的幸福。浙江的某些市县已经在这方面做了较多的探讨和实际运做，“中国竹乡”安吉曾同美国某老年基金会接洽，计划接受对方投资1.5亿美圆，将美国的30000名老人移居到安吉养老。“新安江之滨”的建德已将建造养老基地，发展银色产业，纳入”十一五”经济社会发展规划，养老基地已在实际操作建立中。

四、需要做的工作

如上两种新型养老模式的推出，包含内容较多，关联方众多，牵涉到千家万户，是一项有关亿万老人福祉，整个经济会发展的大工程。它需要国务院牵头，涉及到各级政府，值得引起高度关注。它需要金融保险机构、理论研究机构、房地产建设部门、养老保障部门等，成立专门研究队伍，合力研究运做，以将本事项做大做好，使对我国养老保障事宜的解决，产生较好效果。

模式运做需要：(1)深入系统的相关理论探讨；(2)国际资料文献的搜集，国外先进经验做法的借鉴；(3)广泛的市场调研与舆论推动，(4)相应制度法规的出台和不适用法规的修订；(5)金融保险环境组建和相关金融保险产品研发；(6)养老基地建设运营；(7)养老模式与遗产继承观念的转变。具体运做涉及到房地产、金融保险、社会保障三大领域内容，需要以金融保险部门(尤其是保险机构)为中介，连接房地产部门、社会保障部门共同操作。还需要财政部门的税费减免等政策优惠。

首先可选择若干经济发达、有活力、居民收入水平高、观念创新的沿海大城市，如京、沪、杭、穗、深等给予试点，积累经验，再向全国各地推广普及。

五、已做工作

1.组建了依托浙江大学经济学院，以柴效武教授为首，包括教师、研究生的核心层研究队伍；2.联络有关金融保险部门、社会保障部门、城建部门、房地产业，并取得了大力支持；3.组织翻译了国外反抵押贷款的有关资料文献，约计30余万字，查阅了国内相关资料数据(国内对此问题的研究尚出现较少)；4.组织相关社会家庭调查，取得了较多的第一手资料；5.召开了相关的理论研讨会，在报刊、电视电台等做节目，以取得社会对此问题的较大关注；6.组织构架了以房养老和基地养老的研究框架，形成了基本的思想体系，并撰写了100余万字的研究性文章(正在送出发表)，形成论文近百篇，已经公开发表30余篇。

六、我们将要做的工作

1.以上所做工作的继续深入开展，尤其是国外资料翻译、社会家庭调查、研究内容深化、队伍扩大；2.通过新闻媒介积极宣传以房养老和基地养老两种新模式，推动社会都来关心这一事项；3.深化研究，尽快形成数十篇高质量的论文，并在近一两年内出版《以房养老模式研究》、《基地养老模式研究》、《反向抵押贷款制度研究》、《合资购房养老模式研究》、《反向抵押贷款文献资料汇编》专著，另考虑出版《明天我们将用房子养老》的通俗文本；4.寻求政府建设部、劳动与社会保障部、老龄委及其他相关部门的合作支持，共同对此模式做深化研究，探讨其实践操作的可行性；5.寻求金融保险部门合作，研发相关金融产品(如反向抵押贷款、房产养老寿险)，寻求相关部门的科研立项和经费资助。

我们希望得到您的大力支持和协助，共同将这件造福于人类的大事做好！

 

柴效武 1953年出生于陕西延安，1982年毕业于陕西财经学院(现西安交通大学)，1988年毕业于复旦大学管理学院，获经济学硕士学位，现就职于浙江大学经济学院，1999年晋职为教授。撰写并在各类刊物，发表有关家庭经济、养老保障、金融保险等领域的论文60多篇，会计、金融、税收等教材读物10余部，出版《家务劳动研究》、《家庭经济与金融研究》、《家庭金融理论与实务》、〈高校学费制度研究〉《教育资助及贷款制度研究》、《个人金融服务研究》、《个人金融理财与实务》等专著7部；主持国家社科、全国十五教育规划及浙江省社科基金资助课题4项，参与有关国家、省部市级课题10项。

联系方式：杭州玉泉  浙江大学经济学院      邮编310027 

电话：0571-87978403(住宅)   13588343780  

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 2005年12月

 

1.反向抵押贷款产品介绍

反向抵押贷款是一种新型的金融产品，是一种将老年人房产转化为流动现金，为老年人提供养老收入支持的金融工具。反向抵押贷款在美国、英国、澳大利亚、法国、印度等国家已经展开，我国尚未引进或开办相类似的金融产品。下文将首先介绍反向抵押贷款产品的基本情况。

1.1反向抵押贷款产品的定义

我国尚未不同的文献对反向抵押贷款的定义有所不同，最为常见的几种定义如下：

（1）反向抵押贷款是一种房屋价值贷款。它允许老年人以拥有自有产权的住房为抵押，在继续拥有房产居住权的同时，向业务开办机构申请贷款，将其将来（去世时或一定时期后）的房屋价值全部或部分提前转换为现金。反向抵押贷款产品的实质是通过增加资产的流性的方式，减少甚至消除家庭生命周期与住宅生命周期的差异，使老年房主可以在自己的生命周期内充分享受到整个住宅生命周期的收益权。

（2）按照美国《银行法》的有关规定，“反向抵押贷款”是指有不动产抵押保全的贷款。其中的“不动产”必须是有1至4人固定居住的家庭独立拥有的房产或者是多个抵押人共同拥有的房产。“贷款” 可以是一次性的，也可以是按月或在一定信用额度内根据借款人的需要支付。一般在居住期间内，老年房主无需还贷，只需在到期后以房屋出售收入来偿还，而且最高还款数额以房屋价值为限。“贷款”在贷款人最终死亡、意欲出售馈赠或永久性搬出该抵押住宅时，才需归还该项贷款的本金和累积利息。反向抵押贷款不具有追索性，即当出售住房所得的资金不足以弥补贷款本金和利息总额时，也不能向借款人或者其后代追索余额。

（3）反向抵押贷款是以产权独立的房产为保险标的，以低收入老年人为投保人（受益人），将其房产转换为保险年金或其它保险收入形式。拥有房产的投保人与保险机构签订保险合同，投保人将房产所有权抵押给保险机构，但保留合同约定期限内的居住权，保险机构为投保人建立专门账户，将合同存入给付金。待合同到期之后，保险机构通过在房地产市场拍卖出售、再开发等形式处置房产。给付金额的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去。它将投保人(受益人)的房屋价值“化整为零”，使他们生前就可以提前使用自己房屋的销售款，就像是保险公司用分期付款的方式从投保人手中买房。

（4）反向抵押贷款是一种和传统抵押产品“相反”的新型金融工具。传统抵押产品是借款人以自己的房产做抵押，一般是按月向贷款人付款；反向抵押贷款则是借款人以自己拥有清晰产权的住房作为抵押，一般是定期从金融机构取得贷款，到期后以处置住房的收入还贷。这种贷款的贷款人一般按月向借款人进行支付，与普通抵押贷款借款人按月向贷款人付款，两者的现金流方向正好相反，因此被称为“反向抵押贷款”。

（5）反向抵押贷款是一种住宅“期货化”的形式。老年人将拥有产权的住宅作为“期货”，预售给银行或保险公司等金融机构，金融机构按月支付现金给老年人，老年人在有生之年对该房产拥有居住权，离开人世时，房产自然地归属于银行和保险等金融机构（何颖仁、高达一，2001）。老年住宅的“期货化”从住宅金融角度看属于目前流行的购房抵押贷款的反向过程。住房抵押贷款是购建住房者以购建住房为抵押物，抵押给银行等金融机构，同时向金融组织申请一定数额住房借款的融资方式。购房信贷是居民向金融机构融资而获得属于自己住房的方式，银行起到开发商将住房转移给用户的中介作用；而老年住宅期货化过程中，居民同样是向金融机构融资，但不同的是卖出属于自己的住房，银行起到用户将住房转移给房产经营商。年轻时的购房抵押贷款和年老时的住宅期货化两个过程组合在一起，形成因住房而发生的一个人与金融机构关系的生命周期。

虽然反向抵押贷款定义的表述方式较多，但总结以上各定义，可发现反向抵押贷款的本质为一种“帮助老年人在不出售住房的前提下将房产转换套现成现金的金融工具” 。因此，对于一些拥有较高价值、产权独立的房产、但实际收入低下的老年人来说，反向抵押贷款是一条帮助他们摆脱贫困、增加收入的有效途径。由于其某些基本方面表现出与常规的抵押贷款相反的特性，因而被成为“反向”抵押贷款。

1.2抵押贷款与反向抵押贷款与之间的主要差异

分析反向抵押贷款的特征，可以看出反向抵押贷款最重要的“反向”含义主要体现在以下两个方面：

（1）资产转换方向“反向”。抵押贷款是新住房的产权为抵押物，贷款购买此房屋；反向抵押贷款则是以已经居住多年的旧住房的产权作为抵押物。前者是将流动性资产（货币）向非流动性资产（住房）的转化；后者是将非流动性资产（住房）产权逐步释放，变为可贴补老年人日常生活需要的流动性资产（货币）

（2）产权移动方向“反向”。抵押贷款在本息全部还清之前，住户拥有住房的权利，到贷款本息全部还清后才能取得对该住房的全部产权。反向抵押贷款在贷款行为实施之前，住户对该住房拥有全部或部分产权，随着贷款余额的增长，住户对该住房的产权逐步减少。

抵押贷款与反向抵押贷款的各方面比较如下表：

	抵押贷款	反向抵押贷款
贷款机构	银行	银行或特定机构
借款者	中青年户主	老年户主
住房产权	抵押	反向抵押
住房状况	居住初中期	居住后期
贷款目的	居住	养老
贷款发放	一次性整体贷放	贷期内分期贷放
贷款归还	贷期内分期归还	到期全部归还
还贷手段	货币	住房或货币
贷款期限	定期	定期或不定期
经营风险	较小	较大
财税政策	不优惠	优惠
业务属性	经济属性	政策属性

 

1.3反向抵押贷款运营模式

反向贷款产品运营的具体方式（见下图）如下：首先，房主在贷款之前选择有一定资质的独立中介咨询机构进行反向抵押贷款咨询。其次，房主与商业银行签订反向抵押贷款协议，将房产抵押给银行。同时，商业银行受房主委托向保险公司投保，包括以房主为对象的人寿险和以房屋为对象的财产险，以及反向抵押贷款保险。之后，商业银行向房主按合约规定的方式提供贷款。贷款到期后，房主或其继承者或商业银行在房地产二级市场上出售房产或以其他方式房产，收回贷款本金和累计利息。商业银行也可将贷款协议在证券市场上出售，提前收回贷款。

二手房交易市场

                                 

                                                               

保险公司

商业银行

  

房屋拥有者

                     

                    

                    

                                    

反向抵押贷款 证券市场

中介咨询机构

                                          

                             

                                                  

1.4反向抵押贷款的理论依据——生命周期理论

这一理论假定一个典型的理性消费者，在追求其个人效用最大化时，不仅是对某一消费者行为、消费项目的决策安排，而是追求其整个生命周期的效用最大化，其预算约束为其整个生命周期内的收入与消费支出的平衡。个人或者家庭在任何阶段的消费支出，不仅与当期的收入是直接相关的，还与其一生的全部收入，如劳动收入，资本收入与继承收入的总和等密切相关。这一理论创立者之一Franco Mordigliani认为：人类的行为经验表明，个人的消费或储蓄行为，并不仅仅与现期的收入有关。他们总是试图把自己一生的全部收入在消费和投资（亦即现期消费和延期消费）之间做出最佳分配，从而获得最大效用。

反向抵押贷款的理论依据是生命周期理论的扩展。个人的收入并不完全是以货币的形式加以表现，还包括实物财产的积累。住房是个人或家庭最重要的实物财产之一。因此，个人一生收入在个人一生的合理配置，也应当包括对个人收入的转化形式，如住房等实物财产的合理配置。由于老年人过世之后，其房产仍然很有价值，可以视为老年人的一种收入。如何使老年人在身前就消费房产剩余价值带来这部分收入，帮助老年人真正做到，一生应有的消费和一生应有的收入相等，是反向抵押贷款提出意义所在。但是，如若老年人在身前消费掉自己所应有的收入，留给子女的遗产收入就会减少，收入便无法在代际之间分配。

2.反向抵押贷款的需求研究

nbsp;      自上世纪70年代开始，美国反向抵押产品需求的理论和实证研究陆续展开，为这一产品的设计和完善提供了很好的学术支持。之后，随着反抵押贷款在日本、德国、澳大利亚、法国、日本等国家的引入和在美国本土的广泛开展，反向抵押产品的市场需求研究得到较快的发展。国外的反抵押产品市场需求研究主要集中于以下方面：

2.1反向抵押产品的个人需求研究

反向抵押产品的个人需求主要是通过测定反向抵押支付中位数对一个特定老年群体收入影响的显著性或者房产价值与收入之间的差额来测定反向抵押产品潜在的市场需求。不同的学者使用的调查数据不同，得出的结论也有较大差异。反向抵押产品的市场需求研究工作首先由Jacobs（1982）展开，他使用1977年AHS(American Housing Suvery)的数据进行分析，得出四分之一年龄在65岁或以上，收入低于贫困线的老年房主可以通过房产置换项目（反抵押产品中使用最为普遍的一种）脱贫。Katsura, Struyk和Newman(1989)也预测了房产置换项目的个人需求，认为有10％符合资格老年房主将会参与这一项目，因为这一项目使老年房主的收入显著增加。

对于这一产品的前景较为怀疑的学者也不乏其人。Weinrobe(1987)以加利福尼亚反向抵押项目的数据为研究样本，认为收入/房产价值这一比例较高，健康状况良好，有成年子女的的老年夫妇不太有积极性参与反向抵押项目。只有收入/房产价值比例低，又老又病，无子女的老年人（特别是无子女的老年妇女）才会愿意用自己的房产产权来换取收入。而这一目标人群的人数可能并不多，同时这些人群极有可能参与着社会福利项目，参加反向抵押贷款项目可能会影响他们的社会福利收入，这也会影响他们的参与积极性。Feinstein和McFadden和Stahl（1989）的研究也对反向抵押产品的个人需求持悲观态度，他们认为由于遗产动机、寿命的不确定性、健康状况和医疗支出以及保险和反向抵押市场的不完善等原因，老人不愿意利用房产来增加当前的消费，因此反向抵押贷款的个人需求并不大。Venti和Wise（1991）的研究也发现反向抵押贷款潜在的个人需求并不明显，一方面他们认为从反抵押产品中的得到显著收益的老年人并不多，另一方面他们强调老年房主的遗产动机使得反向抵押产品对老年房主来说仅仅是“最后一着”而已。

将老年人拥有房产的价值，同晚年时期可从各个方面取得的收入加以对比，以预测计量老年人可能参与本业务的程度。在这里模拟可能情况下的各种数据，做个模型（注意两个指标一为存量，一为流量）。同时还需要考虑消费、其他财产及遗产动机等一系列因素，考虑老年人对晚年生活改善的需求的迫切程度。老年人无子女，子女不需要继承遗产的状况等特例。

这之后的美国反向抵押贷款个人需求研究则开始对这一产品的潜在个人需求又信心备至。Speared（1992）使用1984年SIPP的数据考察使用反向抵押贷款能够降低老年贫困人口的规模，估计将近1/5的贫困老年人（收入在贫困线以下）通过使用反向抵押贷款能够把收入提高到贫困线以上，这个结果与Nadine K. Kutty（1998）年的估计结果较为接近。Merrill（1992）使用1989年的SIPP(Survey of Income and Program Participation)数据，估计美国有12,000,000完全拥有自己住房的老年房主，可以从反向抵押贷款中显著受益。Mayer和Simons（1994a）也使用了SIPP的数据，估计大约有150万老年房主可以通过使用一种理论上模拟的反向抵押贷款把收入提高到贫困线以上。然而他们的估计由于与文章中的别的数据有所矛盾，并且他们使用的模拟贷款的房产价值比较高，因此其对反向抵押贷款需求的预测可能有所偏差。Nandinee K. Kutty（1994）使用的是业已存在的反向抵押项目HECM（Home Equity Conversion Mortgage）来进行估计的。他们的结论是564,080个收入在贫困线以下的老年家庭如果取得反向抵押贷款，就可以把收入提高到官方规定的贫困线以上。Merrill, Finkel 和Kutty(1992)的研究表明反向抵押贷款的个人需求与房产价值密切相关，房产价值低于10万美元的老年房主从反抵押产品中得到的好处有限，在20万美元以上的老年房主则因为有其他资产而不需要释放房产产权来增加其收入。因此他们定义的个人需求主体是年龄70岁或以上，年收入少于3万美元，房屋居住期在十年以上，房产价值在10万至20万美元之间的老年房主，大致有80万老年房主符合他们的要求。这一需求数目已经相当客观。Wong和Garcia（1998）重点分析了美国加利福尼亚洲的反向抵押贷款产品市场，他们的研究发现根据1998年加利福尼亚洲的住房拥有率，有60％的老年人符合反向抵押贷款所规定的申请资格。他们指出反向抵押贷款可以使老年房主在居住期内不失房屋所有权的前提下免税利用房屋价值，而且对申请者没有收入限制，借款人需偿还的借款额不会高于房屋的价值，同时随着人们在家居住时间的延长，未来几年里老年居民对于家庭保健和房屋维修资金的需求将会增加，因而反向抵押贷款有很大的潜在市场。

中国学者也开始了这一领域的研究，以探究这一新型贷款在中国的潜在市场。最早介绍反向抵押贷款的中国学者是曾祥瑞、胡江涛（1995），他们较为详细地介绍了美国反向抵押贷款的贷款要素、种类、贷款市场情况、贷款风险及防范对策。最早提出在中国开展反向抵押贷款寿险服务的是孟晓苏（2002）。反向抵押贷款的寿险服务以反抵押贷款为基础，本质上是反向抵押贷款年金支付的方式。他认为这一险种较适合我国的国情。由于我国多年实行的低收入政策，绝大多数老年人并没有多少储蓄，退休后只能靠退休金生活，而国家与社会提供的退休金是很有限的，加之我国多年来寿险业务欠发达，靠寿险来养老的老年人数量有限，但是最近实行的公房出售政策，却使许多老年人用较少的钱买下较大价值的房产，因此反向抵押贷款寿险服务是一种很好的选择。杜娟、陈茗（2003）将反向抵押贷款定义为“住宅期货”，认为反向抵押贷款市场的发展依赖于三个条件，分别为：（1）发展成熟的金融机构是期货的购买者；（2）遵循市场发展规律的房产经营者是老年房产的最终消化者；（3）大规模拥有住宅的老年人是最重要的基础。这三个条件都已经基本具备，反向抵押贷款可以为我国各相关的金融机构带来新的盈利点。虽然中国学者已经开始这方面的研究，但是基本上停留在定性阶段，定量分析较少。柴效武（2003）发表了较多反向抵押产品方面的文章，他认为在我国实行反向抵押贷款产品具有必要性、迫切性和可行性。同时，他提出我国的反向抵押贷款产品的个人需求群体具有房产价值高，收入中上，拥有独立房产产权的老年人。除上述文章外，国内研究反向抵押贷款市场需求的文献本人尚未找到。

国内外的研究都以老年房主相对收入提高的显著性或者房价和收入差额的扩大指为标准，探讨反向抵押贷款的个人需求。这一领域的研究基本上集中在实证阶段，许多研究者采用的是计量的方法，讨论了各经济变量、社会变量、家庭特征变量对反向抵押产个人需求的影响。在对反向抵押贷款前景看好的研究中，由于选取数据的样本以及对于“合格的”收益群体和“合格的”收益标准定义不同，因此得出的个人需求规模和收益程度不同。但这些研究都没有考虑老年房主的是否愿意释放产权的心理因素，特别是遗产动机对老年房主的影响。有些文章提到了遗产动机可能会挫伤老年人的贷款参与积极性，但未对这一因素做深入的定量分析。遗产动机对老年房主购买反向抵押贷款产品的影响方向往往难以定论。因为一方面老年房主希望把房产作为遗产，留给下一代；但另一方面，如果老年人收入不够，而需要成年子女的救济的话，成年子女作为老年人重要的咨询者，可能会建议老年人采用反向抵押贷款产品。事实上，由于指标设计的困难，这一因素的确较难从统计学的角度上进行分析。老年人的其他心理因素也很有可能对反向抵押贷款产品的个人需求产生很大的影响，但难以再模型中和回归分析中得到体现。例如，美国最近一份对低龄老年人（62至75岁）的调查报告（Siegel，2004）中显示，不论“家庭”的定义如何改变，对这部分老年人来说，家庭和房产密切联系，两者的价值相互促进。也就是说，房产已经成为“家庭”的一个载体，认为家庭越重要的老年人，越不愿意放弃对住房的产权。对房产的感情变量往往难以量化，作为反向抵押贷款的影响因素加以分析。因此，个人需求预测往往有所偏差。

造成需求分析误差的另一个可能是老年房主对未来经济状况的预期。在上文所说的个人需求预测和推断中（无论结果是乐观或是悲观），往往利用某一时段的数据，采用某一时段的贷款利率来进行预测。但事实上，由于反向抵押贷款跨度时间较大，往往要等老年人生命期结束，金融机构才有权处置房产，因此老年人对房产的预期会起到相当重要的作用。如若老年人预期利率会持续走低，房价会降低，则采用反向抵押贷款对其相当有利。如若老年人预期利率会走高或者房价会上升，则其可能不愿意释放产权。前者是因为老年人的贷款成本增加，后者则是因为老年人不愿意损失房价上升带来的收益（房价上升带来的收益依据制度设计不同，在住户和金融机构间的分配也有不同，大多情况下，是由老年人自己获得）。因此，如若仅仅分析某一个时段的数据，只能大致说明在这一时段有多少老年人可以通过反向抵押贷款显著受益，而无法说明采用反向抵押贷款后，随着经济形势的变化，某些宏观经济变量如利率、房价变化之后，老年人在整个贷款期内真正得到的收入增加。因此用某一时段老年人利用反向抵押贷款可以得到的收入增加这一标准来替代反向抵押贷款的个人需求预测，可能会有偏差。而当其他特征变量都相对稳定时，要分析潜在的需求，老年人对未来经济的预期则相当重要。这一变量在上述研究中的忽略，也使得反向抵押贷款产品的个人需求预测有所误差。

2.2反向抵押贷款产品的市场细分研究

2.2.1市场细分理论介绍

所谓市场细分，就是对某种商品的消费者按照某种标准加以分类，使之分为具有不同需求特点的消费群体的过程。不同群体在希望在市场上找到与其价值评判标准及支付能力相符的产品，这是厂商进行市场细分的必要条件。而市场上厂商供应能力的差异，不同产品或服务供应的替代竞争压力，都促使厂商必须寻找不同的目标客户群，通过差异化营销活动而在竞争中取胜，这是市场细分的充分条件。正是由于供求双方形成的充分条件存在，所以会出现市场细分。市场细分理论认为，每个市场的顾客需求都是有差异的，如果公司能够成功地对市场进行细分，精确地对顾客未被满足地具有可行性地需求加以界定，并率先占领这个细分市场，那么企业就可以在激烈的竞争中保持自己的生存空间。

市场细分的关键是为了了解消费者的特点，找出其需求上的差异性。需求的差异性是进行市场细分的基础。市场细分根据需求差异将市场划分为若干个子市场。市场细分有各种可选择的细分标准。如可依据地理变量标准、人口统计变量标准、心理变量标准、行为变量标准等来进行细分。

2.2.2反向抵押贷款产品的市场细分

反向抵押产品的营销主体是商业银行，商业银行的营销过程也同样存在一个市场细分的问题。因为任何一家银行同样也不可能服务于金融市场中的所有顾客：一方面，每家银行的资源都是有限的，另一方面，不同顾客群体需要的金融服务需要又是不同的。因此，只有通过市场细分，各家银行才有可能发现能充分发挥其资源优势的细分市场，并在该细分市场中取得竞争优势，达到扬长避短的目的。其中与反向抵押贷款产品密切相关的个人客户市场细分变量标准可见下表：

在美国的反向抵押贷款产品选择的研究中，不同的文献往往采用不同的市场细分变量。Case和Schnare（1994）使用大约2500例反向抵押贷款样本，评估了HECM借款者的特征，分析了借款者如何选择不同的反向抵押产品。他们计算了借款者选择不同反向抵押产品的概率，这一概率是年龄、家庭状况、财产价值、居住地点和其他变量的函数。他们的研究发现包括以下方面：（1）年纪较轻的借款者一般不会选择居住期型（tenure）反向抵押产品。（2）收入和产品选择之间的关联度不大。（3）独居女性或者夫妻双方都健在的老年房主相比于独居男性老年房主，乡村借款者相比于城郊或城市借款者，更有可能选择信用额度产品（line of credit）。（4）财产价值较高的借款者一般不会使用信用额度产品（line of credit）。Case和Schnare利用的是多维的细分指标，包括老年房主的年龄、收入、家庭特征、居住区域，在每一个单一的维度上，不同分类特征的老年人会采用不同的反向抵押贷款产品。

Rasmussen，Megbolugbe和Morgan（1995）强调生命周期动机（随着年龄的增加，逐渐消耗财富）和资产管理动机促使老年房主成为反向抵押产品的使用者。从生命周期模型的角度来讲，希望增加其当期消费的老年房主群体并不庞大，这个市场的发展会有所限制。但是从资产管理的角度来看，反向抵押产品为老年房主的投资组合多提供了一种选择。他们认为反向抵押产品可以作为一种资产管理工具，为大额消费，转移资产、购买长期护理保险筹集资金，增加整体资产的流动性。他们以房主特征为细分变量将反向抵押产品市场细分为三个市场，分别为独居老年房主市场，其他老年房主市场和非老年房主市场。对于单独居住的老年人来说，其价格弹性需求使很小的。HECM贷款表明，房产是这些人口非正常支出的唯一经济来源。他们之中超过半数使用信用额度项目（line-of-credit），而且很快地提取完（Case and Schnare 1994）。这种行为说明单独生活的老年人使用反抵押贷款不是为了弥补日常生活的不足，而是为了应付非正常的开支。其他老年房主市场，这个市场可能的反抵押需求来自于这些相对收入较高的老年房主想在不减少当前消费或者不放弃他们对流动资产控制的前提下将遗产转移给下一代，或者想购买私人长期护理保险。非老年房主通常收入较高，他们对反抵押产品的需求主要是为了投资而不是消费，例如改善或者购买房屋，偿还债务和教育投资。如果被细分的市场都可以很好的得到服务，定期(term)和居住期型（tenure）反抵押贷款都是需要的。在假定房主将反向抵押贷款作为资产管理工具的前提下，按照房主特征细分市场，可以使金融机构较好地开展业务。

Rasmussen，Megbolugbe和Morgan（1995）研究了反向抵押产品用于投资目的的重要性，并且强调了某些消费，如长期护理保险，中期人力资本投资，子女教育费用可以以反向抵押产品的方式筹集资金。反向抵押产品可以使得房产更有流动性的特点使得房主在筹集大笔费用时可以更加灵活。信用额度（line-of- credit）或者一次性总额支付（lump-sum）进一步增强了这种灵活性。同时，他们的研究也表明，定期（term）反向抵押产品比居住期型（tenure）反向抵押产品更能满足某些借款者的财务要求。也就是说，按照投资目的来细分反向抵押贷款产品市场，不同的老年人会选择不同的反向抵押贷款产品。

Fratantoni(1999)的研究强调了不可避免的意外支出（expense shock）对于老年房主福利的影响，像信用额度之类的反向抵押产品可以使房主以相对较低的成本应付意外情况，并继续住在自己的家中。为了便于模型分析，Fratantoni的研究假定老年房主只会在信用额度和固定月支付两种反向抵押贷款产品中选择，因为这两种产品是反向抵押贷款产品的典型，其他反向抵押贷款只是这两种产品的组合。Fratantoni通过理论和实证分析说明，信用额度对那些意外支出可能性较大的老年房主来说是较好的反向抵押贷款产品。这种市场细分方法只将老年人分为两种：意外支出可能性较大的老年房主和可能性较小的老年房主，前者会选择信用额度，后者则选择固定月支付。我们可以推论，处于这两种可能性之间的老年房主会选择这两种反向抵押贷款产品的组合。

研究反向抵押产品选择，即市场细分的国内外文献都非常少，有限的文献都是根据不同的划分标准来细分市场，因此可比性也不强。一般来说，我们可以从借款者的借款意图来细分反向抵押贷款产品市场，例如借款者究竟是为了增加日常收入还是为了应付不时之需，来研究具有的不同借款目的的老年房主会选择什么支付方式。不同借款意图的消费者往往会表现出不同的个人特征，例如为了增加日常收入的老年人往往较为贫困，金融机构可以在为其提供反向抵押贷款产品的同时为其提供寿险年金。而为了应付不时之需的老年人，往往收入尚可，但储蓄不多，购买反向抵押贷款产品一般为了应付可能的医疗费用或者其他借款的偿还，将反向抵押贷款作为一种资产管理工具这些老年人要么对财务安排较为保守，要么就对自己的健康情况较为悲观。金融机构可以通过分解不同的个人特征，采取不同的营销策略，锁定目标市场。这种市场细分方式具有一定的可操作性，因为借款者的借款意图可以通过其个人特征得到体现。在实践中，由于反向抵押贷款的规模尚小，提供的产品仍然有限，因此市场还没有很好地被细分。理论界和实务界对于反向抵押贷款应主要作为一种收入补贴方式还是资产管理工具仍然很有争议，但这两种不同的借款动机为反向抵押贷款的市场细分提供了很好的标准。

 

 

1.反向抵押贷款产品介绍

反向抵押贷款是一种新型的金融产品，是一种将老年人房产转化为流动现金，为老年人提供养老收入支持的金融工具。反向抵押贷款在美国、英国、澳大利亚、法国、印度等国家已经展开，我国尚未引进或开办相类似的金融产品。下文将首先介绍反向抵押贷款产品的基本情况。

1.1反向抵押贷款产品的定义

我国尚未不同的文献对反向抵押贷款的定义有所不同，最为常见的几种定义如下：

（1）反向抵押贷款是一种房屋价值贷款。它允许老年人以拥有自有产权的住房为抵押，在继续拥有房产居住权的同时，向业务开办机构申请贷款，将其将来（去世时或一定时期后）的房屋价值全部或部分提前转换为现金。反向抵押贷款产品的实质是通过增加资产的流动性的方式，减少甚至消除家庭生命周期与住宅生命周期的差异，使老年房主可以在自己的生命周期内充分享受到整个住宅生命周期的收益权。

（2）按照美国《银行法》的有关规定，“反向抵押贷款”是指有不动产抵押保全的贷款。其中的“不动产”必须是有1至4人固定居住的家庭独立拥有的房产或者是多个抵押人共同拥有的房产。“贷款” 可以是一次性的，也可以是按月或在一定信用额度内根据借款人的需要支付。一般在居住期间内，老年房主无需还贷，只需在到期后以房屋出售收入来偿还，而且最高还款数额以房屋价值为限。“贷款”在贷款人最终死亡、意欲出售馈赠或永久性搬出该抵押住宅时，才需归还该项贷款的本金和累积利息。反向抵押贷款不具有追索性，即当出售住房所得的资金不足以弥补贷款本金和利息总额时，也不能向借款人或者其后代追索余额。

（3）反向抵押贷款是以产权独立的房产为保险标的，以低收入老年人为投保人（受益人），将其房产转换为保险年金或其它保险收入形式。拥有房产的投保人与保险机构签订保险合同，投保人将房产所有权抵押给保险机构，但保留合同约定期限内的居住权，保险机构为投保人建立专门账户，将合同存入给付金。待合同到期之后，保险机构通过在房地产市场拍卖出售、再开发等形式处置房产。给付金额的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去。它将投保人(受益人)的房屋价值“化整为零”，使他们生前就可以提前使用自己房屋的销售款，就像是保险公司用分期付款的方式从投保人手中买房。

（4）反向抵押贷款是一种和传统抵押产品“相反”的新型金融工具。传统抵押产品是借款人以自己的房产做抵押，一般是按月向贷款人付款；反向抵押贷款则是借款人以自己拥有清晰产权的住房作为抵押，一般是定期从金融机构取得贷款，到期后以处置住房的收入还贷。这种贷款的贷款人一般按月向借款人进行支付，与普通抵押贷款借款人按月向贷款人付款，两者的现金流方向正好相反，因此被称为“反向抵押贷款”。

（5）反向抵押贷款是一种住宅“期货化”的形式。老年人将拥有产权的住宅作为“期货”，预售给银行或保险公司等金融机构，金融机构按月支付现金给老年人，老年人在有生之年对该房产拥有居住权，离开人世时，房产自然地归属于银行和保险等金融机构（何颖仁、高达一，2001）。老年住宅的“期货化”从住宅金融角度看属于目前流行的购房抵押贷款的反向过程。住房抵押贷款是购建住房者以购建住房为抵押物，抵押给银行等金融机构，同时向金融组织申请一定数额住房借款的融资方式。购房信贷是居民向金融机构融资而获得属于自己住房的方式，银行起到开发商将住房转移给用户的中介作用；而老年住宅期货化过程中，居民同样是向金融机构融资，但不同的是卖出属于自己的住房，银行起到用户将住房转移给房产经营商。年轻时的购房抵押贷款和年老时的住宅期货化两个过程组合在一起，形成因住房而发生的一个人与金融机构关系的生命周期。

虽然反向抵押贷款定义的表述方式较多，但总结以上各定义，可发现反向抵押贷款的本质为一种“帮助老年人在不出售住房的前提下将房产转换套现成现金的金融工具” 。因此，对于一些拥有较高价值、产权独立的房产、但实际收入低下的老年人来说，反向抵押贷款是一条帮助他们摆脱贫困、增加收入的有效途径。由于其某些基本方面表现出与常规的抵押贷款相反的特性，因而被成为“反向”抵押贷款。

1.2抵押贷款与反向抵押贷款与之间的主要差异

分析反向抵押贷款的特征，可以看出反向抵押贷款最重要的“反向”含义主要体现在以下两个方面：

（1）资产转换方向“反向”。抵押贷款是新住房的产权为抵押物，贷款购买此房屋；反向抵押贷款则是以已经居住多年的旧住房的产权作为抵押物。前者是将流动性资产（货币）向非流动性资产（住房）的转化；后者是将非流动性资产（住房）产权逐步释放，变为可贴补老年人日常生活需要的流动性资产（货币）

（2）产权移动方向“反向”。抵押贷款在本息全部还清之前，住户拥有住房的权利，到贷款本息全部还清后才能取得对该住房的全部产权。反向抵押贷款在贷款行为实施之前，住户对该住房拥有全部或部分产权，随着贷款余额的增长，住户对该住房的产权逐步减少。

抵押贷款与反向抵押贷款的各方面比较如下表：

	抵押贷款	反向抵押贷款
贷款机构	银行	银行或特定机构
借款者	中青年户主	老年户主
住房产权	抵押	反向抵押
住房状况	居住初中期	居住后期
贷款目的	居住	养老
贷款发放	一次性整体贷放	贷期内分期贷放
贷款归还	贷期内分期归还	到期全部归还
还贷手段	货币	住房或货币
贷款期限	定期	定期或不定期
经营风险	较小	较大
财税政策	不优惠	优惠
业务属性	经济属性	政策属性

 

1.3反向抵押贷款运营模式

反向贷款产品运营的具体方式（见下图）如下：首先，房主在贷款之前选择有一定资质的独立中介咨询机构进行反向抵押贷款咨询。其次，房主与商业银行签订反向抵押贷款协议，将房产抵押给银行。同时，商业银行受房主委托向保险公司投保，包括以房主为对象的人寿险和以房屋为对象的财产险，以及反向抵押贷款保险。之后，商业银行向房主按合约规定的方式提供贷款。贷款到期后，房主或其继承者或商业银行在房地产二级市场上出售房产或以其他方式房产，收回贷款本金和累计利息。商业银行也可将贷款协议在证券市场上出售，提前收回贷款。

二手房交易市场

                                 

                                                               

保险公司

商业银行

  

房屋拥有者

                     

                    

                    

                                    

反向抵押贷款 证券市场

中介咨询机构

                                          

                             

                                                  

1.4反向抵押贷款的理论依据——生命周期理论

这一理论假定一个典型的理性消费者，在追求其个人效用最大化时，不仅是对某一消费者行为、消费项目的决策安排，而是追求其整个生命周期的效用最大化，其预算约束为其整个生命周期内的收入与消费支出的平衡。个人或者家庭在任何阶段的消费支出，不仅与当期的收入是直接相关的，还与其一生的全部收入，如劳动收入，资本收入与继承收入的总和等密切相关。这一理论创立者之一Franco Mordigliani认为：人类的行为经验表明，个人的消费或储蓄行为，并不仅仅与现期的收入有关。他们总是试图把自己一生的全部收入在消费和投资（亦即现期消费和延期消费）之间做出最佳分配，从而获得最大效用。

反向抵押贷款的理论依据是生命周期理论的扩展。个人的收入并不完全是以货币的形式加以表现，还包括实物财产的积累。住房是个人或家庭最重要的实物财产之一。因此，个人一生收入在个人一生的合理配置，也应当包括对个人收入的转化形式，如住房等实物财产的合理配置。由于老年人过世之后，其房产仍然很有价值，可以视为老年人的一种收入。如何使老年人在身前就消费房产剩余价值带来这部分收入，帮助老年人真正做到，一生应有的消费和一生应有的收入相等，是反向抵押贷款提出意义所在。但是，如若老年人在身前消费掉自己所应有的收入，留给子女的遗产收入就会减少，收入便无法在代际之间分配。

2.反向抵押贷款的需求研究

       自上世纪70年代开始，美国反向抵押产品需求的理论和实证研究陆续展开，为这一产品的设计和完善提供了很好的学术支持。之后，随着反抵押贷款在日本、德国、澳大利亚、法国、日本等国家的引入和在美国本土的广泛开展，反向抵押产品的市场需求研究得到较快的发展。国外的反抵押产品市场需求研究主要集中于以下方面：

2.1反向抵押产品的个人需求研究

反向抵押产品的个人需求主要是通过测定反向抵押支付中位数对一个特定老年群体收入影响的显著性或者房产价值与收入之间的差额来测定反向抵押产品潜在的市场需求。不同的学者使用的调查数据不同，得出的结论也有较大差异。反向抵押产品的市场需求研究工作首先由Jacobs（1982）展开，他使用1977年AHS(American Housing Suvery)的数据进行分析，得出四分之一年龄在65岁或以上，收入低于贫困线的老年房主可以通过房产置换项目（反抵押产品中使用最为普遍的一种）脱贫。Katsura, Struyk和Newman(1989)也预测了房产置换项目的个人需求，认为有10％符合资格老年房主将会参与这一项目，因为这一项目使老年房主的收入显著增加。

对于这一产品的前景较为怀疑的学者也不乏其人。Weinrobe(1987)以加利福尼亚反向抵押项目的数据为研究样本，认为收入/房产价值这一比例较高，健康状况良好，有成年子女的的老年夫妇不太有积极性参与反向抵押项目。只有收入/房产价值比例低，又老又病，无子女的老年人（特别是无子女的老年妇女）才会愿意用自己的房产产权来换取收入。而这一目标人群的人数可能并不多，同时这些人群极有可能参与着社会福利项目，参加反向抵押贷款项目可能会影响他们的社会福利收入，这也会影响他们的参与积极性。Feinstein和McFadden和Stahl（1989）的研究也对反向抵押产品的个人需求持悲观态度，他们认为由于遗产动机、寿命的不确定性、健康状况和医疗支出以及保险和反向抵押市场的不完善等原因，老人不愿意利用房产来增加当前的消费，因此反向抵押贷款的个人需求并不大。Venti和Wise（1991）的研究也发现反向抵押贷款潜在的个人需求并不明显，一方面他们认为从反抵押产品中的得到显著收益的老年人并不多，另一方面他们强调老年房主的遗产动机使得反向抵押产品对老年房主来说仅仅是“最后一着”而已。

将老年人拥有房产的价值，同晚年时期可从各个方面取得的收入加以对比，以预测计量老年人可能参与本业务的程度。在这里模拟可能情况下的各种数据，做个模型（注意两个指标一为存量，一为流量）。同时还需要考虑消费、其他财产及遗产动机等一系列因素，考虑老年人对晚年生活改善的需求的迫切程度。老年人无子女，子女不需要继承遗产的状况等特例。

这之后的美国反向抵押贷款个人需求研究则开始对这一产品的潜在个人需求又信备至。Speared（1992）使用1984年SIPP的数据考察使用反向抵押贷款能够降低老年贫困人口的规模，估计将近1/5的贫困老年人（收入在贫困线以下）通过使用反向抵押贷款能够把收入提高到贫困线以上，这个结果与Nadine K. Kutty（1998）年的估计结果较为接近。Merrill（1992）使用1989年的SIPP(Survey of Income and Program Participation)数据，估计美国有12,000,000完全拥有自己住房的老年房主，可以从反向抵押贷款中显著受益。Mayer和Simons（1994a）也使用了SIPP的数据，估计大约有150万老年房主可以通过使用一种理论上模拟的反向抵押贷款把收入提高到贫困线以上。然而他们的估计由于与文章中的别的数据有所矛盾，并且他们使用的模拟贷款的房产价值比较高，因此其对反向抵押贷款需求的预测可能有所偏差。Nandinee K. Kutty（1994）使用的是业已存在的反向抵押项目HECM（Home Equity Conversion Mortgage）来进行估计的。他们的结论是564,080个收入在贫困线以下的老年家庭如果取得反向抵押贷款，就可以把收入提高到官方规定的贫困线以上。Merrill, Finkel 和Kutty(1992)的研究表明反向抵押贷款的个人需求与房产价值密切相关，房产价值低于10万美元的老年房主从反抵押产品中得到的好处有限，在20万美元以上的老年房主则因为有其他资产而不需要释放房产产权来增加其收入。因此他们定义的个人需求主体是年龄70岁或以上，年收入少于3万美元，房屋居住期在十年以上，房产价值在10万至20万美元之间的老年房主，大致有80万老年房主符合他们的要求。这一需求数目已经相当客观。Wong和Garcia（1998）重点分析了美国加利福尼亚洲的反向抵押贷款产品市场，他们的研究发现根据1998年加利福尼亚洲的住房拥有率，有60％的老年人符合反向抵押贷款所规定的申请资格。他们指出反向抵押贷款可以使老年房主在居住期内不失房屋所有权的前提下免税利用房屋价值，而且对申请者没有收入限制，借款人需偿还的借款额不会高于房屋的价值，同时随着人们在家居住时间的延长，未来几年里老年居民对于家庭保健和房屋维修资金的需求将会增加，因而反向抵押贷款有很大的潜在市场。

中国学者也开始了这一领域的研究，以探究这一新型贷款在中国的潜在市场。最早介绍反向抵押贷款的中国学者是曾祥瑞、胡江涛（1995），他们较为详细地介绍了美国反向抵押贷款的贷款要素、种类、贷款市场情况、贷款风险及防范对策。最早提出在中国开展反向抵押贷款寿险服务的是孟晓苏（2002）。反向抵押贷款的寿险服务以反抵押贷款为基础，本质上是反向抵押贷款年金支付的方式。他认为这一险种较适合我国的国情。由于我国多年实行的低收入政策，绝大多数老年人并没有多少储蓄，退休后只能靠退休金生活，而国家与社会提供的退休金是很有限的，加之我国多年来寿险业务欠发达，靠寿险来养老的老年人数量有限，但是最近实行的公房出售政策，却使许多老年人用较少的钱买下较大价值的房产，因此反向抵押贷款寿险服务是一种很好的选择。杜娟、陈茗（2003）将反向抵押贷款定义为“住宅期货”，认为反向抵押贷款市场的发展依赖于三个条件，分别为：（1）发展成熟的金融机构是期货的购买者；（2）遵循市场发展规律的房产经营者是老年房产的最终消化者；（3）大规模拥有住宅的老年人是最重要的基础。这三个条件都已经基本具备，反向抵押贷款可以为我国各相关的金融机构带来新的盈利点。虽然中国学者已经开始这方面的研究，但是基本上停留在定性阶段，定量分析较少。柴效武（2003）发表了较多反向抵押产品方面的文章，他认为在我国实行反向抵押贷款产品具有必要性、迫切性和可行性。同时，他提出我国的反向抵押贷款产品的个人需求群体具有房产价值高，收入中上，拥有独立房产产权的老年人。除上述文章外，国内研究反向抵押贷款市场需求的文献本人尚未找到。

国内外的研究都以老年房主相对收入提高的显著性或者房价和收入差额的扩大指为标准，探讨反向抵押贷款的个人需求。这一领域的研究基本上集中在实证阶段，许多研究者采用的是计量的方法，讨论了各经济变量、社会变量、家庭特征变量对反向抵押产品个人需求的影响。在对反向抵押贷款前景看好的研究中，由于选取数据的样本以及对于“合格的”收益群体和“合格的”收益标准定义不同，因此得出的个人需求规模和收益程度不同。但这些研究都没有考虑老年房主的是否愿意释放产权的心理因素，特别是遗产动机对老年房主的影响。有些文章提到了遗产动机可能会挫伤老年人的贷款参与积极性，但未对这一因素做深入的定量分析。遗产动机对老年房主购买反向抵押贷款产品的影响方向往往难以定论。因为一方面老年房主希望把房产作为遗产，留给下一代；但另一方面，如果老年人收入不够，而需要成年子女的救济的话，成年子女作为老年人重要的咨询者，可能会建议老年人采用反向抵押贷款产品。事实上，由于指标设计的困难，这一因素的确较难从统计学的角度上进行分析。老年人的其他心理因素也很有可能对反向抵押贷款产品的个人需求产生很大的影响，但难以再模型中和回归分析中得到体现。例如，美国最近一份对低龄老年人（62至75岁）的调查报告（Siegel，2004）中显示，不论“家庭”的定义如何改变，对这部分老年人来说，家庭和房产密切联系，两者的价值相互促进。也就是说，房产已经成为“家庭”的一个载体，认为家庭越重要的老年人，越不愿意放弃对住房的产权。对房产的感情变量往往难以量化，作为反向抵押贷款的影响因素加以分析。因此，个人需求预测往往有所偏差。

造成需求分析误差的另一个可能是老年房主对未来经济状况的预期。在上文所说的个人需求预测和推断中（无论结果是乐观或是悲观），往往利用某一时段的数据，采用某一时段的贷款利率来进行预测。但事实上，由于反向抵押贷款跨度时间较大，往往要等老年人生命期结束，金融机构才有权处置房产，因此老年人对房产的预期会起到相当重要的作用。如若老年人预期利率会持续走低，房价会降低，则采用反向抵押贷款对其相当有利。如若老年人预期利率会走高或者房价会上升，则其可能不愿意释放产权。前者是因为老年人的贷款成本增加，后者则是因为老年人不愿意损失房价上升带来的收益（房价上升带来的收益依据制度设计不同，在住户和金融机构间的分配也有不同，大多情况下，是由老年人自己获得）。因此，如若仅仅分析某一个时段的数据，只能大致说明在这一时段有多少老年人可以通过反向抵押贷款显著受益，而无法说明采用反向抵押贷款后，随着经济形势的变化，某些宏观经济变量如利率、房价变化之后，老年人在整个贷款期内真正得到的收入增加。因此用某一时段老年人利用反向抵押贷款可以得到的收入增加这一标准来替代反向抵押贷款的个人需求预测，可能会有偏差。而当其他特征变量都相对稳定时，要分析潜在的需求，老年人对未来经济的预期则相当重要。这一变量在上述研究中的忽略，也使得反向抵押贷款产品的个人需求预测有所误差。

2.2反向抵押贷款产品的市场细分研究

2.2.1市场细分理论介绍

所谓市场细分，就是对某种商品的消费者按照某种标准加以分类，使之分为具有不同需求特点的消费群体的过程。不同群体在希望在市场上找到与其价值评判标准及支付能力相符的产品，这是厂商进行市场细分的必要条件。而市场上厂商供应能力的差异，不同产品或服务供应的替代竞争压力，都促使厂商必须寻找不同的目标客户群，通过差异化营销活动而在竞争中取胜，这是市场细分的分条件。正是由于供求双方形成的充分条件存在，所以会出现市场细分。市场细分理论认为，每个市场的顾客需求都是有差异的，如果公司能够成功地对市场进行细分，精确地对顾客未被满足地具有可行性地需求加以界定，并率先占领这个细分市场，那么企业就可以在激烈的竞争中保持自己的生存空间。

市场细分的关键是为了了解消费者的特点，找出其需求上的差异性。需求的差异性是进行市场细分的基础。市场细分根据需求差异将市场划分为若干个子市场。市场细分有各种可选择的细分标准。如可依据地理变量标准、人口统计变量标准、心理变量标准、行为变量标准等来进行细分。

2.2.2反向抵押贷款产品的市场细分

反向抵押产品的营销主体是商业银行，商业银行的营销过程也同样存在一个市场细分的问题。因为任何一家银行同样也不可能服务于金融市场中的所有顾客：一方面，每家银行的资源都是有限的，另一方面，不同顾客群体需要的金融服务需要又是不同的。因此，只有通过市场细分，各家银行才有可能发现能充分发挥其资源优势的细分市场，并在该细分市场中取得竞争优势，达到扬长避短的目的。其中与反向抵押贷款产品密切相关的个人客户市场细分变量标准可见下表：

在美国的反向抵押贷款产品选择的研究中，不同的文献往往采用不同的市场细分变量。Case和Schnare（1994）使用大约2500例反向抵押贷款样本，评估了HECM借款者的特征，分析了借款者如何选择不同的反向抵押产品。他们计算了借款者选择不同反向抵押产品的概率，这一概率是年龄、家庭状况、财产价值、居住地点和其他变量的函数。他们的研究发现包括以下方面：（1）年纪较轻的借款者一般不会选择居住期型（tenure）反向抵押产品。（2）收入和产品选择之间的关联度不大。（3）独居女性或者夫妻双方都健在的老年房主相比于独居男性老年房主，乡村借款者相比于城郊或城市借款者，更有可能选择信用额度产品（line of credit）。（4）财产价值较高的借款者一般不会使用信用额度产品（line of credit）。Case和Schnare利用的是多维的细分指标，包括老年房主的年龄、收入、家庭特征、居住区域，在每一个单一的维度上，不同分类特征的老年人会采用不同的反向抵押贷款产品。

Rasmussen，Megbolugbe和Morgan（1995）强调生命周期动机（随着年龄的增加，逐渐消耗财富）和资产管理动机促使老年房主成为反向抵押产品的使用者。从生命周期模型的角度来讲，希望增加其当期消费的老年房主群体并不庞大，这个市场的发展会有所限制。但是从资产管理的角度来看，反向抵押产品为老年房主的投资组合多提供了一种选择。他们认为反向抵押产品可以作为一种资产管理工具，为大额消费，转移资产、购买长期护理保险筹集资金，增加整体资产的流动性。他们以房主特征为细分变量将反向抵押产品市细分为三个市场，分别为独居老年房主市场，其他老年房主市场和非老年房主市场。对于单独居住的老年人来说，其价格弹性需求使很小的。HECM贷款表明，房产是这些人口非正常支出的唯一经济来源。他们之中超过半数使用信用额度项目（line-of-credit），而且很快地提取完（Case and Schnare 1994）。这种行为说明单独生活的老年人使用反抵押贷款不是为了弥补日常生活的不足，而是为了应付非正常的开支。其他老年房主市场，这个市场可能的反抵押需求来自于这些相对收入较高的老年房主想在不减少当前消费或者不放弃他们对流动资产控制的前提下将遗产转移给下一代，或者想购买私人长期护理保险。非老年房主通常收入较高，他们对反抵押产品的需求主要是为了投资而不是消费，例如改善或者购买房屋，偿还债务和教育投资。如果被细分的市场都可以很好的得到服务，定期(term)和居住期型（tenure）反抵押贷款都是需要的。在假定房主将反向抵押贷款作为资产管理工具的前提下，按照房主特征细分市场，可以使金融机构较好地开展业务。

Rasmussen，Megbolugbe和Morgan（1995）研究了反向抵押产品用于投资目的的重要性，并且强调了某些消费，如长期护理保险，中期人力资本投资，子女教育费用可以以反向抵押产品的方式筹集资金。反向抵押产品可以使得房产更有流动性的特点使得房主在筹集大笔费用时可以更加灵活。信用额度（line-of- credit）或者一次性总额支付（lump-sum）进一步增强了这种灵活性。同时，他们的研究也表明，定期（term）反向抵押产品比居住期型（tenure）反向抵押产品更能满足某些借款者的财务要求。也就是说，按照投资目的来细分反向抵押贷款产品市场，不同的老年人会选择不同的反向抵押贷款产品。

Fratantoni(1999)的研究强调了不可避免的意外支出（expense shock）对于老年房主福利的影响，像信用额度之类的反向抵押产品可以使房主以相对较低的成本应付意外情况，并继续住在自己的家中。为了便于模型分析，Fratantoni的研究假定老年房主只会在信用额度和固定月支付两种反向抵押贷款产品中选择，因为这两种产品是反向抵押贷款产品的典型，其他反向抵押贷款只是这两种产品的组合。Fratantoni通过理论和实证分析说明，信用额度对那些意外支出可能性较大的老年房主来说是较好的反向抵押贷款产品。这种市场细分方法只将老年人分为两种：意外支出可能性较大的老年房主和可能性较小的老年房主，前者会选择信用额度，后者则选择固定月支付。我们可以推论，处于这两种可能性之间的老年房主会选择这两种反向抵押贷款产品的组合。

研究反向抵押产品选择，即市场细分的国内外文献都非常少，有限的文献都是根据不同的划分标准来细分市场，因此可比性也不强。一般来说，我们可以从借款者的借款意图来细分反向抵押贷款产品市场，例如借款者究竟是为了增加日常收入还是为了应付不时之需，来研究具有的不同借款目的的老年房主会选择什么支付方式。不同借款意图的消费者往往会表现出不同的个人特征，例如为了增加日常收入的老年人往往较为贫困，金融机构可以在为其提供反向抵押贷款产品的同时为其提供寿险年金。而为了应付不时之需的老年人，往往收入尚可，但储蓄不多，购买反向抵押贷款产品一般为了应付可能的医疗费用或者其他借款的偿还，将反向抵押贷款作为一种资产管理工具。这些老年人要么对财务安排较为保守，要么就对自己的健康情况较为悲观。金融机构可以通过分解不同的个人特征，采取不同的营销策略，锁定目标市场。这种市场细分方式具有一定的可操作性，因为借款者的借款意图可以通过其个人特征得到体现。在实践中，由于反向抵押贷款的规模尚小，提供的产品仍然有限，因此市场还没有很好地被细分。理论界和实务界对于反向抵押贷款应主要作为一种收入补贴方式还是资产管理工具仍然很有争议，但这两种不同的借款动机为反向抵押贷款的市场细分提供了很好的标准。

 

售房养老业务模式及其可行性研究

柴效武   吴凌凌 

一、售房养老思路简介

随着老龄化进程的加快，养老问题逐渐受到关注。社会保障体系的不健全、企业改制的需要、生活方式沿革的必然，都加剧了解决养老问题的迫切程度。养老问题主要可以分解为以下几个方面：养老资金渠道的来源问题，老年人生活方式选择的问题，子女、社会、单位对养老问题承担的角度和程度问题。

   柴效武教授提出了售房养老作为一种新的养老方式，通过将房屋的现金流在老年人的存活期内合理配置，达到自己养活自己的目的。售房养老作为一种新的金融业务模式，在美国和新加坡都有实行，当然也存在了很多问题。本文就通过分析这一模式的实质，探索在中国目前的环境下，售房养老是否可以实行，还存在哪些条件的缺失。

所谓售房养老的新思路，简单而言，就是“60岁前人养房，60岁后房养人”。大家在60岁之前，通过储蓄存款、按揭贷款的形式，购买住宅，並在60 岁之前还清房款，取得該住宅的全部产权。再在60 岁退休养老之時，將該住宅的产权予以特殊情形的出售，依靠該住宅在房主死亡後的餘值的提前变现来养度自己的余生，达到养老保障的目的。也就是说，在60岁之前获得房屋的使用权，但没有完全获得所有权；60岁之后，放弃房屋的所有权，通过余值的变现来养活自己。

售房养老并非是我们的首创，国内外已有这方面的较多先例。如国内长期来在民间流传的“遗赠扶养”和“五保户”，正是这一模式的雏形；国外如美法英国为构筑安全的养老保险体系，也于上世纪80 年代设立了几种和售房养老类似的金融品种。如反年金抵押贷款、房屋可转换抵押贷款等模式。

（1）遗赠扶养。这是我国的民间较多实行的。如某人无儿无女可做晚年依靠，却有一可观的房产，就同他人签约，在有生之年由其提供养老用费，并负责生活起居的照料；到该老人寿终正寝之时，遗留房产就留赠该扶养人作为补偿。

（2）反年金抵押贷款。人到老年会拥有靠一生积累的价值可观的房屋，却又生活十分艰辛。为解决这部分“不动产富人、现金穷人”家庭的需要，美国银行设计了反年金抵押贷款，大受退休人员的欢迎。退休人员可将自己的房屋做抵押，每年从银行取得一定的贷款作为生活补贴。夫妇去世后，房屋首先被用来弥补银行借款及其利息，有剩余时再留做儿女继承。

（3）终生养老金抵押贷款。反年金贷款中，借款人需要贷款的时间长短是不确定的。借款人可将房屋到保险公司保险，得到保险公司给付的终生养老金。保险公司每月拿出一定资金给保险人，同时扣除一定的利息费。当房屋出售时，售价首先用以偿还保险公司支付的养老金及其利息。如贷款人去世，养老金即停止发放，房屋归保险公司所有。

我们设计的售房养老模式，做法有所不同。它设计地更为科学，更有利于明确房屋购售双方，也就是养老与扶养双方的权责利机制，保障双方的利益关系。同时将政府、社会保障部门、房地产商、金融保险的各方面力量加入其间，以尽力促成本项事业的顺利开展。

二、业务模式及其可行性研究

如果将售房养老的整个业务链分解开来，主要可以分为售房和养老两个层次，而新的售房养老模式是通过这一业务的重新组合减少了中间环节，降低了交易费用，从这个角度上讲是一次业务组合和业务创新。

首先，售房养老应该按照商业化模式运作还是应该作为一种社会福利措施，是这个问题的根本，决定了运作模式的成功与否。下面我们从银行、商业机构以及国家的角度作一个初探。

要想在商业模式下运作，作为一种新的业务领域吸引银行或者金融机构，就必须充分了解到这项业务可以给银行带来怎样的现金流，又是通过何种方式保障这个现金流的。在这个新的售房养老模式中，房屋在60岁以前老年人享有使用权，这是分期付款的购房模式，事实上是一种以未来的房屋贷款的模式，首先获得房屋的使用权。银行通过收取较高的利息来获取利润，以房屋的基本不贬值作为保障。60岁以后是一种反向运作，老年人向机构出售使用权，并通过获得的余值支付养老费用，但暂时不交付房屋。反向的业务是否也可以给银行带来利润呢？如果这个资金链可以倒转，那么银行通过何种机制获得利润，也就是说利润的根源在何处呢？

假如银行愿意接受这项业务，那么银行将获得房屋在未来期限之后的所有权，并且分期将房款返还给屋主。银行可能的利润来源有：房屋未来的增值（或者土地的增值）、房主愿意低价出售房屋的话，原价和房屋未来价值之间的差额也是银行可以获得的利润，银行无法获得的是房屋在使用期限内的所有权和处置权。所面临的最大的不确定性是房屋交付的期限，而银行必须根据这个来计算自己每月可以付给屋主的款项。第二个不确定性是房屋未来的价值，以及由此而带来的逆向选择风险，屋主可能对房屋造成的损害不承担与此价值匹配的责任。第三个不确定性来自信息不对称问题，由于房屋已经有一定时间的使用年限，与银行办理分期付款买方业务不同的是，银行与屋主在此时已经站在对该房屋的信息掌握程度不同的平台上。

这项业务是否可以在商业模式下运作开来，取决于以上几项问题的解决。虽然理论上讲，很多问题是有解决的出路的。比如，在无法确定老年人的寿命标准的时候，我们可以通过对不同健康状况的屋主的评测获得不同的价值定位，分级别制定房款。此时屋主的健康状况就成为了一项可以带来现金流的资源。健康状况的测量可以使用统一的流程和指标加以统一，从而避免可能人为造成的信息的隐瞒或者歪曲。对房屋的测评也统一设计不同的流程和标准，并且聘请特殊的评价机构。最后，国家可以以最后贷款人的方式分担商业银行的风险。

但是，与学生贷款相近，由于风险大，历经时间长，未来收益不确定性大等原因，该项业务对商业银行的吸引力不会很大，到最后可能需要国家的利率补贴或者最后贷款人的形式来支撑业务的继续发展。因此，我们推论，该业务更加适合由政策性银行来操作，将此与养老和社会福利事业相连接的合理性更大。从这个角度上讲，与其说售房养老是一种商业模式，不如说是一种生活方式，售房养老设想的成功实施所依据的条件也不仅仅是商业银行或者说是房主本身，还需要相关的社会团体和社会环境的支持。

另一种可以选择的方式是将其划入政策性银行的业务范围：现有的售房养老操作模式是将这售房和养老两块分开，将自己的房屋出售给特定机构，将所得的房屋余值支付进入养老院的那笔费用。

作为金融业务的创新，柴教授所提出的将这两个步骤合并在一起，减少中间环节，直接由中介——银行来办理，作为一项新的业务模式。因为不具备具体的金融知识和金融信息的老年人，很少会到市场上去获得相关的信息，也会厌倦手续的繁琐和可能遇到的信息不对称的风险。同时我们必须承认，老年人承担风险的能力降低，因此在卖方的时候顾虑相当大。由信用度相对较高的银行来承担，将会大大增加业务量，降低交易费用。

从资金链的不可逆转性我们可以推论，这项业务从盈利率角度对商业银行没有太大的吸引力，而且从死亡时间倒过来推算资金的贴现率的确存在很大的困难。那么，下面必须解决的问题是，作为一项非营利性业务，其补贴部分的资金由谁来承担？下面我们通过可以选择的几种业务模式分别探索，提出合理的政策建议。

现有的几种养老形式的总结：

（1）家庭储蓄存款以养老，这是很现实的，也为众多的家庭所采用。据有关资料统计，目前广大个人家庭所积蓄的八万多亿元存款中，用于养老的大约占到20-25%左右，同为子女受教育做准备是并驾齐驱。（2）个人向人寿保险公司交纳养老保险金，这是一种商业化的养老保障的运做模式，在国外尤其是美国，已有很大的发展规模。在我国的最近几年里，也得到了快速的增长，正在成为一种基本的养老模式。（3）职工或受雇佣人员向单位或雇主，按照工资的一定比例交纳养老保障金，并形成社会保障基金用于养老。这是一种大规模、规范化的养老模式，也是我国最近几年政府大力支持倡导的。目前在这一方面已经达到了相当的规模.

从现有可供比较的模式，我们可以来探讨几种可能的售房养老模式及其合理的运作模式。

第一种可能的情况，是企业作为雇员的房屋出售委托代理人，代理员工死后的房屋处置权。将房屋的最终余值贴现到每个时期段，作为员工缴纳的养老保障金。这一建议的合理性在于，企业处于员工和银行的信息中介，对于员工以及家庭情况、家庭和睦的状况和房屋的质量等方面的信息拥有相对完整的把握，相对银行而言，可以抵消部分因为信息不对称造成的风险。同时，员工和单位之间的关联度相对与银行而言会更大，所以逆向选择的风险就进一步减小了。企业对员工的身体健康状况和寿命预期的了解状况更多，更易于对员工的寿命有更为准确的预期和评价，从而更利于贴现率的合理推算。

可能存在的问题：企业和银行各自承担的权益边界和风险边界较难确定，并且这一方案的实施对既有的社会保障体系的健全程度有一定的要求，需要建立一整套较为完善的制度和衡量标准。具体的包括：身体状况的量化考核、房屋价值的考核体系和评价制度、个人信用和单位信用的评级体系，同时需要建立第三方的信用认证机构，独立审核各个步骤和过程。国家作为最后贷款人，直接领导认证机构的具体操作。

第二种可能的情况是，售房养老是否可以放在保险业务范围内展开。从现象上看，保险公司的业务模式和售房养老业务在资金链上是相反方向的。保险公司是通过顺着寿命的时间链收取固定的现金，然后在一定期限后逆向返还。其利润率来自正向时间段内收取的资金在资本市场上操作所获得的收益。从这个角度上讲，售房养老的资金流模式与此模式相当接近：60岁之前，买房人通过按揭交付获得房屋的使用权；60岁之后，通过出售房屋的所有权获得逆向的现金收益。唯一的不同是房屋是固定资产，并且在使用权一直停留在屋主手中的时候，我们无法获得房屋的全部处置权。因此，从房屋本身的操作上很难给保险公司带来足够的现金流保证其收益，唯一的可能在于房价的上涨和土地的增值，而这是无法由保险公司自己掌控和操作的东西，并且无法被精确预期。所以，作为按照商业模式运作的保险公司很难承担这项业务。

第三种可能的情况是，以社区或者相应的团体为单位实施该项售房养老计划，将售房养老与社区服务体系和社会保障体系相连接。该设想的好处在于社区在生活模式、社区文化、交往模式和生活节奏等方面存在一致性，在售房养老的实施过程中，比较容易统一到较为一致的模式和标准中。但是也存在很大的问题。第一个问题在于社区是相对松散的组织体系，对内部成员的约束力不够，因此在监督和审查过程中就会存在一定的困难；第二是社区是非营利性的组织体系，售房养老所需要的资金补贴从何处获得？是社区成员自己缴纳，还是作为一项社会福利事业来实施？或者通过多元化的渠道获得资金的方式，以社区为代理单位？第三是具体的实施模式是慈善性质还是商业性质，作为第三产业的一项新的服务业务？这里比较建议的模式，是将社区为单位的售房养老办成慈善性质的，与房地产公司或其他外部力量联合，以住房作为入住养老院、使用养老设施、享受养老福利的资本。房地产公司享有住房的处置权，二手房交易市场业务的开展等等。从这个方面将，节约了社会投向住房业务的资源，增加了信贷、金融以及中介业务的范围和规模，对社会产业结构的调整起到了积极的作用。

三、存在问题和政策建议：

售房养老新概念的提出和实施对整个社会养老观念和法制、社会保障体系的健全程度提出了新的要求，对于可能存在的问题，在此我们做一个粗略的预测，并且从理论层面的角度提出可能的建议。

首先是房屋的产权问题的清晰程度。假如房屋属于屋主的个人财产，这一点比较容易解决，在办理相关的财产证明和最后的交割上也不存在很大的困难。假如房屋是共有财产，那就牵涉到房屋产权的分配问题，以及假如其中一个先死，另一个人存活的时候，房屋的使用权和处置权是属于银行还是另一个所有者，以及他应该享有多少程度多少年限之内的权利。尤其是老年人一般将房屋作为留给后代的遗产，虽然这种售房养老可以被接受，但在实行过程中还会遇到很多现实的甚至与道德相关的问题。

其次是关于死亡年限的评定和计算问题。虽然我们可以用一定的量化标准统一考核售主的健康程度以及未来的存活年限的判定，作为每年可以享有的养老金的判断标准，但是突发事件的可能性比重仍然很大，尤其是对于人的生命而言。假如合同不健全，具体款项的漏洞没有补好，那将会存在很大的遗留问题，需要中介或者法律的调节。在西方国家，由于养老保障体系相对完善，很多法律无法覆盖的领域可以依靠惯例来解决。在中国，养老问题的界限一直界定很不清晰，所以会连同很多伦理问题一起出现，造成具体操作层面上的困难。

再次，是对以社区或者企事业单位为单位的组织的凝聚力和执行力有新的要求。由于中西方文化的差异，中国的信任链一直是以家庭为单位的，社会信任处于断裂和缺失状态。售房养老的执行，无论是从交易成本节约的角度，还是从信息不对称的角度，都需要以更大的团体为单位，降低风险。而我国的社区文化、社区服务质量和管理力度一直都没有跟上，尤其是现在，缺乏大量的实践经验和社区服务、公共管理方面的人才，需要较长一段时间才能够配备较为完善的社区管理体系。

最后，售房养老作为一种生活理念和生活方式，需要共同的努力。政府观念的开放程度、对养老问题的关注程度、企事业单位的支持力度、社会信任的建设、社会信用评级体系、中介机构和监督机构的建立等等，直接影响到售房养老计划的成功与失败。相信在具体实施过程中遇到的实际问题比我们这里可以预想的更加复杂和繁琐，大陆法系的法律体系不是以案例为根本，也无法提供具体的解决渠道，所以仲裁机构和调节力量也会显得特别重要。但是有一点可以肯定的是，在老龄化仍在加剧的中国，售房养老理念的提出对养老问题的解决起了积极的作用，也是我们值得大胆尝试的战略。

以上只是在有限信息下的方案初探，还存在很多幼稚和不足，有待在实践中接受检验和成熟完善。

 

以房养老模式研究基本框架

浙江大学经济学院  柴效武（教授）

一、以房养老的基本思路

住宅购建与晚年养老用费保障，是现代家庭长期预算安排的基本内容，需要资金多多，形成家庭的重大经济负担。为解脱家庭的经济担。经对房地产金融、社会保障、养老保险及制度经济学理论的若干思想与方法的融汇综合考虑，设想建立一种新的养老保障模式——以房养老模式。

我们提出以房养老的基本设想，是考虑家庭生命周期与住宅生命周期的差异，依据个人家庭拥有资源在个人家庭的一生予以最优化配置的理论，将住房这种不动产通过一定的形式和机制，实现价值的流动，以对家庭的养老保障事宜发挥相应的功用。简单而言，就是“60岁前人养房，60岁后房养人”。大家在60岁之前，通过储蓄存款、按揭贷款的形式，购买住宅，并在60 岁之前还清房款，取得该住宅的全部产权。再在60 岁退休养老之时，将该住宅的产权予以出售，依靠出售该住宅的余值来养度自己的余生，达到养老保障的目的。

以房养老是一种特别的融资保险形式，是老年人动用所居住住宅的余值，通过某种机制将其提前变现，以养活自己的余生。对其运做颇为复杂，其基本思路可设想如下： 1、各家庭于中年期通过按揭贷款购买住房并还清全部贷款本息；2、家庭于退休期伊始将该住房的产权，通过某种融资变现的手段和机制，出售或抵押与某特定机构（如保险部门或专设机构），使用权则继续归自己保留并长期居住。住房出售价款或抵押贷款也由该特定机构在该家庭成员尚存活期间，分期支付作为该家庭的晚年养老用费。3、该家庭成员寿终正寝时，再将住房支配权交该特定机构拍卖处理，用出售款项弥补前期支付款，并取得一定投资收益。采用这一模式时，家庭成员在其工作中，只要考虑购房事项并最终取得该房屋的全部产权，不必过多考虑退休养老的资金筹措问题。

在这种以房养老模式之下，购房扶养机构与以房养老这两者之间，后者丧失了房屋的所有权，仍保留对该房屋的使用权；购房机构得到了该房屋的所有权，却不能马上获得该房屋的支配权利。该房屋出售产权的价款，正如房屋出售后使用权仍继续保留长期居住外，也非一次性清算交付，而是由该特定机构在该成员退休尚可存活的年份里，每年按月份或季度分别向该成员支付以房价款作为其养老用资。购房扶养机构得到该房屋的全部产权和使用权后，再将该房屋对外出售或出租，用所得价款弥补购房用费。

本模式将住房购建与养老保险两大行为，借助于构思精巧的金融保险手段，达成一种有机综合并融为一体。以期能利用住宅与住户生命周期阶段的差异，利用住宅价值增值和流动、套现的特性，通过以房养老的方式，用住宅的余值来养度住户成员的晚年余生，从而大大减轻乃至消除了其中年期的养老保险负担。

二、以房养老可采取的模式

1.反向抵押贷款，老人将住宅抵押给银行取得贷款用于养老，去世后用住房还贷。国外比较盛行，我国金融工具不够健全完善，该业务还未出现。

2..售房养老，老人把住房出售给特定机构，使用权继续保留到死亡为止，房款作为养老年金分期支付。

3.住房置换，售出大房，换购小房，差价款用来养老。

4.住房租换，租出大房再租入小房，用房租差价款来养老（自有住房有较大升值潜力时可减少损失）。住房租换可盘活住房资源，同时得到部分养老费用。

5..住宅出典，老人将住宅出典取得整笔款项用于投资，取得投资收益后将房屋重新赎回，投资收益用作养老支出。风险过大，不可行。

6.招徕房客，住宅部分出租，获取租金收入来养老。

7.售后回租，将住房出售给某特定机构再重新租回，取得整笔款项交纳房租和养老。

8. 老年人将住宅出售或出租，自己住进老人公寓用房款养老。获得售房款或租金收入住老人公寓养老，能消除孤独感。

9.老人出售住房，自己住养老公寓，售房款大部交付寿险公司办理养老寿险，保障养老期间的用费。

10.都市老人将住房出售，在郊区或周边乡镇购买或租赁住房，眼老环境品位提升，养老成本大大降低。

11.在环境优美、交通便利但经济不发达地域，建立大规模养老基地，将都市的老人移居于此养老。减低养老成本，提升养老质量，都市的交通拥挤、人口老化问题有效解决，不发达地域开拓致富之路。

12.老人希望改善晚年生活环境但购房资金不足，向银行申请贷款购房，贷期内不必还本付息，身故后用该住房还贷。又可称合资购房养老。银行借此参与房地产投资。

以上各种模式中，最典型的是售房养老和反向抵押贷款，最易于操作的是住房置换、住房租换、招徕房客、售房后住老年公寓，或将售房款交办养老寿险。我们研究的重点是以房养老的理论、反向抵押贷款、异地集中养老和合资购房养老等内容。

三、社会背景

以房养老模式预期将有广阔市场前景和社会需求，具有重大理论意义和可操作性。理由：①住房商品化，居者有其屋，今日已得到基本实现，为家庭借此养老奠定了物质基础；②独生子女政策的后果将加快体现，老龄化社会快速到来，“四二一家庭”将有大量出现，我国“未富先老”，晚年养老用资的准备已是非常现实，家庭对此将有广泛需要；③核算意识、理财观念深入人心，本养老模式对资源优化配置的特性，能够得到广大家庭的共鸣；④经济意识、利己行为已深入家庭内部，传统代际间的凝聚力大为减弱，养儿防老已非现实，自我养老保障既为必要，也切实可行；⑤社会保障制度不够健全，资金缺口大，尚不能完全担当全社会养老的重任。考虑如上现实状况，以房养老不仅必要，且属可行，在相当程度上可称必须。

四、依据理论

本模式的理论依据是生命周期理论、资产流动与证券化理论、住房养老保障理论、代际财富传递理论、资源配置转换理论、不动产变现及其他相关理论。生命周期理论认为，个人一生取得的的收入财富总额，应当在一生的支出消费生活中做合理配置，以使得一生总的价值效用达到最大化。本模式可实现个人拥有资源在其一生的合理配置与妥善安排，实现住宅资产与金融资产在个人一生期间的合理配置与价值转换。个人在青年时用按揭的方式购买住房，中年期逐步归还购房贷款。退休时为实现养老的目的再出售住房，并将全部住房资产的价值逐步变现，作为晚年期的养老用资。

本模式的口号是“60岁前人养房，60岁后房养人”；目标是“死后的钱生前用”；理念是“财产为人服务，而非人为财产服务”。

五、理论意义

1、以房养老模式涉及到房地产经济、社会保障、金融保险、制度经济学乃至社会学的若干理论与思想方法，是对这些相关理论以“以房养老”为纽结的重新组合与融汇。本模式研究可以深化和丰富这些相关理论。2、以房养老模式的构筑，涉及住宅资产的价值评估、预期存活寿命的精算与大数定理，涉及巨额购房养老资金的筹措、营运及投资管理；还需考虑特定机构的抉择，各方利益当事人的关系处理，国家相关法律政策、规章制度的构建等多方面内容。将为丰富深化相关理论提供大量素材。3、本模式将金融、保险、投资等同工具手段相联接并有机融会，可形成新的金融保险产品，实现金融保险工具创新，突破目前严格的分业经营体制，并推动银证保一体化与混业经营在我国的实现。

六、实际意义

（1）老年人出售自有住房以养老，有效解决养老资金来源，减轻家庭养老负担，有利于调节家庭经济生活，为家庭拥有资源的优化配置提供一种新的思路。（2）将养老保险、社会保障与购房养老相结合，为巨额保险资金寻找到安全、收益稳定可靠的投资出路。（3）激活房地产交易市场，刺激内需，增强中老年人购建住宅、晚年幸福生活的积极性，增加国民经济的新的增长点，形成国民经济增长的新动力。（4）倡导儿女独立自强，老人自我保障，减轻老人和儿女的养老负担，组建适应市场经济体制的新型代际关系。（5）减轻家庭的养老负担，为国家、社会与家庭解决养老保障问题，开拓一条有益可行的思路，发挥住房除生活居住场所，投资手段而外的养老保障工具的第三大功能。（6）为金融保险机构的业绩利润增长开辟一条新的通道。养老保险金随着每期的收缴而数额日益庞大，必然要为这笔钱寻找稳妥可靠的投资之路。将其投资于房地产项目，比投资于实业、股票债券更为合适，也更符合养老金筹措的本意，达到一种保险资金“从养老中来，到养老中去”的新型循环机制。

七、研究内容

1、以房养老相关的法律、政策的研究思考，制度及制度要素的精心设计，以增强模式的可操作性和确立相关的法规保障，并寻求国家财税金融政策的激励。2、特定机构的定位、属性明晰，如是企业盈利组织或非盈利的事业单位；如机构运作机制是完全依托市场机制，还是融入福利保障因素。3、利率、物价涨跌的现状及预期变动趋向的探析，对以房养老行为的影响。4、住房购售双方因事项的长期性及信息不对称、逆选择、道德公害行为而可能引发的极高的不确定性和风险，对不确定性的明晰与风险的防范。5、住宅资产的价值确定，确定方法及经济社会家庭因素影响；房款即养老金的发放，发放办法及影响因素分析。6、以房养老的运作机制、模式的现金流量、资金筹措运营、财务状况及指标分析，养老期间发放住房价款的价值与期满收回住房资产的实际价值的盈亏比较。7、以房养老合约执行中，可能发生的违约及违约的防范及协调处理机制。预期寿命与实际存活寿命的差异及风险承担机制。

八、研究重点

1、以房养老基本模式的可操作性、经济合理性的比较分析；2、养老人预期寿命与实际存活寿命的差异及对盈亏的影响，盈亏应归谁享有支配；3、以房养老制度设计与合约要素的明晰；4、以房养老与遗赠扶养、售后回租的对比，特性及优越性、缺陷的分析；5、利率、物价变动率的现状及预期变动趋向、影响因素的分析；6、信息不对称、逆选择、道德公害行为的出现，风险防范与承担机制。以上重点内容中，凡涉及到模型确立、博弈形成、数据预测、前景预期的事项，即为本课题研究的难点。

九、国内外相关研究状况

经过我们对国内外相关资料文献的广泛搜索，有关以房养老的专门研究尚未出现，类似做法尚未产生。但有关房地产金融、房地产抵押贷款、资产证券化，社会保障、养老保险运营模式、投资机理，金融投资融资、保险精算，信息不对称、交易费用、产权、风险防范的研究，则是层出不穷，资料文献众多。这需要我们将上述各种理论与方法做有机融会、综合与加工，构建有关住房养老的基本理论与营运方法。遗赠扶养、五保户在我国传统社会有较多出现；美国推出反抵押贷款对本模式建立有直接帮助。现代融资理论中，售后回租也备受注重。它们同以房养老都有一定的联系性。这一研究成果将在本课题中予以充分反映。

十、研究方法

本课题准备采用三大研究方法：

一、   1、理论分析。通过翔实的统计资料佐证，用逻辑推理、归纳演绎的方法，探求本模式的基本理论，并用逻辑推理的方式加以实证检验，。2、模型与计量分析，即根据理论分析的成果，考虑以房养老模式营运中涉及的因素变化、数据资料，采用计量经济工具和模型建立，验证各变量之间的关系，并说明模型的含义，并且用于检验决策、模式的可行性。3、社会家庭调查，深入城市家庭、金融保险、社会保障及房地产开发等各专门机构，调查各机构、人员对此模式的反响及意愿，听取他们对此的意见和建议，充实我们的思想和操作建议，并构筑设定应当有的相关制度设计和法规监管举措。

十一、具体操作

本模式运作中需要做的内容有：1、房产价值的评估，产权确认，评估的有关思想技术与方法；2、预期寿命的确定，尚可存活年限的确认。确定的方法及依据；3、每期应支付房屋价款即养老款项的计算。如上三个方面可能出现的特殊事项，及应当采取的对策。如违约问题、风险防范问题，房地产的价值评估及价值的趋向涨跌问题，利率的升降预期，物价的变动，城市规划，房屋的拆迁事项。签约后的反悔、违约问题。伦理道德中的风险问题。

适应以房养老的家庭，可考虑暂时局限于：拥有自有住宅，经济物质状况中等，不同子女共同居住的大中城市的老年夫妇家庭。首先可选择若干经济发达、有活力、居民收入水平高、观念创新的沿海大城市，如京、沪、杭、穗、深等给予试点，积累经验。

本模式研究涉及到房地产、金融保险、社会保障三大领域内容，需要以金融保险部门（尤其是保险机构）为中介，连接房地产部门、社会保障部门共同操作。还需要财政部门的税费减免等政策优惠。

十二、运行风险

①支付风险，特设机构每期需要大量支付现金的资金的源源不断供应，能否得到保障。②变现风险，到期收回房产的市场变现，价值能否回收并有利可图。③利率风险，利率的预期变动状况。④政策风险，国家未来的住宅政策的变化，70年土地权属变动风险。⑤城市规划风险，规划设计变更，住宅拆迁等。⑥信用道德风险，信息不完全、不对称行为、逆选择、败德行为的出现与监控。⑦购买力风险，未来房地产交易市场的变化，房价走势的升跌。⑧子女因遗产继承而群起反对的风险；⑼预期寿命风险，实际存活寿命超出预期存活寿命；⑽房价波动的风险。

如上风险中，最为关键的是房价波动风险、预期寿命与实际存活寿命差异的风险、利率波动风险和政策波动风险。

十三、以房养老与金融理财的关系

金融理财涵盖了个人财务规划原理、个人风险管理与保险规划、投资规划、员工福利与退休计划、个人税务筹划及遗产规划五大模块。金融理财作为一种综合服务，是由专业理财人员，通过明确个人客户的理财目标、分析客户的生活和财务现状，从而帮助客户制定出可以实现其目标的理财方案。是针对客户整个一生而不是某个阶段的规划，包括个人生命周期每个阶段的资产、负债分析、现金流量预算和管理，个人风险管理与保险规划，投资目标确立与实现，职业生涯规划，子女养育及教育规划，居住规划，退休计划，个人税务筹划及遗产规划等各个方面。

以房养老是将人们大都拥有的房产与晚年生活必须考虑的养老保障，通过构思精妙的金融保险机制给予融会综合，使得老年人可以将其身故后遗留房产的价值予以提前变现套现，形成一种稳定可靠乃至延续到其终生的现金的流入，用于加固晚年的生活保障。从而为解决我国日益严重的养老问题提出一种新的思路和操作方法。

以房养老理念的提出，及建立在其上的10余种具体操作模式的运用，将对金融理财业务的开展发生如下影响：1.将家庭的房地产、养老保障与投资、金融保险三者有机地联络在一起，从而使住户的住房能够发挥居住、投资与养老保障的三重性功用；2.因老年人身故后遗留住房的价值予以提前变现，遗产继承及遗产税交纳的事项将大大减少；将家庭的住房、养老及相关的收入、支出消费等，放在家庭的整个生命周期中予以有机配置，实现资源运用的效用最大化；3.养老保障增加了新的思路，传统的养老寿险的内容可予大大减少，而将较多的钱财用于住宅的购买；4.金融理财培训的教科书不仅对住房、养老、寿险、遗产等内容以分别描述，还应当特列专章讲述“以房养老”及其对金融理财的影响，在家庭经济生活中可发挥作用等，给予重点揭示。

十四、我们已经做的工作

1.组建了依托浙江大学经济学院，以柴效武教授为首，包括教师、研究生的核心层研究队伍；2.联络了有关金融保险部门、社会保障部门、城建部门、房地产业，并取得大力支持；3.组织了相关社会家庭调查，取得较多的第一手资料；4.构架了住房养老模式研究的基本框架，形成基本的思想体系，撰写了约80万字的研究性文章（正在送出发表）。5.撰写论文《售房养老基本模式的提出》、《售房养老中的信息不对称与逆选择》、《售房养老寿险产品制度设计》、《住房资产流动理论及在售房养老模式中的运用》、《代际财富传递理论及在售房养老模式中的应用》、《遗赠扶养制度的缺陷及与售房养老模式的推出》等50余篇，已正式发表30篇。6.撰写以此为题的硕士博士论文现有11篇，7名硕士研究生已通过答辩并获得好评。7.参与各种计划项目，并借此与各相关机构、投资商取得广泛联系，验证实际操作的可行性。徐智龙利用在清华大学做课题机会，以“合资购房”为题参加清华大学2003年学生创业计划大赛，并以其独特创意和周到的设计获取最佳创意奖。8.本课题组已做了大量前期研发工作，初步形成模式的基本理论依据和相关事项较多探讨。9.组织翻译国外有关反向抵押贷款的研究性论文计30篇，约计30余万字。组织翻译了国外反抵押贷款的有关资料文献，查阅了国内的相关资料数据（国内对此问题的研究尚未能出现）；10.为扩大社会影响并抛砖引玉，在《杭州日报》、《都市快报》、《青年时报》等报刊先后发表专访《60岁前人养房，60岁后房养人》、《养儿防老到售房养老》、《异地养老是否可行》、《保留使用权，出售所有权》、《售房养老牵一发而动全身》等，杭州电视台和电台就“以房养老”做节目，在社会取得较大影响和争论。11.2003年7月11日，浙江大学召开省内外60多名学者和相关专家参加的“售房养老模式”研讨会，就本模式提出并推行可行性等组织深入讨论。

十五、已经发表论文：

1. 柴效武《售房养老模式推行中信息不对称和风险规避的探讨》，《科学经济与社会》2004.2。中人大复印报刊资料》2004年第7期转载。

2、柴效武《“投资返本入住”模式的评析》，《海南金融》 2004.1，中人大复印报刊资料2004年第4期转载。

3. 柴效武《异地集中养老模式探讨》《浙江大学学报》2004.10。

4、柴效武《生命周期理论及在售房养老模式中的应用》《西安财经学院学报》2004.10。

5. 柴效武、方明《售房养老模式中金融运营机制的评析》《金融论坛》2004.11。

6. 吴会江《反向抵押贷款介绍及经验借鉴》《浙江大学学报》2004.10。

7. 柴效武《反抵押贷款合同终止及相关事项的探讨》《上海保险》2004.12。

8. 柴效武、余中国《住房养老保险模式及其微观经济效应分析》《人口与经济》2004.5。中人大复印报刊资料2004.8转载。

9. 柴效武、蒋徐娇《售房养老——一种养老新思路的提出》《浙江社会科学》2004.2，中人大复印报刊资料2004.6转载。

10. 柴效武《区域合作养老——长三角养老资源融合协调一体化的探讨》公共管理学术研讨会提交论文。

11.孟晓苏《我国亟待开发房产反向抵押贷款寿险》2002.9。

12. 孟晓苏《建立“反向抵押贷款”的寿险服务》2001.2。

13. 柴效武《60岁前人养房，60岁后房养人——以房养老的理论初探》《中国经济评论》2004.9。

14. 柴效武《售房养老模式中金融作用机制的评析》《温州论坛》2003.8。

15. 柴效武《一种以房养老的贷款方式：住房反抵押贷款》《金融教学与研究》2004.5。

16. 柴效武《售房养老，您想过了吗》.《老年人》2004.22。

17. 柴效武《房产置换的净现值模型分析》《经济论坛》2003.7。

18. 柴效武《住房抵押贷款与反抵押贷款的异同评析》《海南金融》2004.7。

19. 柴效武《住房反抵押贷款的供给机构选择与评析》《西安金融》2003.11。

20柴效武《售房养老——养老新思路的初探》《美中经济评论》2004.6。

21. 柴效武《售房养老模式中的“柠檬市场”》《浙江金融》2003.7。

22. 柴效武《售房养老模式中需求市场评价》《中国民营经济与科技》2004.12。

23. 柴效武《售房养老模式的提出及风险防范》《中国民营经济与科技》2003.7。

24.《论售房养老模式中的“柠檬市场”问题》《贵州财经学院学报》2004.5。

25. 柴效武《反抵押贷款中的住房维护风险的博弈》，《银座金融论坛》2004.10。

26.柴效武《养老资源的提出与初探》，《人口学刊》2005.2

27.柴效武、顾健耀《以房养老—农村养老新途径》《农业经济》2005。6

28.詹绚伟《两种不同住房贷款模式证券化的适用性分析》《技术经济与管理研究》2005.2

29.赖晓永《我国发展反向抵押贷款业务的思考》《银座金融论坛》2004.10。

30.柴效武《美国反向抵押贷款制度的介绍》，《浙江金融》2005.7。

目前正在撰写《论以房养老》、《反向抵押贷款制度研究》、《合资购房养老模式研究》、《异地集中养老模式研究》、《反向抵押贷款资料汇集》、《明天，我们将用房子养老》等著作和通俗读物并寻求出版，计100余万字。

十六、我们将要做的工作

1.以上所做工作的继续深入开展，尤其是国外资料翻译、社会家庭调查、研究内容深化、队伍扩大；2.通过新闻媒介积极宣传本住房养老模式，推动社会都来关心这一事项；3.深化研究，尽快形成数十篇高质量的论文，并出版专著；4.寻求政府部门、金融保险部门及其他相关部门的合作支持，共同对此模式做深化研究，探讨其实践操作的可行性；5.寻求相关部门的科研立项和经费资助；6.开发反向抵押贷款或房产养老寿险的金融产品，组织相关制度研究。

 

柴效武简介：

 1953年出生于陕西延安，1982年毕业于陕西财经学院（现西安交通大学），1988年毕业于复旦大学管理学院，获经济学硕士学位，现就职于浙江大学经济学院，1999年晋职为教授。撰写并在《会计研究》、《浙江大学学报》等刊物，发表有关家庭经济、养老保障、教育经济、会计财务、金融保险、人力资本等领域的论文30多篇，会计、金融、税收、人力资源管理等教材读物10余部，出版《家务劳动研究》、《家庭经济与金融研究》、《家庭金融理论与实务》、《高校学费制度研究》《教育资助暨贷款制度研究》、《个人金融服务研究》等专著6部；主持国家社科、全国十五教育规划及浙江省社科基金资助课题4项，参与有关国家、省部课题4项。现为浙江大学经济学院理财研究中心副主任。

工作单位：杭州玉泉浙江大学经济学院            邮    编：310027 

电    话：0571-87978403（住宅）   13588343780  

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摘要：内容提要：由于老龄化危机的迅速到来，多方开辟养老资源的新渠道非常必要。售房养老模式就是用房产养老的一种较好模式。本文在简单介绍该模式基础上，针对其中的因涉及产权转移而蕴涵的住房维护中的风险及风险防范等进行理论研究，特别运用博弈的方法给予较深入的探讨。　查看全文

养老资源合理适度的探讨

柴效武

养老资源——一个社会或家庭的生活组织安排中，用于老年人养老生活等所可提供动用的资源，是养老事业能否顺利开展营运的关键所在。养老事业的发展离不开一定的物质基础，如养老设施，适于养老的环境氛围，养老用品用具。这一切又都离不开为养老服务的人力、物力和财力资源。有多少人员、多少时间、精力用于老人的养老生活服务之中，养老生活与服务需要预算安排多少资金，才能保障老年人的基本养老生存的需要，再追加多大财力才能满足老年人较高养老生活质量的需求。

养老资源的探讨，是必要的，对搞好养老事业而言，也是必须的。有此一点，就不至于使人们整日囿于日渐短缺的养老保障金而愁眉不展，无计可施。而是可以将视野注目地更为广阔长远。

养老资源的预算安排，在单纯的养老服务管理人员看来自然是多多益善。钱多好办事，人多好干活。资源安排丰裕就可以促使养老事业办得更好，服务与设施更为周到。但在整个国家、社会与家庭的预算安排上，养老资源的设定并非越多越好，而是必须有个合理适度。

合理适度的“度”应当如何界定，将产品研发设计中，一种重要的功能价值成本分析法的引用借鉴，是很必要的。一件整体产品是由各个零部件构成，要提升整个产品的性能质量，同时又能降低产品的设计成本。就需要对每个零部件的性能、在整个产品中的地位及可发挥功能等给予详尽测算，然后再确定该零部件应当设定的最高成本。最终再据此确定该零部件的用料质量、价格、加工工艺标准等。最终使每个部件在整体产品中的所占成本同其所可发挥功能尽量保持一致，关键零部件，即给予较高的质量性能，成本耗费也不妨相应提高，较为次要，不占据重要位置的零部件，则给予较低的质量性能标准，成本耗费也就自然下跌。最终的结果是明确的，在降低成本的基础上，使该产品的质量性能得以大幅上升，或是在成本相对上升的基础上，使产品的质量性能得以更大幅度地提升。

将这一功能成本价值分析法的基本思想，用于国家、社会，乃至家庭个人的收支预算安排上来，也是适用的。那么，养老这项事业在整个经济社会的协调发展、统筹安排中，又占据何等地位，可发挥何种功用呢？就是首先需要予以揭示的。

老年期是每个人人生都要经历的，随着老龄化、高龄化社会的迅速到来，老年人口在整个人口中占据份额愈益增大，养老的时期也愈益延长，随着人们寿命的延长，预期人均寿命目前我国已经达到70岁；随着家庭空巢化现象的加剧，和房地产业的兴旺发达，青年人结婚后大多脱离父母去组建自己的小家庭，这就使家庭养老保障的功能日益退化，养老正在从一家一户的私事转化为社会性问题。养老问题今日已经是迫在眉睫地摆在国家、社会、家庭乃至每个人的面前。养老应当怎么养，养到何种程度，由谁来养，养老所需要的大量的人力、财力、物力资源从何而来，如何解决已经出现的养老资源的大量短缺事项，养老资源又应当如何合理配置与运营管理，合理配置的运行机制为何，运营管理中应当遵循何种指导思想等，这都是当前迫切需要予以解决的重大问题，也是每个人都在积极关注的大问题。这一问题的解决，无疑是功德无量的大事。

养老资源供给的“适度”的界定，一个国家、社会或一个家庭个人，能够也乐意拿出多少资源运用于养老事业。这笔资源运用于养老事业，而非运用于其它事业，将会对其它事业的开展带来哪些不利影响。比如，某家庭财力一定的状况下，用于老人的财力加大，必然会使用于子女和中年父母的财力相应减少。家庭是如此，国家也同样如此。鉴于养老资源耗费本身的非生产性，它是用于已被淘汰劳动力同用于现实劳动力（中青年）、潜在劳动力（少儿期）的资源耗费的生产性是完全不同。养老资源耗费的越多，整个资源耗费的产出效应，对经济社会增长、生活质量提高的增进效应，就会变得越小，这是不可否认的事实。

国外的经济发达国家里，众多商家纷纷看好老年人手中较为充盈的“钱袋”，并动用种种手段，如“银色住宅”的设计开发、老年用品市场的专门兴办。日本为激励老人为孙子女购买礼品，增加消费，专设了“孙子节”。这些事项的意图很为明显，即如何争相考虑刺激老年人的消费，增加商机，也刺激经济社会的增长。但就这笔养老资源实际耗费后的效应而言，其对经济社会增长可发挥功用尚几乎等于零。

养老资源的匮乏、短缺，是不足取的。尊老敬老正是一个社会文明程度的标志。而尊老敬老首要的前提就是养老，离开了这一点，尊老敬老的提出就只能是无源之水，无本之木。

吸引民间资本参与养老事业的可行性分析

         柴效武

民间资本充斥需要寻找新的投资出路，社会国家应对民间资本的流向予以适度引导、监控，使其投入到对整个国民经济增长、社会全面整体进步、人民生活显著提高有利的部门和行业。目前，民间资本进入行业的范围、领域已经广为拓展，教育产业、公用事业部门、公用设施建设等，都可以看到民间资本进入的踪迹。

民间资本能否进入养老产业、法规限制没有，但也没有相关的鼓励、支持引导的政策激励措施。这里的问题是，目前，养老尚未作为一个大型的产业部门来看待，对养老产业的民间资本进入，尚提不到一个议事日程来看待。我国目前兴办的较大型的养老机构，大都是计划经济时代遗留的由民政部门兴办的各种养老福利中心、敬老院等机构。民间资本投资兴办的养老机构近乎没有出现。杭州市有几个民办养老机构，但因机构定位、急功近利及未能取得相关政策支持等原因，几近死亡。

养老产业的特色为何，能否允许适度营利，养老产业开办同教育产业开办的共性和差异点，民办教育产业投资可取得适当回报的做法，正为养老产业的兴办投资，打开了一条政策法规的通道。养老产业兴办应当享有举办教育产业同等的待遇优惠。如土地批租优惠、税费减免、贴息贷款、国家适度投资等事项。

养老产业投资的回报应当如何界定与实现，养老机构的投入产出、成本收入、利润的计算。养老产业兴办的积极效应发挥，教育产业兴办具有相当的外部性，养老产业兴办的外部性、公共品效应尚不具备，再加老人一般都有相当的财力积蓄（不同于青少年全无自己的经济来源）。父母可以为自己的孩子接受教育，培养成才，动用家庭的最大资源，不惜一切代；而对自己的老父母的养老问题却不会这样做。老年人从整个家族的兴旺发达和投资效益做考虑，也不会同意将家中较多的财力用于自己的养老上。养老产业的出资，是个人可以出，也有相当的经济能力。民间资本进入养老产业能够取得相当的投资回报，但却不能指望过多。“在老年人身上发财”，历来为传统风俗道德所无法容忍。

养老产业兴办的社会合理性、经济可行性、市场供应和需求状况，所要冒的各种风险。养老产业的兴办的经济社会环境要求，已经有了相当部分老年人有了这一机构养老的欲望。

机构养老相比较个人家居养老的经济效应、社会效应，能否比后者养老带来更大的费用成本的节约和社会养老资源的优化配置。机构养老的最大好处，就是能够有更大的资源配置和选择的范围，使不同养老资源得到重新融会组合，如异地养老靠一家一户式的方法，老人向市郊、县城的搬迁可以解决这一问题。但机会成本和现实成本过高，难以如愿。机构养老则为大家提供了这一便利条件，如来去自由、入住退住都属自愿。机构养老的状况下，异地养老、用房养老等，都变得比较简单而易于推行了。

民间资本进入养老市场，还可借助的一大资源是人们的慈善心理。民营企业家当赚取到巨大财富之后，除继续扩大企业经营规模，还都会想到将赚取的钱财重新回报社会。回报的方式之一就是兴办慈善机构，包括养老院等。但这种行为并非很多。企业家将钱财无偿捐赠慈善机构，何如自己用这笔钱财直接兴办养老院等慈善福利机构。慈善心理再加“适度回报”相结合，是会激励更多企业家投资于养老产业的。

吸引民间资本进入养老产业的开办，最简单的办法可以采用住房产权证券化的方式。如1992年10月，为完成三亚市丹州小区800亩土地的开发任务，三亚市开发建设总公司在市政府支持下发行总额为2亿元的三亚地产投资券。发行对象为持有三亚市身份证的居民以及海南的法人团体。每张身份证限购一张地产券（面值1000元），总计发行个人股为1912.4万股，总发行额的9.56%。其余均为法人股。这一房地产投资券的推出，为我国房地产融资证券化拉开了序幕。房地产的销售过程中同样可采用房地产产权的证券化。1994年，某城市一家开发商为将其一栋总面积1万平方米的商住楼尽快脱手，推出别出心裁的销售方案。该方案将商住楼总面积分割成一万个产权单位，每个产权单位代表1平方米的商住楼面积。房产商将该产权单位在当地产权交易中心交易，这是一种典型的“拆零售房”产权分售的方式。在台湾又称作为“不动产产权持分”，实质上是以房地产项目经营为内容的直接融资（吴福明编著《房地产证券化探索》上海人民出版社1998年10月版）。

民间资本兴办养老机构，是否应当有一定的规模要求，应当是不必给予限制。但从经济合理性的角度来看，养老院的规模过小，设施过于简陋，也会使众多老人对此心存疑虑。民间资本办幼儿园、托儿所，目前已经没有政策的障碍，民间资本办敬老院、养老院，也应完全被容许。大规模的高档次的养老设施兴办，应当受到鼓励，低水平标准、低成本的养老院的设立，也应在严格监督管理的基础上给予政策扶持优惠。杭州市民政局社会福利处的某负责人认为，许多老人对私人办社会养老福利事业的动机、服务质量、信誉等心存疑虑，许多人处于观望状态；二是社会办的养老设施定位不准，投资设施过于高档，如大规模扩大室外运动场地、开设网吧、推广形象标志、工程等，造成资源浪费。高档老年公寓每月收费超过3千元，超出老年人的经济承受能力。

民间资本的迅速发展，将会带来国民经济的进一步增长。国务院《关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》提出“支持保险资金以多种方式直接投资资本市场，逐步提高社会保障基金、企业补充养老基金、商业保险资金等，投入资本市场的资金比例”。一般讲到资本市场，最为明显的就是股票债券的证券交易市场。但除了证券市场而外，这些保险资金是否能够直接投资到有关养老基地兴办，养老山庄设施建造的用途呢？这种投资是否符合保险资金的宗旨呢？以养老保险资金投身于养老保险事业，可谓用的其所。但如这一养老事业的开办，是个资金投入的无底洞，有进无出，显然违背养老金筹措的本意（但如将部分沉淀的养老金的存量、短期内不必动用的养老保险金投资于这一事业还是可行的）。另外，这一养老事业的开办是有投入无产出，有成本无效益，完全没有任何回报的情况下，同样不利于养老保险基金的进入。

资本市场的投资，要考虑衡量流动性、收益性和安全性等基本指标。但保险基金等向养老山庄等房地产产业的投入，是否符合这一衡量要求呢？首先，它作为一种大型长期的投资项目，“流动性”是难以很好体现的。流动性要求进得去，退得出，这在资本上是容易表现的。而在房地产业的投资，显然无法用流动性加以衡量（这一问题可考虑用资产证券化的形式来给予较好解决）。其次，在收益性指标的衡量上，房地产投资的投资盈利性是很好的，尤其是我国目前正处于经济急剧增长时期的房地产业，更是如此。但作为养老山庄这种以为老年人居住生活提供服务的行业，显然无法将盈利性指标看得过重。但因银色住宅的设立在我国尚处于初期开发阶段，此方面市场容量很大。广阔的市场潜力下，有稳定的投资收益率，必然可得到很好的投资结果。最后，对安全性指标的审视中，规避风险求安全是投资的第一要义，养老住宅市场的场潜力大，社会需要量大价高，此项产业的推出，是会取得不俗成绩的。我国现已进入老龄化社会，且老龄化的速度相较其它国家，又是速率要快得多。据专家们测算，到2020年，我国60岁以上的老年人口将要达到全部人口总量的20%之多，即3亿多位老人。老年人大都是希望自己晚年有个较好归宿的。整个的养老生活中，住无疑是居于第一位的。所以，此方面的投资，是会风险较小的，资金投入是安全的。

高龄老人不应单独居住

        柴效武

高龄期的老人大多已失去基本的生活自理能力，即使身体较为康健，但也不免有无力关照之时。这时的老人最好是同子女共同生活居住，以免在独自生活中出现各种惨剧。如据金华市消防部门的不完全统计，自入冬以来，金华至少有5名独居老人在火灾中罹难。这些老人年龄都在80岁以上，最大的有94岁。

高龄老人独居，生活起居不便，也容易出现危险。这一景象的发生原因有多种多样，如：1.儿女不孝，自己建起了新楼房，舒心适意地过自己的小日子，却将高龄老人抛在一旁不管不顾。这种状况在城市中出现较多，或者是老父母同子女生活一段时间后，感觉经常受气，或是偌大年纪还要帮子女做许多家务，身体吃不消，不如独居生活轻闲自在。2.子女成家或搬进新居后，老人已习惯了老宅数十年的生活，还有了较深厚的感情，宁愿居住原来的老宅，也不愿意搬进儿女的新家。这以农村的老人居多。但这些老宅多为木质结构，房间内又经常贮放柴草、粮食等可燃物品，稍有不慎就很容易引发火灾。

高龄老人年高体弱，一旦遇到险情，自己行动不便，往往难以自救。目前的现代化家庭生活，电器使用多，电线布局杂，使用掌握起来，老人颇不方便。有的老人是守着电饭锅仍要自己生柴做饭，守着洗衣机仍要用搓衣板洗衣。如温州的一对70多岁的老年夫妇，就因晚间住宅内的管道煤气泄漏引发了爆炸，而被双双烧死在家内，境况惨不忍睹。宁波还出现了某位老人在家中已死去多日，才被知晓的惨剧，令社会为之震惊。

高龄老人若不愿意同儿女住在一起，或因儿女们不孝顺，或是老人过于固执，若硬将双方拴在一起，也无助于问题的解决。此时，仿照美国有的城市开展的老年人共同居住生活的做法，就是一种明智的选择。三四位同脾性、共喜好、合得来的老人，共同生活在一个住宅内，大家每日有说有笑，互帮互助，就是很不错的一种选择。每日的生活费也会因共同居住而大大节约。有房但缺钱的老人，还可以是合伙住在一套住宅内，将其它住宅卖掉，用出售的钱款为大家养老，也是一种很明智的做法。

随着老龄化和家庭空巢化的大量出现，老年人口尤其是高龄人口迅速增多。目前，我国的老人公寓、养老院的开办还比较少，远远不能满足老人入住的要求。再者，大多数老人的经济条件还比较差，要住高档次的养老院、老人公寓也是力不从心。为此，高龄老人同子女合住，以发挥居家养老、天伦之乐、喜庆融融的优越性，固然是很少；数位高龄老人共同居住，互助共济，售房养老，也是很好的选择。只是高龄老人单独居住的危害，应引起全社会的共同关注，这一现象应请尽早消失。

为此，记者们呼吁“老人家取暖烧饭多留神，儿女们尽量多回家看看”。但笔者认为，对高龄独居老人而言，儿女们多回家看看还远远不够。最好是儿女们将老父母接回家共同居住。

低龄老人同子女们分开居住是可行的，它有利于减轻老人们的经济负担，在忙碌一辈子后能较为轻松适意地度过自己的晚年，同时又能锻炼青年人独立生活的能力，减少依赖心理，尽早自立自强起来。但高龄老人，尤其是孤寡期的高龄老人，若再继续单独生活居住，就完全是不应该之事

共同居住，合作养老

                    柴效武

今日的养老，随着老龄化、家庭空巢化的日益突出，也随着独生子女政策的负面效应的日趋显现，而逐渐成为一个日益沉重的话题。老人该如何养老，怎样才能度过漫长的晚年，并使在有限的资源拥有和社会的扶持之下，过得尽量地舒适快乐，就是应当引起全社会关心的一个大工程。

我国是刚刚走出长期贫困的阴影，人们的经济生活有了很大提高，但落实到每个老年人头上，还表现地较少。社会保障体系的不够健全，养老资源也不可能无限制增加，国家和社会的最主要目标还在于尽快把国民经济搞上去，不可能拿出太多的钱财用于老年人的养老扶持救助事业。在这种状况下，发动老年人利用现有资源，发动脑筋，实现养老的制度创新和观念创新，使养老资源通过时间、空间的转换，产权使用权的权威变更等举措，就可能较为低成本、高质量地，在相当程度上解决老人的养老问题。我们又为何乐而不为呢？

如某城市有四位关系要好的孤寡老人，老伴早已去世，儿女都先后结婚成家，另外购房居住，平日工作忙碌，难得有缘一见。四位老人各自居住在一套狭小阴暗的住所内，面积虽有三四十个平方，坐落地段也还差强人意，但环境喧闹拥挤，很不适于养老。四位老人每月各自的养老金，儿女定期供养，也就只能200余元。显见得是贫困孤老，需要得到社会的扶持救助才可。

四位老人是相当贫困无依，但是否绝对贫穷呢？不是。所居住房屋虽是窄小破旧，但因坐落在闹市区，且以三四十平方米，每平方米4000元计值，市价也可值到15万元。对此类老人可提出的养老建议，就是将这四幢房屋全部出售，可得款60万元，然后到市郊选择养老环境好，空气清新，生活方便的老人公寓，用其中的30万元即可购买得功能设施齐全的60平方米两居室住房，房款及简易的装修费，家具陈设、生活器具添置等，都可在30万元内一揽子得到解决。四个孤寡老人共同居住一起，合作互助养老，互相帮扶走完人生历程，堪称是一大乐事。

老人的日常生活用费，是将售房买房余剩的30万元办理一个年金养老保险，以老人生存余命15年计，每年可得到补贴2万余元，应付日常共同生活用费是绰绰有余。四个老人每月的现金收入200元，则作为各人的小金库，各自自主开销支配。

倘若四个老人出售原有住房，仅得款项30余万元，购买新公寓后已是所余无几。是否以上介绍的方法就不可行呢？并非如此。实际上，老人的购房用费还可以再为节约，考虑该住房的使用寿命要远远长于四个老人的生存余命。这幢住房还可以采取反向抵押贷款或售房养老的办法，将住房抵押给银行或保险公司，每个月从银行或保险公司借钱支付日用。到老年人死亡后，再用该幢房屋向银行或保险公司归还贷款本息即可。

老人共同居住，将有可能成为一种新兴的家庭生活组织。如今日的青年人结婚成家后大都同父母分居独立生活居住，这种状况对培养青年人的自主独立性，减弱其婚后仍依于父母是一大进步。但也由此造成了愈益增多的空巢家庭。空巢家庭倘若是老夫妻同时健在，相互提携互相依靠走完人生的最后历程，自也是一桩美事。但在大多数的情况下，鉴于女性的寿命一般要高于男性（寿命差约在3-4岁），而夫妻结婚时传统习俗又是夫年龄要大于妻子（婚龄差约在2-3年或更多，而夫妻结婚年龄越晚，婚龄差就相应越大一些），这就使我们看到现实生活中，女性丧偶者要远远多于男性。男性老人已经死亡多年，而其妻子仍健康长寿。

美国社会为面对这种丧偶老人的晚年生活问题，出现了一种老人共同生活居住的新家庭形式，还出现了专为独身老人共同生活居住牵线服务的专门机构。比如，某老夫妇中有一方不幸亡故，另一方在经济上就很难维持宽敞的住宅和生活费用，同时也为生活寂寞需要寻找同伴，于是就要征求共同分担电费、取暖费等生活费用的同居者。另外，有些贫困老人在出售掉赖以安身立命的住宅，用所得钱款来支持养老，这时也要寻找租金便宜的寓所。“共同居住”的服务机构的职责就是为这两种老人牵线搭桥。目前，人们利用互联网来发布信息征求同居伙伴者也有较多。服务机构的工作是为前来登记者备案，详细询问各自的生活状况、要求事项等，然后让要求大致相符者见面，尝试共同生活一定时期，如果彼此感到满意，就正式开始生活。同居的老人可以是同性，也可以是异性，各自拥有自己的寝室，互不干扰对方的私生活，共同使用客厅、厨房并分担共同费用。

共同居住的好处是较多的。（1）各自的生活费用有较大幅度的降低，招居的老人得到了一定的房租收入可增加晚年的养老金来源，同居的老人花费不多房租即可得到舒适的居住环境，也属于资源的有效配置和利用了。（2）提高了安全感。老年人的居住安全是重要一环，两位老人合住一起，彼此间可相互照料扶持，遇有特殊事件时也能互通信息，避免不当之行为（如某些地方曾发生了独居的高龄老人因用火用电发生伤害，或者遇窃贼光顾，还出现了老人已死亡多日才被其邻居发现的事件，老人同居时即可避免这类事项的出现）。（3）增强老人间的情感交往。寂寞、空虚、无聊是独居老人的最感烦心的事体。现有数位老人共同居住一起，谈谈家常聊聊天，也有了很好的交流对象。共同居住作为丧偶独居老人的一种新兴生活方式，已经受到人们的关注，它也应当成为我国老人生活的一项重要内容。

这一做法是很好的，能够解决相当部分贫困孤寡老人的养老问题，这部分老人的养老正是国家社会最应予关心的。房产置换、异地移居、共同居住、合作养老，但还需要来自政府的相应配合。比如，老人们出售原有房屋，购买新房屋，相关的税费应当一并全部减免，年金养老寿险，反向抵押贷款的业务，我国的金融保险机构尚未开办此类业务，显然也应尽早开立。另外，真正适合老人身心特点和经济状况老人公寓的建造，也应尽早提上议事日程，以共同将养老这一大事业做好。

共同居住  合作养老——养老股份公司筹建的构想

                柴效武

养老股份有限公司的开办，是通过聚集老年人手中的财力，在适于养老的地域大量建造老人公寓、养老山庄、度假村等养老设施，供给老人入住养老。本项目将住房与养老通过金融资本市场的介入，紧密联结起来，以达到以较低的养老成本，提升养老生活的品质，增进养老生活质量，以起到活跃金融资本市场，刺激房地产交易，激发国民经济增长的积极效应。

本项目通过市场化的运作机制，通过房地产投资与老年住宅的开发，同时聚集较富有老年人手中的财力，达到老年人自我养老，社会扶持的结果。

本项目面向最广阔的老年人市场，并将养老作为一个大规模的市场化的产业来举办。可以拉动就业，刺激经济增长。可帮助国家解决养老这一重大问题。实施养老模式的制度创新与观念创新。

养老问题的一大解决途径，是有关老年人的养老环境问题，现代城市文明的同时也带来诸多“城市综合症”，尤其不适于老人的生活居住养老。城市昂贵的房地价和生活居住成本，嘈杂的环境、拥挤的交通、噪音，很不适于老人的养老生活。

城市的愈益增大，带来的是愈益拥挤的交通，管理成本，城市也应该新陈代谢。如老年人口从大城市中迁出到适于养老的城镇、县城、市郊养老；青年人口有文化，创新精神强，富有现代化气质，则能借此进入城市，实现城市人口年龄结构的大调整。如此做法是永葆城市的青春与活力，减轻城市在养老方面的沉重负担，轻装上阵（调查不同人口年龄结构的城市、社区，取得相关数据，增强说服依据，比如上海与深圳、上海浦东与浦西等地的状况），城市社区每年度在养老设施，养老生活服务方面的支持资助状况、费用成本等。养老事业的本身，除考虑养老质量增进，养老品质提高，老年人感觉到舒心满意外，是很难指望其能为整个社会的经济社会发展，GDP和社会财富的增长等，带来其它额度的积极效应。当然，我们不能因此而贬低养老事业，或将其置于不闻不问的地步，或认为养老事业只是种花钱事业，是对社会家庭资源的耗费，而非增进，情况并非如此。养老事业与教育事业、医疗保健事业，在此方面也是大有不同。教育事业的发展，除教育质量提高，全民族文化素质增进外，还是一种重要的人力资本投资，是可以对经济社会发展、GDP和国民收入增长，带来诸多的效益，和教学息息相关的科研，更可以直接形成社会的生产力，而且是第一生产力。所可带来的经济技术进步及成果更是不胜枚举。医疗保健事业，则可以称之为对人体损伤的一种修复，对已经形成的人力资本的损毁以技术性的拯救，以促使其功能的恢复与增进。而保健对人的身体健康的维护和损伤的预防作用，其功用更为突出。

养老事业的有耗费、无产出（对整个社会经济发展，GDP增长无直接的产出）的特性，使得我们对养老事业活动与发展成果的认识与评析，无法使用成本效益法，而只能采用最小成本法。即在保持同等养老质量，保证老年人对养老工作深感满意的情况下，尽力减少养老过程中不必要的资源耗费，降低养老成本。

养老事业，尤其是大规模的养老基地的建立，养老设施的建造等，可称之为养老工程。其间的资金耗费将是一巨大数字。据上海市有关养老公寓的建造中，计算得安置每一位老人，前期的设施建造、工程成本即是10数万元。若以一个大型养老基地安置万名老人计算，就是10数亿元人民币。而全国的老人是以亿为单位计算，即使其中只有5%要求到养老基地来养老，这笔工程资金耗费也将以万亿元计算。显然是极不可行之事。

养老设施建造中的巨量投入，靠国家财政是不可能的。如经济高度发达的杭州市萧山区老龄委，于1999年投资4700万元建造专供老年人养老用的颐乐园，占地29000平方米，属于国家投资兴办，颐乐园的自收自支，包括养老公寓、托老部、医疗中心、老年活动中心、三产用房和后勤服务中心六大区块，共可接纳500余位老人，其中老年公寓有284名老人，托老部有224个床位。这种居家养老和社会养老相结合的养老模式，是很为高级的。六大区块都有防风雨的连廊相接。每套老年公寓内有彩电、空调、电话、独立卫生间和24小时紧急电话系统，每层楼都有护理站，有专门人员护理。入住公寓的老人都是家庭条件较好，且主要以低龄老人为主，是一种“居家养老”的新模式。

老年公寓的好处较多：老人集中，有共同语言，有亲近感，像一个大家庭；服务更趋人性化，每户都有紧急呼叫系统，老人若遇到门打不开、生病等情况可随时呼叫，护理员会及时赶到；配套设施齐全，老年活动中心有健身房、阅览室、棋牌室，老人可自己烧饭，也可到食堂吃饭；园里组织了12支老年文艺队伍，还有老年大学教老年英语和音乐，医疗设施齐全，有保健中心，老人免费挂号，医生免费出诊，其它医药费优惠10%。老年公寓一开始就受到大家欢迎，现在还有30多人排队等候。

颐乐园的老人平均年龄70岁，可以在公寓度过余生，也可选择居住几年或只住一年。公寓分大中小套三种，共160套，老人可两人合住或单人分住。居住入内时按每平方米1200元收费并一次性付清。公寓只住一年者可退还房款的90%，住1-5年，按照每5%的比例递减退还房款。住15年至终身退款比例一律为40%，即15年后免费居住直到最终死亡，死亡后向其继承人返还房款的40%。老人对入住公寓只有使用权，没有所有权，直到入住老人死亡为止。

养老公寓的办法是很好的，也受到众多老人的欢迎。但这一模式的养老成本的高低，有必要给予较深入的探讨。这需要从社会成本和个人成本两个方面分别给予说明。社会成本。政府投资4700万元和29000平方米土地，建成颐乐园共可安置500名老人，人均建造成本9.4万元和58平方米土地。养老成本显得过高。个人成本为：年居住成本为1200元×60平方米×5%=3600元，月生活医疗成本约计600元，年计7200元，合计为10800元，月平均900元。这一指标已经超出目前退休职工的月退休费收入。老年人仅仅依靠退休收入是不足以养老的，还需要动用其它资源。另外，老人为取得入住资格，还需要一次性交付60平方米×1200元=7.2万元。尽管这笔钱财可于若干年后退还，但每年的利息费损失（利率以5%计）为7.2万元×5%=3600元。利率若以2%计，则年损失利息费为1440元。另外，老年人购买衣物、交通旅游观光、过年过节用费等尚未计算在内。个人养老成本同样是较高的。

还需要说明，养老设施的建立中，作为政府需要扶持的不是在每个县市建立一两个样板工程，而是要通过这种样板工程的设立，真正在该地区能够起到一种样板示范的作用。并围绕此样板工程的设立而建立更多个养老机构，以真正满足老年人希望在机构养老的迫切需要。

各地政府可以在当地投资兴办一两个养老的样板工程，并给予较优惠的土地、资金的支持，但却绝无财力在当地能兴办数十数百个这样的养老机构。而要真正解决老年人的养老问题，单靠政府的财力支持是完全不可行的。这就只能依靠市场的力量，将大量的金融资本通过市场机制的手段，引入养老事业，真正将养老事业做好。养老绝不应当成为政府的包袱，而完全可以形成一个巨大的产业。

以养老公寓等为代表的养老设施的开办，可以采取“财政出一点，社会出一点和个人出大头”的办法予以统筹解决。

“财政出一点”并非由财政部门直接经费拨款或投资，事实上只要财政部门给予财税政策优惠和土地优惠批租即可。这完全是可以办到的。国家应当对养老公寓的建造等，给予特殊优惠政策（但应区分一般商品房建造和养老公寓建造的区别，防止某些不法房产商借机偷逃国家税款，和低价侵占国家土地）。两者区分的方法：房产开发是否符合老年人的身心特点，房产开发的对象，房产是产权出售还是使用权转让，住户年龄必须超出一定的年限，如62岁或65岁，住房的使用权在住户死亡后必须交还，不得自行继承转让。住房允许炒作盈利，只允许老年人口入住，且居住资格只限于老年人口。养老公寓须有专门机构管理，并应设立为老年人提供医疗保健护理服务的各种机构设施。

“社会出一点”，即社会有关机构部门等，对养老公寓的建造等，应当给予相应支持，如养老公寓应当交纳的各种用费，应予适当降低，老人养老需要的各种服务，原则上应当按稍高于成本价的标准定价，给予适当优惠。围绕养老而兴办的各种服务机构部门，绝不应当将老年人视为可宰割的“唐僧肉”，图谋高利润。

“个人出大头”，养老公寓的入住、生活中的成本费用，按照市场经济运作的原则，应当由入住老人予以完全承担。这之间可以有优惠减免，却绝不应当出现免费或低费入住的现象。

对老年人的养老事项中需要考虑，是否应当出现任何福利性的内容。福利性内容只能出现于对贫困无助老人的养老问题，而非是一般经济状况或经济状况很好的老人。倘若政府出资兴办高标准的养老机构，而这种养老机构囿于政府的财力有限，又只能有限的几个，不可能满足所有老人甚至是较少部分老人的入住要求时，那么，能够入住这种“高级”养老机构的老年人，就只能是有权有钱的特权阶层。这种现象显然不是兴办养老机构，为老人办好事，而是政府拿纳税人的钱财去满足个别特权人士的私欲。这只能引发更大的不平等。养老与福利相联接是对的，相比较其它年龄人士而言，老年人是需要得到照顾的。一个社会给予老年人较多的照顾是理所应当，政府也有责任和义务对老年人以特别的关照。老年人又需要给予相当的分类，以倾斜看待。从年龄来看，可分为低龄老人、中龄老人和高龄老人；按经济状况来看，则可分为富裕老人、一般老人和贫困老人；按赡养状况可分为有子女赡养和无子女赡养；是否同子女共同生活居住，也可分为共同生活居住和非共同生活居住两种，对不同类型老人应当给予不同的政策对待。按配偶的状况可分为丧偶和夫妻健在两种。

养老机构的开办中，运用市场机制运作是完全应当的，也符合公平与效率原则。在这里应当遵循的指导思想是：国家对养老事业以总的政策优惠和税收扶持；社会开办各种养老机构，提供多种养老方式供老年人做自主选择，老年人则凭借自己的财力和意愿，自我自主地选择自己合意的养老方式。政府则对某些养老方式，对某些需要给予优先照顾的老年人士以特别优惠，政策倾斜。

养老机构的开办，养老设施的建造中，仅仅依靠某方面财力是全然不可行的。它同样应当建立多元化的养老资金的筹措体制，建立起资金从“养老中来，到养老中去”的资金循环的新机制。将老年人、将单位、社会、国家用于养老的资金能够有机地聚集一起，予以科学合理的运作，完全可以展开一片养老的新的天地。

养老基地的设立，选择若干适于养老的地域建立养老基地，老人城，对老人做自愿自主基础上的适度集中养老。适于养老的地域可包括：1.风景名胜景点。2.空气清新、交通便利、通讯事业发达、绿化环境、无噪音、无污染的地域。3.经济状况有一定发展，养老成本相对较低，房地价、物价较为低廉。4.当地政府对养老事业开展有较高的热情，能够为此创办较好的环境和条件。5.当地民众的心态平和，亲和力强，能够有海纳百川的气概，民风淳厚，不会排挤外来老年人员。气候适合，无不良天气，或不良气候占比较少。

养老基地的设立，并非完全设立在风景名胜区域，如杭州、大连、青岛、海口。这些沿海经济发达地域里，固然很适于养老居住，但也有房地价高昂、生活成本贵之弊病。事实上，养老基地、养老山庄的设立，完全可采用多层次、全方位的方法，有钱的老人使钱财能够花得掉；钱财不够宽裕的老人，也能借此较舒适地生活下去。更重要的是，养老基地并非都是高档次、高品位的，价廉物实适中的地域也可做较多的安排。事实上，有许多养老环境很好的地域，因尚处于“埋藏深闺人未识”的境地，尚未得到开发，故养老生活成本、房地价都较为低。

 

养老股份公司构建的设想

        柴效武

公司设立的宗旨、业务内容、公司业务的对象、公司创办的可行性（财务分析、市场分析）、公司的创办、公司股本、股东权利与义务、公司业务运作方式、公司业务发展前景、风险揭示及防范、要求的政策支持。

公司业务：围绕“养老”做文章，大养老概念，围绕老年人（1亿多人）的吃穿住行用、保健医疗、护理服务、文化娱乐、体育卫生等一切方面。

本公司业务：建立老人公寓、养老山庄、老人度假村等养老设施，在全国各地适于养老的地域建立老人公寓、养老山庄、老人度假村或类似机构，供老年人适度集中移居养老。公司不仅负责养老设施的建立、开办，还将参与日常的运营管理并将养老设施作为长期事业持续组织下去。

公司将募集资金开办业务，公司股东包括法人股东和个人股东。法人股东与个人股东享有不同的权利和义务。法人股东即有志于养老事业开办、投资、营运管理的法人组织，个人股东限定于年龄超过一定年限，如60岁或65岁，经济状况中上，有志于到公司举办养老山庄来养老的老年人。个人股东向公司缴纳股本，并享有相应权利。包括：到公司举办的养老山庄居住、生活养老，购买或租用公司建造的养老公寓的住宅并生活居住，到公司在各地建造的养老山庄轮回居住，并享有一定的优惠。

公司的宗旨：集众多老年人手中之财力，营造为老年人生活居住养老的设施，为老年人养老提供全方位高标准的服务。

公司与入股老年人的权利义务机制，应当明晰、公正合理，给予入股老人以最大的灵活机动的权利。入股的老年人在购买住宅、居住及得到养老服务方面，将享有相当的优惠。老年人不加入股份完全可以参与养老山庄的一切活动，但在成本价格方面将不享有优惠（优惠的标准、条件，将大致参照加入股本的份额、投资分红或参照市场利率标准）及公司运作的状况给予解决。

老年人加入公司股份，可以入住也可以不入住，或每年度只是有限月份入住。可以在本山庄入住，也可在公司连锁或联盟的其它养老山庄入住，老年人对山庄的住宅可实行购买、租用等形式，或实行分时度假的做法。可购买产权，也可只购买入住到死亡期间的使用居住权。产权可以继承、交易转让，使用居住权则不能继承或对外转让出售。

住宅产权购买的用资，正相当于老人向公司的加入股份。或者说，老年人手中的剩余财力，都可以以认股的方式投资于公司，老年人在山庄中购买住房产权，支付一切生活居住，接受护理服务的用费，则可以从股份中予以扣除。公司则用这笔资金运用于养老山庄的建造、养老护理服务成本、山庄日常提供服务、管理的用费。公司从住宅的出售转让、出租、服务的提供方面赚取营业收入，并用营业收入偿还营业成本费用，获得一定的盈利。

本养老服务公司应当认定为非营利性组织，可接受外界社会对山庄老年人的捐赠、资助，公司不应以营利为开办的宗旨，而应是如何为老年人的晚年养老提供完善周到的服务。个人股东向公司认缴股份，是为了得到公司的完善的养老服务和合适的居住住宅，而非为投资房地产，更非为借机取得投资利润。但法人股东向公司的认缴股份，应当得到相应的回报，否则就无法激励众多法人股东向养老事业的大力参与和资金支持。

因公司认定为非营利性组织，不以盈利为目的。所以，公司提供的各种产品（最主要的应当为住宅产品）和养老护理服务，价格应按成本加合理利润制订，不应同市场价格完全接轨。考虑国家应对养老山庄建造和提供服务等，实施税收优惠减免和土地批租优惠，公司的财务运作、价格的定价上将排除了税的因素参与。

成立养老公司，建立养老山庄以大规模开办养老事业服务，对国家社会、家庭个人都将具有积极效应。具体而言，可包括如下方面：

1.将资本市场引入养老事业，可促使养老事业的大规模的更好开办，为养老事业开办提供了雄厚的财力。我国居民的储蓄存款，目前已经高达11万亿元，权威部门组织的储蓄动机的调查中，以“养老”为目的的占到12%左右，这就是1.32万亿元。

这笔为养老而储备的财力，应当将其最大可能地运用于养老事业。再如，城乡居民11万亿元的储蓄存款中，其中40%为60岁以上的老年人所拥有。按此数据计算，这就是4.4万亿元的庞大数字。这笔钱用于养老的部分将更多。另外，储蓄中有15%的部分是用于购买住宅，而住宅的购买中又有相当部分为老年住宅的购买。寿险公司每年积聚的大量寿险收入，高达数百亿元。这笔寿险收入应当有较好的投资出路。建造养老山庄，提升养老服务质量，正是寿险收入投资运用的最好出路。社会保障资金的聚集与使用中，中间正好有一个差额用于基金积累。

2.不用或少用国家的财力，完全凭借市场机制的运作，为养老事业的开办打开一条新的出路。养老事业开办中，大家谈论最多的是钱怎样来，来的钱应当如何用，对发生的风险应当怎样监管。但如视野开阔时，可以设想养老事业的开办完全可以而且是主要依靠社会资本和老年人个人拥有资本予以开办，而且可以将此兴办地很好。社会资本和个人资本用于养老山庄的建造，完全可以创出一份新的天地。

这里还需要指出，大力兴办养老山庄等养老设施，实施老年人的移居并相对集中的大规模养老，这只是整个养老事业的一部分，而非全部。我们不可能设想所有的老年人都愿意也可能采取这一养老方式。而只是在众多的养老方式中又增加了一种颇值得引起注意，颇能引起大家关注的新的养老方式。这种养老方式，是将住宅不动产的建造与开发，与老年人的晚年入住养老，紧密地结合在一起，而且是通过大规模地资本市场的运作，遵循市场经济的运行机制而运作。本种养老方式最为可贵的一点，就是通过某养老公司的组建，以聚天下老年人之财，建造老年人居住养老之住宅，为老年人提供完善周到的居住和养老护理服务。

3.推动房地产业特别是老年房地产业的健康快速发展。专供老年人居住的房地产业的开发，将是今后房地产业发展的一大亮点。此方面有广阔的市场和社会需求，值得大力开发。而这一房地产业鉴于居住对象的不同，也颇存太多的特色可予发掘。如老年人的生理特点、心理特点和经济状况等，都对这一特殊房地产业的开发，提出了种种特殊的要求。从选址、设计、建造、出售及运营管理等各个方面，都应该适合这一特殊要求。

在西方经济发达国家，以“银色住宅”及相关的一系列的围绕老年人服务的“银色产业”，已经成为社会的一大亮点。我国如何适应这一变化了的情况，向国外的先进经验学习显然很有必要。随着我国加入世界贸易组织，及我国经济社会的发展日益向国际社会融入，养老服务市场也将日益引起国人乃至外国人的关注。国有资本对此的率先进入，显然是非常必要，也是面对国际资本进入与剧烈竞争的有效举措。

房地产交易市场的激活与大力开发，必将对整个国民经济的增长引发较大的契机。这一模式的运营，将促使老年人养老的品味有大幅提高，晚年生活质量得以大幅增进。在老年人居住在以往的阴冷潮湿、又小又破的旧住宅时，尽管在银行中会有较多的储蓄存款，有养老保障、退休金、寿险等多种现金收入，但在日常生活消费中还只能是低标准的花费。比如，这种住宅中的家具用具、生活用品、家用电器、器具陈设等，不会有太高的档次；在这种住宅中生活的人员，在日常的饮食、穿着、日用生活等方面，不会追求较高的标准，一切都要求“配套、合拍”。这类家庭生活的人员在日后可能会给子女留下较多的遗产而非是用于自身的生活消费。但如这类老年人员一旦从旧住宅中搬迁到大而漂亮的新楼房，立时三刻会将多年积蓄的款项，用来装修住房，添置家具陈设，更换家用电器，这一切都要求同漂亮的住宅一样上档次，相配套合拍。而在这种新住宅中生活的人们，也会在穿着、饮食、日用生活等方面，显得较为讲究起来，而非以往那样寒酸。这类新住宅中生活的人员，在思想观念上也会发生某种大的转变，最少是不再将为子女遗留较多的遗产视为自己人生的重大目标，而是首先用于提高自身的生活消费水平。比较这之间的差异，是很有趣味的。

4.这种养老方式的推出，还将对金融保险市场、资本投资市场以极大的促进，金融保险工具应当更深刻、全方位地介入一切社会经济生活、房地产开发、养老等都离不开金融保险的参与。资本市场是我国目前的一大重头戏，养老领域与资本市场，两者之间同样可以寻找紧密结合、互动共赢的结合点。通过此举既能壮大养老领域的资金来源，又能借此深刻地变革养老的机制与传统运作模式，使之同今日的市场经济机制较好地结合起来，以探求适应市场经济社会的新的运作模式。

资本市场进入养老领域，必将会使养老从传统的福利事业转化为一种产业，从单纯的国家开办，转变为主要地依靠社会和个人来兴办，从以往的不讲投入不论产出，不计成本费用的粗放经营的模式，转化为讲投入产出，论成本效用，重经济核算与效益提高，资源优化配置的新模式。这将促使养老事业的新的发展，而且是从制度观念与运作模式的深层次的转变与发展。

养老的属性

对传统的养老应当如何认识和看待。当养老只是附着于每个家庭的，作为家庭生活事务的一个组成部分时，是不必要区分养老的属性的。在长达数千年之久，一直到目前的大多数的状况下，仍然实施的是家庭内部的养老。而在未来发展的相当长的阶段里，家庭养老仍旧会是养老的主体形式。只要有家庭作为人们生活的基本单位而存在并发挥其积极功用，家庭就一直会承担着养老这一神圣职责。

当然，在今日的商品经济和大工业生产的社会里，家庭作为一个经济组织，已经发生了众多根本性的改变。生产经营已经基本地从家庭转向于社会，生活消费的组织形式与活动场所也有相当部分从家庭移向社会，成为社会生活消费的一个组成部分。子女的抚养教育等，因幼儿园、托儿所、学校的广泛开办，而转移于社会。养老这一事项也随着养老院、托老所的开办，而出现了众多社会养老现象。

综观整个经济活动形式，从自然经济形态向今日商品经济社会演变的历程中，可以在相当程度上认为，它正是一个家庭内的活动逐步外移于社会，趋社会化的演进历程。那么，这一演进的根本原因何在呢？是什么原因促成了这一转变而非是反向的从社会回归家庭的逆转。归根结底是经济利益、资源配置合理性与否，在发挥其终极性的原因。

为什么家庭内的各项活动是争相走向社会，原因正在于高效率、大规模的社会活动，天然优越于细小的、低慢差费的家庭内操作。

人们在经历了现代化、高效率、视野开阔、使人进步的社会性工作之后，必然会对落后的、低效率的使人闭塞、愚昧的家庭内事务感觉厌倦，并力求改造之。家庭养老同样是低效率少慢差费的。交付与社会却可享有种种好处。如一个居家养老的老人需要一名年轻人为之专门服务。而加入养老院的老人，十位老人则只要两三个老人就可服侍体贴周到。家庭内的养老完全是一对一，分散的。养老院内的若干老人的内部，就可以形成一个互帮互助的小团体。社会养老是大而专式的，大就可以发挥规模经济效应，降低养老服务的成本；专就可以购置各种专业化的设施设备，配备各种专业技能人员，提高养老服务的质量。

养老企业化，采用盈利性的机构来担当养老重任，或者有某些机构希望像办企业那样来操办养老，希望在为老人提供优质养老服务的同时，还能取得较高的经济效益。做此种打算是否完全不可行，不应当在为老人提供服务的同时赚取钱财。我们的观点并非完全如此。养老是作为一项福利，作为一项事业，甚至作为一项产业，都是可行的。关键是面向那些老人，所提供服务的内容和质量又是如何。对贫弱孤寡，亟需给予救助的老人而言，养老只能是一种福利，是国家对这类老人应尽的义务和责任。对于富裕甚至是富豪型老人而言，养老机构为之提供顶级服务，以满足其高层次的养老需要，同时也借此实现盈利。也是应有之义。

总之，没钱的老人要使之能得到基本生存保障，有钱的老人则应使之能舒适享受，积聚的钱财能够花销得掉（否则，国内不能提供这类服务，这些顶级富人就完全可能到海外去养老，从而使利益外流）。正如记者曾报道，仅仅广东省，每年因“小放洋”（中小学生因不满国内的教育内容和教育质量，争相到海外留学，故称此名）流失的教育经费，就高达40亿元人民币。这是一笔很大的数字和损失。将这40亿元流失的教育经费若能截留下来，举办高档次、高素质的学校以供有特殊需求的孩子们就读，又将对我国教育事业的发展起到多大的促进作用呢？

将养老视为一种产业，是完全可行的。它具有作为一种产业所应当具备的各种基本条件，如庞大的数以亿计，且增长迅速的老年人队伍，如巨额的养老资源的运用与消耗，如养老服务市场的供应与需求。养老产业还将能引发带来众多的就业岗位，为我国的劳动力大军寻找新的就业门路提供了增长点。老年人为养老需要的老年住宅、养老公寓、保健文体用品，老年人需要的文化娱乐、影视作品，需要的服装、鞋帽、食品、医疗服务；老年人需要的生活起居照料、精神慰藉等，无一不包含了众多的商机在内。养老既需要众多资源的巨量消耗，更可以为国民经济增长寻求新的增长点。值得给予特别的关注。

我国还在将养老视为一项负担之时，国外的厂商正在想方设法，围绕老年人的生活消费、养老服务寻求各种商机，并尝试着如何让老人微笑着“掏钱包”。日本还特别设立了一个“孙子节”，理由是日本国全部的储蓄存款12000万亿日元中，有半数是60岁以上的老人拥有。设立了“孙子节”，就为老年人打开钱袋供孙子们享用提供了一种机会，也为商家促销，借以使日本经济走向负增长的怪圈提供契机。

养老依托机制的福利性、混合性与市场性，同养老的属性，同养老服务的层次和所要满足的对象而言是紧密相关的。对贫穷无助的老人提供的，满足其基本生存需要的养老服务，只能是福利型的。换句话说，福利性的养老服务提供，只能是面向贫穷无助的老人，提供服务的内容，也只能是满足其基本的生存需要。而不归属于这一对象范围的养老服务的提供，则只能是非福利性的。它只能依托于市场机制的运作。国外有关养老保障过多导致走入困境的现象，国外“未富先老”的经济状况，也不容许我国在养老保障方面过多地加入福利性因素。

反抵押贷款模式的若干思考

柴效武

反抵押贷款模式的推出，因其反向操作，反向思维。故此，在对这种贷款的实际推出后的经营理念、业绩考核等，都会有相当的冲突。银行是讲求“短平快”的，这一业务的前后运行的间却会长达10多年乃至20多年；银行是一切讲求确定的，如普通的贷款业务是期限确定，也是确定无疑的。但反向抵押贷款却有较多的不确定，贷款到期的时间不确定，它可以是确定固定期限，但更多的是依据借款人实际存活的寿命期限而定；贷款利率不够确定，事先的贷款合同上虽有确定的利率并明确记载，但实际执行利率却因年代久长，期间利率调整而予相当的改变；还贷的方式不够确定，它可能是借款人用房子还贷，也可能是用该住房变卖后的价款还款，或是借款人从其它渠道另行筹措资金来还贷。还贷人不够确定，它可能是借款人亲自于贷款到期一次性归还累积本息，但更可能的是借款人死亡，其子女用房产或现金向银行还贷。

银行经营的业务要求稳妥、保险（在这里形成鲜明对照的是，保险公司经营的业务却并非保险，而带有极大的不确定性。或者说保险在将“保险系数”给了客户的同时，却将业务开办中蕴含着的种种风险留给了自己）。而反向抵押贷款业务却以时期长，风险大，运用资金多而著称。银行的业绩、利润考核指标是按年度进行，反向抵押贷款业务利润的最终获得，却需要经过10多年甚至几十年，到结算时期（也即老年人最终辞世，银行无需继续支付贷款，相反要将贷款本息全部回收为止），才能最终确定这个项目是否真正盈利。银行经营部门的业绩考核都是按年度进行的，这一考核指标的重新设计就是需要的。但这些指标能否体现业务经营部门的真实业绩和效益，显然是比较难的。

银行对反向抵押贷款的业务开办的考核指标，可以包括：1、状况指标，这项业务开办的基本状况，如共开办多少户，每户的房产状况，每年要发放贷款额度。累计发放贷款的额度、每年收回贷款的额度、累计收回贷款累积本息的额度。贷款的风险状况，房价的涨跌率等，利率变动导致还贷本息影响等。银行业务经营部门和人员，一般受业绩考核指标的影响，不愿意去做在未来相当长时期以后才可能看到效益的事项。同样的资金如果用于住房抵押贷款上，是可以在期限、利息收益、贷放及回收额度等，是可以看得较为清楚的。现在用于反向抵押贷款，一切就都是无从捉摸。

保障未来老人公寓的入住老人的品位。产权与使用权的变换、返本入住。涉及房产商和住户两家，反抵押贷款与返本入住的区分。

		产权	使用权	房款交纳
投资返本入住	房产商、 老年住户	房产商	老年住户居住	全部交纳，老年时一次购房付款
反抵押贷款	房产商、 老年住户	抵押寿险公司	老年住户居住	全部交纳（长期贷款还贷，老年反抵押）

两者最大的区分，反抵押贷款是住户于中青年时代按揭购房，到60岁贷款全部归还完毕，办理反抵押贷款，逐期用取得的抵押贷款用于养老生活开销，死亡后用房还贷。返本入住则是住户于60岁或更高年龄支付房屋全部价款，期后在整个生存年限里，逐期返还购房价款，直到死亡为止。反抵押贷款由寿险公司开办，房产最终收回有个变现处理问题，返本入住房产商开办，房产收回再接着入住其他老年人，可免去变现风险。

房产商做长期事项，住房采取出租模式，房产商持有住房产权，使老人公寓将为老人养老长期持续下去。一拨老人养老任务完毕，再接着第二拨、第三拨老人。老年人用少量钱财即可取得长期入住的资格。老人合住、分住均可。为不同状况的老年人度身打造，其合适的养老方式和入住资格。提供一个大的菜单。有钱无房住或对现有住房不满意的老人，可采取合资购房、出售旧房换新房，房产置换养老模式。有房但缺乏养老资金的老人，用反抵押贷款的方法，将房产价值变现取得养老生活所需要的资金。公寓同养老院相结合，老人公寓与养老院两者并无截然分断的界限，可以在某方面将其融会贯通，以适应老年人的多样化需求。传统的住宅同养老相结合，银色住宅，以体现老年人身体、生理、心理活动的特点，主要在使用价值上满足老年人对住房的需要。住宅与养老的相结合，则是从价值上体现住房资产的特性，更能适应老年人经济物质生活的特点。老年人的经济特性：1.资产配置不够合理，有房产无现金资产，或有金融资产而缺乏房产，或住房的状况很不适应“老有所住”的需求。老有所养和老有所住，两者的特色与区别。有房产无现金收入者，需要“老有所养”，这时可用房产的变现套现来养老，所用手段为反抵押贷款或售房养老、返本入住等。有现金资产而无房产或对现有住房状况不满意者，应解决“老有所住”的问题。2.寿命有限，只能在有限的寿命中尽量考虑资产的合理配置。中青年人在做出长远打算，可以不考虑时间的限制因素，老年人则需要考虑这一点。一个70岁的老人花费50万元购置一套使用年限长达60年的新房，几乎是不大可能，他极会想到我是否能够再长寿60年，我死亡之后遗留的房产会到何处去的问题，结论是极不合算。有这笔钱财在自己生前尽量过得潇洒自在一些是否更好？尤其是当老人并无可继承遗产的子女，或者不愿意给子女遗留较多的财产，子女并不期望继承这笔遗产时更是如此。或者说国家要对遗产继承征收很高的税款时，更是如此。可预期寿命有限的情况下，老人会考虑将现有的钱财资源，包括房产资源，在整个寿命期限内予以统筹分配，尽量做到在自己死亡时少留或不留遗产。但因死亡期限的不可预知，再加老年人的保守、留有后备的心理，完全不留遗产的做法是不足效仿，也是危险的。3.老年人的经济收入大幅减少，财产存量坐吃山空，日趋减少。为弥补这一缺欠，需要动用一切拥有资源，尤其是占据家庭财产半数或更多的房产（老年人拥有房产的价值占据其全部财产的价值，则由货币资产的衰减、住房私有率的增高等，往往占据其房产价值的60%或更多用于养老的目的。以实现莫迪利格安尼所称道，将个人一生的收入在个人的整个一生中给予较为平均的配置，以实现个人资源配置效用的最大化。根据以上对老年人经济运行特点的评析，并使老年住房不仅在设计建造使用功能、用途上最大限度地符合老年人身心活动的特点，也应当使老年住房在营销出售、租赁质典、产权控制、使用支配等方面，最大限度地符合老年人经济活动的特点。

一般推行的反抵押贷款，是老年人继续住在自有的房屋里，就可以享有由该住房的反向抵押而带来的长期持续的现金流入以应对晚年养老生活中的现金不足。这一方式不改变资产使用权的反抵押贷款固然很好，但在我国现实的境况下却应该给予多样化的改造更新，以更好地符合国情家情。变换的方式可包括：1.资产置换，这是结合国家城市规划设计的变更，居民所居住住宅须予拆迁。此时可通过反抵押贷款的方式，使其中众多的老年住户，能用获得的拆迁款再加反向抵押融资，顺利地取得新迁入区块的住房，从而极大地改善自身的生活居住水平，也推动拆迁工作的能够顺利进行。比如，某老年住户62岁，原居住在市中心的住房计40平方米被明令拆迁，可得补偿金30万元。该老年住户用此30万元在市郊购得70平方米住房一幢，同时将该住房寿险公司办理反抵押贷款并签订反抵押贷款合同，约定该老年人尚有存活余命为15年，同时贷款利率、经办机构费率合计为7%，该老年人每年将可从该住房中获得房贷为x=（年金现值系数，期限，利率费率）×每年可领取住房贷款=30万元。经计算x=        元。2.该老年人拿出15万元，并向保险公司或银行贷款15万元，共计30万元，购买该幢价值30万元的住房，老年人首先入住直到其最终死亡为止，整个贷期不确定，也不必归还贷款本息，老人死亡后用该房产的价值来归还贷款本息。本模式也可认为是老年人同银行合资购房，顺序占有支配。双方的出资比例，应结合老年人的预期存活寿命、利率及房价波动等，做详细计算并在执行中根据情况变化给予相应修订。3.老年人一次性拿出30万元，交付房产商取得入住该住房长达20年的资格，入住期间，房产商每年向住户返还1.5万元，到20年结束，30万元房款全部向住户返还完毕。老年人提早死亡时余存未返还款一次性返还给其继承人，20年期满住户仍健康存活时，允许其继续居住下去，不必再缴纳费用。住户正可用每年的返还款作为当年的生活费开销。同一笔钱则达到住房、养老两不误的双重境地。4.有数位的老人住房被拆迁，各获拆迁款10万元，如各自分开居住，分别养老，生活水平将会很低，必须寻求政府的帮助。现有4位老人合作购房，合住养老，现用30万元购房并办理反抵押贷款，余10万元作为生活费津贴。大家共住一起，是其乐融融，免除孤独寂寞之大难题。

 

反抵押贷款资产证券化的程序金融机构。在开办反抵押贷款业务后，将会持有数量日益增多的住房资产。这必将会使机构的资产流动性受到相当的障碍。为此，采用资产证券化的方法来激活反抵押贷款机构的资产流性，就是必要的。具体操作程序可表现为：某老年住户希望利用反抵押贷款来盘活自己的住房资产，同时又希望能将手头现有的住宅能够置换到更适于养老的处所。这时就可以将“两步并做一步走”。1.将旧住房出售并换购新住房；2.将新住房申请操办反抵押贷款业务，将该住房资产盘活用好，起到改善养老生活的处所，寻找到房产养老的新处方。

 

反向抵押贷款业务的推行中，当贷款机构和借款人之间已经签订了贷款合同，并开始执行之际，往往会因客观情形的改变，要求对已经签订的合同给予若干调整。这种调整有利于防范风险，保护借贷双方的合法权益，应当被允许。

合同变更的事项可以包括：房屋价值的贬值或升值。一般情况下，为避免合同调整的麻烦，可以规定当房价增值减值的比率还超过±10%，合同可不予调整。房价减值的比率超出10%时，即应当调减每期付给借款人的贷款额度。但如房价有较大比例的增值，是否应当调增每期付给借款人的贷款额度，则应予以慎重考虑，即使在调整增加时，也应持慎重态度，使贷款额度的贷放能有一定的余地。如借款人因继承、受赠或其它原因获得一笔款项，要求取消反向抵押贷款的申请时，银行也应给予同意。但在业务举办的发生的若干费用支出，则可要求借款人能支付一定的违约金。借款人也可能会出现房产置换等事项，使得新住房的各方面状况都同原住房有较大不同。这时可视为贷款合同因标的物变更而自行消失。若原老年户主仍然希望对原抵押贷款合同做继续执行时，也应当根据新住房的状况更换新的贷款合同。

为方便借款人能更好地归还贷款，尤其是要使贷款合同能够更符合实际情形，贷款机构通常允许人们在贷款期内对原合同约定的贷款期限、还款方式和抵押物进行变更和调整。

 

 

摘要：摘要：中国的人口老龄化等问题使不健全的养老保障体系面临更为严峻的挑战，住房反向抵押贷款在传统的“儿子养老”、目前的“票子养老”的基础上，为养老问题的解决提供了一个新的思路。这一理念目前已受到社会的广泛重视。本文提出住房反向抵押贷款的基本思想，并对反向抵押贷款在中国推行的必要性和可行性，给予较深入的探讨。　查看全文

一对退休职工夫妇，将房子卖了近8万元，然后住进老年公寓安度晚年，这样既有人照顾他们的生活，也减轻了企业的负担。　据天津市老龄委介绍，最近一段时间，天津几家档次较高的老年公寓相继收住了一些老年夫妻。他们都是将自己的住房卖掉，住进条件较好、收费相对较高的老年公寓中。其费用除去养老保险金以外，所差数额由卖房钱补齐。
一些老人卖房住养老院 专家称为明智之举
(02-11-12,)
 
    2002年11月12日天津电视台消息：天津市政工程公司一对退休职工夫妇，将房子卖了近8万元，然后住进老年公寓安度晚年，这样既有人照顾他们的生活，也减轻了企业的负担。
 
　　据天津市老龄委介绍，最近一段时间，天津几家档次较高的老年公寓相继收住了一些老年夫妻。他们都是将自己的住房卖掉，住进条件较好、收费相对较高的老年公寓中。其费用除去养老保险金以外，所差数额由卖房钱补齐。
 
　　这些老人卖房住老年公寓的原因各异，其中之一是孤老夫妻无儿无女，平日生活少有人照顾，但他们的房子却是多方觊觎。市交电公司有一退休职工，虽然老两口无子女，但有的亲戚却都惦记着老人的房子，提出"自己的房子太小"或是"等房结婚"等等理由纠缠，最后老两口将房子卖掉，住进老年公寓，并说："谁愿意看望老人，就到老年公寓去。"
 
　　还有一种情况是，一些老人再婚后与子女相处不融洽，于是老人卖掉房子住进老年公寓。一位离休干部再婚后众多子女举家登门，老两口做饭实在太累，随将一套三室一厅住房卖了20余万元，住进老年公寓。公寓里宾馆式服务，单间住房带卫生间，每月千余元。子女再来探望，老两口在楼下餐馆招待一顿，吃完上楼聊天娱乐，再不用为做饭操心。有的老人因子女不尽赡养义务，伤心之下卖掉房子另寻赡养之路。
 
　　天津一位退休职工，其无工作的老伴患脑出血住进医院，两个女儿不承担义务。老人向法院起诉，法院判决两个女儿承担一定的医疗费用。待老伴出院后，老两口将房子卖掉，住进老年公寓。
 
　　据天津市老龄委信访人员介绍，尽管目前卖掉房子选择社会养老的都有一些原因，但从长远看，随着人口老龄化，将自己的住房处理掉，手中拿着钱住进老年公寓不失为一种明智之举。从有关部门对这些住进老年公寓的老夫妻调查回访看，他们住进老年公寓后，犹如住进一个大家庭寂寞大大减少，不仅不用买菜做饭，而且文化活动丰富多彩，生活有规律，心情比较舒畅。（张淑英杜新科）

"售房养老"的新模式下，该成员将房屋的产权向某购房扶养机构出售，然后再按月按年在有生之年里，向该机构领取房款作为养老金。问题看似简单，实际上涉及事项非常复杂。售房者虽将房屋售出，却不可能一次性收到全部房款，而只能在有生之年每年得到相当于养老费部分的房款，以供生活用费。同样，购房者购得该房屋的产权，却不能马上得到该房屋的支配权。这种新养老模式，对售房者可称之为"售房养老".

"售房养老"运做中每期应给付款项计算的考虑事项

柴效武
售房者虽将房屋售出，却不可能一次性收到全部房款，而只能在有生之年每年得到相当于养老费部分的房款，以供生活用费。同样，购房者购得该房屋的产权，却不能马上得到该房屋的支配权。这种新养老模式，对售房者可称之为"售房养老"；对购房机构而言，可称之为"购房扶养"。"售房养老"的新模式下，该成员将房屋的产权向某购房扶养机构出售，然后再按月按年在有生之年里，向该机构领取房款作为养老金。问题看似简单，实际上涉及事项非常复杂。这里需要提出的问题是：正如房屋出售后，其使用支配权却并未发生转移，仍归售房者继续保留并长期居住。该房屋产权出售的价款也非一次性清算交付，而是由该特定机构在该成员退休尚存活的年份里，按售房总价款除以预期可存活年份，每年分别按月份或季度向该成员支付房款作为其养老用资，供其养老使用。公式为：
每年应领取养老款项=该房屋出售时商定售价/预期该成员存活期限×给付系数
本种"售房养老"模式，分为三阶段，第一阶段为售房者将房屋出售给购房机构，这里包括事项有房屋售价评估，售房协议签约、公证处公证等内容；第二阶段为售房者于存活期中的每个月向购房扶养机构支取养老金，这一过程可长达十数年乃至数十年；第三阶段为该售房者死亡，房屋使用支配权正式转归购房扶养机构，并由该机构将房屋拍卖转让。三过程中尤以第二过程包括事项繁多，历经时间长。第一三过程可由购房扶养机构操作，第二过程可由社会保障机构操办，或会同购房扶养机构共同操作。
"售房养老"的新模式下，该成员将房屋的产权向某购房扶养机构出售，然后再按月按年在有生之年里，向该机构领取房款作为养老金。问题看似简单，实际上涉及事项非常复杂。以下，将对本公式所涉及的四个方面的指标，分别加以说明，以有助于对售房养老模式的进一步理解。这里需要提出的问题是：
一、房屋出售价款的确定
这一价款的确定，涉及到该购房养老机构向售房养老者按期支付养老金的标准问题。该住房的产权出售，售价应如何确定，是完全按市场机制（如该套房屋在当时的市场上实际可出售价款）来确认计价，还是考虑所附加的养老模式。考虑该特定机构并未实际占有该住房的使用支配权，而改按其它方式确定房价。房屋售价越高，该成员每年可领取的养老金标准即越高，从而其晚年生活也越有保障，反之亦然。为使价款确认公平合理，减轻购售房双方的意见分歧，房屋售价最好应根据当时的市场售价确定。即在当时的状况下，考虑所售房屋的面积大小、坐落地段、结构优劣、居住环境好坏、房屋成新及设施拥有状况，再考虑同等住房的市场售价状况，最后结合购售双方的意见，确定其最终价款。
说明的是，此时售房者住房的状况不同，会在价格上有相当差异。为求尽量公平起见，自然应当按该房屋的各方面状况，并结合该段同类状况房屋的市价以合理估值，并经由双方协商确定其最终售价（为考虑该住房出售后的特殊目的，可否给双方以减免相关税费的优惠）。
房屋出售价款的确定中，需要说明这一价款的确定时间应是何一期间。鉴于售房养老合约的执行，即从购房机构和售房养老者双方的签约，到具体执行合约，再到最终该售房养老者死亡，实际交付住房为止，是一个长期的过程。所以，这里的住房价款的确定，就需要考虑的是应当以何一期间为准。是从双方开始签约时对该住房的价值评估为准，还是以最终实际交付转让该住房的全部权利时为准，或者是以合约的长期履行过程中的多次性价值评估的结果为准，显然都需要给予考虑。
房屋售价和购价的确定，这笔价款的确定使完全依据市场经济原则，按照房屋的当时代的售价加以确定，还是要考虑其它某些附件因素。房屋售价确定，随着时间的推移，售房养老合约开始执行，房屋的市价、利率等因素，都会发生诸多变化。尤其是在售房养老的状况下，时间拉得越长，更易于出现这种变化。在这种情况下，房屋出售合约已签订并执行，应当遵照合约执行。但是否还能够再做一些售房价款调整之事。这其中的风险应当由谁来承担。若某方提出解除合约，又应当如何处理。在长达10多年的期间里是很可能出现这种事项的，
还应当特别强调的是，当购房机构与售房养老者签订合同，到长达10多年的逐期付款，履行合同，到最终的售房养老者寿终正寝，该房屋的使用权、支配权最终交付给购房机构，共分为三个阶段，期间耗时约10多年或更长。在这个长期的过程中，房屋产权的转移是从何时发生的呢？①签约并支付第一期的购房款开始，②最终该房屋的使用支配权完全支付购房机构之时；③在中途历经10多年的逐期付款之中，其房屋的产权也逐期发生转移。如历经15年间的每次房款的支付中。鉴于售房养老模式的特性，这一产权转移期间的界定是很有必要，也是必须的。
售房养老模式下，住房是现时售出，而房屋的价款却要在售出时日开始的十数年里逐步收回。而购房机构购买了该幢房屋，并在十数年间一直不停的为此支付款项，所得到的只是该幢房屋的一个名义上的产权和最终的一个到期的取得该房屋对我完全产权和使用支配权的承若。在这种特殊的交易事项下，为鉴定本交易事项是否公平合理，就需要考虑：①该幢房屋的现时价格为多大。购房机构在购买房屋时，必然要测定该幢房屋价值。鉴于该幢房屋要到10多年后才能真正到手。到手后的房屋价值能有多大呢？在这里需要认真测算。②该房屋预期10多年后真正取得其使用权，该房屋的预期寿命有多长。预期寿命包括两部分内容，一是房产的物理的或者经济的使用年限，二是指坐落地段的地产，该项地产的土地使用权还有若干年限。
售房养老模式的得以运行，在很大程度上得益于地价的不断增值。一幢房屋经数十年使用后，其房屋本身已是破旧不堪，难以发挥其正常功用，但房屋所附着的土地，却会仍然保留着极高额度的价值。从而使该购房机构得以大大减轻购房风险，并最终使本种养老模式得以运作成功。如果该幢房屋及所附着的土地的使用期已接近宣告终结。该块土地是价值很高，却已不再属于权属人员所享所用，该幢住宅的市场价格即会大幅度降低。
二、尚可存活年限的确定
相对而言，房价的确定并非难事，难的是对该售房者（可能是单身，也可能是老夫妻健在）的尚存活寿命以合理判断。它既有社会平均预期寿命可资参考，又需特别考虑老人的身心健康、体质、居住环境等多种因素。当然还应适当考虑当地的生活费用水准的高低，扶养老人的人数等，做多因素考虑。
该养老金支付是在该成员的尚可存活年限内按年按月支付，但这一尚可存活年限又应如何确定。尚可存活年限的确定同样涉及到养老金年支付标准的问题。在总售房价款已定的状况下，预计存活年限越短，则每年应支取养老金的标准越高，反之亦然。一般而言，预计存活年限可采用当地平均寿命年限。我国大中城市的预计存活寿命，目前已达到男71岁，女75岁，这是一个重要的参照依据。当然，具体到某个人而言，其已往疾病史、家族遗传病史，目前身体健康状况，也都是基本的确定依据。具体存活年限的确定，不妨设置多套方案，供不同人员选用。
应当说明，这里所指只是预期存活寿命而非实际存活寿命。具体到个案上，两者有相当的差异。随着生活水平的提高，医疗卫生保健水平的进步，再加上全面健身运动的推行，预期存活寿命还将呈现上升趋势。但这种存活寿命即生活质量标准的上升，社会价值观念，应当提高到一个新的角度以认识。在西方社会中，将其称之为一种体面有尊严的生活，而这种生活是要以相当的经济实力为基础的。但我们的老年人中，是否具备了这种生活的条件，有多少老年人具备了这一条件，显然是值得大力调查研究而后确知的。事实上，我国的老年人达到这一状况者并不为多。
但还应注意的一基本事项，就是该养老金的支付标准，是根据房屋总售价除以该售房者预期可存活年限而定。但"天有不测风云，人有旦夕祸福"，这就在房屋的售买双方或说是养老金的支取和发放双方之间，产生了一种风险与收益的博弈行为。
当然，这里讲到预期可存活年限，并非实际存活年限。后者可以大于或小于前者，却很少会直接等于前者。当后者大于前者，那么这里可以采用一种购房者全额承担机制，即实际存活年限与预期存活年份发生偏差时，多出或不足的养老费统由该购房者（为某一机构）负责，多出部分即为收益，不足部分则为损失。该购房机构若享有该收益，即承担其损失，反之，若不享有收益，也不应分担损失内容。
当实际存活年限大于预期存活年限，那么多出年份的养老费不足应如何解决；当实际存活年限小于预期可存活年限时，实际领取养老金远不足其售房价款，这笔少出的年份多余的养老费又应当如何解决。这是"售房养老"模式是否能够协调购售双方利益关系的关键所在。
三、给付系数的确定
在售房养老的模式下，住房出售的价款并非一次清结，而是按年按月以支付养老金的方式支付。那么，每年每月应支付养老金的标准应如何考虑。当以上两因素确定后，年养老金支取标准，可等同于该住房出售价款除以预期该成员存活年限。如某套住房的售价确定为21万元，预计该成员存活年限为15年，则每年应支取养老金标准为14000元，每月为1116.67元。
但这一计算结果是否正确呢？保险公司开办这一业务，虽然说是购买到了一幢住宅，但却是期房而非现房，真正得到这幢住房还需要十数年乃至数十年时间。但住房的价款却要从合约签订后，就需要随时支付。那么，这里需要提出疑问的是，保险公司开办这一业务，又从中得到何种好处呢？业务的风险是很大，收益可能是很高，却又是遥遥无期。
在这一观点的影响下，购房机构每期给予售房者的房款，应当视其为该机构给予售房者的一种以房屋为抵押的贷款，即美国等国家通常将其称为的反抵押贷款或反年金抵押贷款。既然将此视为一种贷款，那么，购房机构就有权利要求售房者交付相应的贷款利息，最少是将这笔利息在每期支付的房款中加以扣除，即降低每期房款支付的标准。这正如前文谈到的那样，对房屋评估确认的价格中，预先打一个给付系数。给付系数的具体计算，则需要考虑房款的支付期限、利率和房价的预期变动情况。住房出售的期间，应当以售房养老者死亡，该房屋的使用支配权完全转移于购房机构为准。原因是：协议签订并支付第一期房款，固然可视其为产权转移，但考虑到这种交易方式的特殊性，售房机构拿到的房屋产权，只能称之为"虚拟产权"，而非是对该住房的实际支配使用的权利。
根据如上推论和每年养老金支付标准的确定，可以认为 "售房养老"模式，在理论上是可以成立，意义重大，在实践操作上也具备一定的可行性。

用住房来养老，是有效发挥住房的价值变现套现的功能，解决我国养老问题的一个新的思路。但此模式的推行却会因太多的不确定性而困难重重，本文对其中可能会遇到的买方与卖方之间的"柠檬市场"的难题，给予较系统的探讨，并尝试提出改进的相关方法。
售房养老模式中的"柠檬市场"分析
柴效武   徐智龙
[摘要]用住房来养老，是有效发挥住房的价值变现套现的功能，解决我国养老问题的一个新的思路。但此模式的推行却会因太多的不确定性而困难重重，本文对其中可能会遇到的买方与卖方之间的"柠檬市场"的难题，给予较系统的探讨，并尝试提出改进的相关方法。
[关键词] 售房养老模式  柠檬市场   逆向选择   风险防范
[作者简介]柴效武，男，（1953－），陕西延安人，浙江大学经济系教授，主要从事售房养老保障、公司财务、劳动经济理论研究；
徐智龙，男，（1977－），江西余干人，浙江大学经济系2001级硕士研究生，主要从事租赁经济、会计理论研究。
一、售房养老模式基本思路的介绍
在本文开篇之前，为便于读者理解，首先对我们设想的售房养老模式[1]予以简要的介绍。住房和养老是家庭生活中的两大支出。个人在工作期间，既要考虑攒钱买房，又要考虑晚年养老，生活负担表现得很沉重。这里要提出的是，能否将住房和养老两大事项结合起来统一运筹，使其住房既能发挥居住生活场所的功能，又能将其视为一种晚年养老的保障，在自己的晚年几乎没有收入来源时能增加现金收益。售房养老的具体举措是：（1）各个家庭于中年期通过按揭贷款的方式购买住房，并于60岁退休前还清全部贷款本息；（2）60岁退休期伊始，将自有住房通过某种融资变现机制，出售与某特定机构（如保险部门、社会保障机构或房地产公司或专设机构），使用权则继续归自己保留并长期居住；（3）住房出售价款由该特定机构在该家庭成员尚存活期间，分期支付作为该家庭的晚年养老用费；（4）待该家庭成员去世时，向特定机构实行住房使用支配权的完全交割；（5）该特定机构将最终收回的住房予以变现，收回前付出款项，并取得一定投资收益。
本模式是将家庭的住房购建与养老保险两大行为，借助于构思精巧的金融保险手段，达成一种有机的综合并融为一体。以期能利用住宅与住户生命周期阶段的差异，借用住宅价值的自然增值的特性，通过老人对拥有住宅产权的转移出让以筹措养老用费，用住宅的余值来养度该老人的余生，从而大大减轻中年期的养老保险负担，人们在有限的工作期间里，不必再花费很大的精力去考虑退休养老的资金筹措问题。刺激老年人踊跃购买新房的积极性，为众多老年人的养老问题寻找一种新的模式。简单而言，就是"60岁前人养房，60岁后房养人"。
售房养老模式的基本思路，综上考虑是新异而精巧，但在其具体运营中，却不可避免会有种种风险，如寿命不可预期风险、房价变动风险、信息不对称风险、逆向选择和道德风险、到期房产变现风险、政策法规变更风险、支付风险和购买力风险等等。本文限于篇幅，谨对其中蕴涵的信息不对称而产生的逆向选择风险的产生、表象及其相应防范对策等给予较为系统的分析。
二、售房养老模式中的"柠檬市场"
对售房养老模式推行的供需市场给予分析中，这里设想该市场由买方和卖方两部分构成。其中，买方（buyers）是指购房扶养的特定机构（如具体承担该业务的专门机构）；卖方（sellers）是准备采取售房方式来达到养老目的的老年人，后文将沿用这一特指。

设想中的售房养老模式，是老人将房子的产权向特定机构出售，而其使用权则仍继续保留自己手中并正常居住，而售房款也非一次性全部到手，只是按该住房出售当时的评估价款，除以预期可存活年份，再考虑预期房价、利率的状况及其升跌，考虑相关成本费用发生和众多不确定因素后，计算得出每年应向卖方付出价款，供老人每期的生活养老使用。基本公式可简要规定为：

卖方每年应领取养老款项=该房屋出售时商定价款÷预期该成员存活期限

这一公式列示是很简单的，实际问题的考虑是非常复杂，如目前房价与住房实际交付时的变现价的差异，预期寿命与实际寿命的差异等，都是非常现实而又棘手。为问题讨论的简单，对其他种种风险的讨论，将是作者在其他相关文章中要着力说明的，这里暂不予评析。

鉴于卖方每年应领取养老款项，同其预期存活期限有直接的关系。而其存活寿命即通常谈到的退休后的余命，一般而言，除了极少数特例外，同其身体健康状况、既往病史、生存环境及医疗保健条件等有极为密切的相关。但买方和卖方对这些相关信息资料的掌握是完全不对称的。卖方对自己的身体健康状况、既往病史、预期寿命及医疗保健等信息是较为准确；买方对这些信息的掌握却是很不完全，而取得对方的完整信息资料，如确认和查询老年人的病历、走访老人各个年龄段的亲朋邻友、请权威医生对老年人的身体状况做全面检查即权威诊断，花费成本又是极其昂贵，甚至是不可行的。寿险中经常出现的伪造病历，骗赔保险金等，莫不如此。

针对上述信息不完全对称（asymmetric information）的缺陷，卖方和买方都会采取相应的对策。买方会根据卖方的平均余命，结合房产未来交割时的余值，以及适度的"留有余地"的策略，来确定每期应当支付给卖者的养老费用，以求自己的损失最小。但在这种平均定价的模式下，卖方虽无法参与决定政策的，却可以根据买方的举措做出自己的明智选择。预期余命会超出平均余命的卖方(称为"第一类卖方")会决定进入售房养老市场，而预期余命低于平均余命的卖方（称为"第二类卖方"），则会选择退出该市场，寻找其他住房养老模式[2]。在此状况下，开办此类业务必然会出现严重的亏损，最终会像保险公司曾经开办的农产品保险、自行车保险等险种，无法继续开办下去。

    为更好的说明问题，首先假定售房养老市场将会存在如下条件：

1、整个售房养老市场只有一个买方机构[3]和因预期寿命长短而区分的两类卖方。一个买方并非只有一个交易场所，而是指只有一个房产接受机构。正因有预期寿命不同的两类卖方，即使在一个交易场所也会形成两个市场，一个是买方和第一类卖方之间的市场，另一个是买方和第二类卖方之间的市场。

2、不论卖方预期寿命的长短，其持有的房产余值假定都是相等的。房产余值相等，就意味着若将利率等因素不予考虑，卖方对买方支付的总价款应当是相等的。但在统一定价，每期支付同等养老金额的状况下，由于两类卖方的预期寿命不均等，年金支付方式也就派生出各类卖方对交易的要求不同。

3、假定交易费用为零。这里的交易费用包括两个方面，一是相关税费的缴纳，如买卖双方交易二手房的产权及其后的使用权转移的税费，国家考虑该交易的属性是为了用于养老，对老人起到一种养老的特殊保障功用，税应当给予全额免除优惠。但某些费用如房价评估、签约、违约处理等显然无法予以全部减免，只是这里假定该业务的交易费用为零。二是住房的产权交割（只是一种虚拟产权的交割，购买方获得了一种于未来不确定的时期内取得该住房的权利，同时又由此而承担了在这一长期间内持续向对方支付房款的责任）及远期使用权的实质性转移，是一种特殊交易行为。它会受到卖方的子女亲属对此行为是否"批准"的压力，要顺利交易的可能性是很大的，却又是需要有太多疏通工作要做。从法理而言，老人出售属于自己名下的房屋，完全是自己应有的权利，并不必要一定要得到任何人员包括自己子女的同意。但从一般的伦理亲情和我国家庭间浓郁的人际关系而言，子女的是否批准，又确实是老人与否从事这一事项的重要前提条件。所以，这一事项的具体运作中的交易费用是大大存在。但本文设定不会发生任何交易费用，而不影响分析的结果。

4、卖方都在同一年龄如60岁或更为实际可行的65岁，与买方签订房产远期交易的合同。年龄段的不同自然是应当允许的，只是在每期款项的交付额度中有所差异就是，这里为行文方便，暂定为年龄段相同。

5、假定双方达成理想的均衡点为零利润点。因卖方和买方都是"经济人"，都希望在交易过程中力争获取最大的效用，两者就价格进行谈判的最公平点，就是零利润。当然，在非零利润的状况下，比如买方应当就此业务取得适度利润和经历太多风险而应得到的收益。在此情形下，这一业务对买方，仍是合算的。因为就其个人而言，将未来已经不可能属于自己的住房的余值提前兑现，归于现在最需要资金时使用，正是个人资源配置最大化的最有效的表现。

图：售房养老市场中的"柠檬问题"

上图（a）是说明预期寿命比较短的卖方和买方交易的情形，图（b）说明的是预期寿命较长的卖方和买方进行交易的情形。由于买方对卖方的健康状况信息掌握有限，所以只能根据他们的平均状况来确定每年应给付的养老年金，用DA表示。SS是预期存活寿命较短的卖方的自愿供给曲线，SL是预期存活寿命较长的卖方的自愿供给曲线。

假如，卖方和买方所获取的信息是完全对称时，预期寿命短的卖方要使未来支付的养老年金和房价余值相等，会要求每期获得较高的养老年金，在（a）中为P₁，交易量为Q₁，表明该售房养老市场完全出清，即市场的供应方和需求方是完全相等。在（b）中，由于这类卖方预期存活年数较长，每年应领取相对较少的年金，每年均衡的年金为P₂，房产交易量为Q₂，这种情况下市场也完全出清。

但在买方与卖方的信息获取很不充分，双方掌握信息很不对称的状况下，作为卖方的特定机构只能按照预期的平均寿命，对两类卖方每年支付金额相等的年金。第一类卖方的预期寿命小于平均寿命，如果与买方发生交易，就在标准化的合同规定下，每年获得与第二类买方均等的养老年金，该类卖方获得养老年金终值就会小于房产余值。很显然，这一交易是一种非理性行为。这类卖方将会退出售房养老模式，而选择其他的住房养老模式。表现在图式（a）中，需求曲线DA和SS没有交点。在图式（b）中，因卖方的预期寿命大于平均寿命，买方事先承诺只要卖方仍然存活就必须持续支付养老年金。这样卖方得到的养老年金总额会大于应得数额，卖方是有利可图的。这类卖方会纷纷进入市场，致使买方机构出现巨额亏损，买方也会退出售房养老市场。这一交易行为仍然是难以操作。

假如这项业务是由国家强制进行，即购房机构产生的亏损完全由政府给予补贴，则第二类卖方的亏损，首先可由第一类卖方的利得弥补，剩余不足再由国家予以补贴。该机构是可以运行下去的。但这里假定该市场是完全按照市场经济的规则运转，财政除给予正常的税费减免外，不再额外承担经营损失。机构的支持运转就受到相当的障碍。卖方是有选择如何养老的权利的。他可以有参与该类交易的权利，也有拒绝该项交易的权利，所以第一类市场必然会导致第二类卖方纷纷退出市场，而第二类市场则使得买方的损失无法得到补偿。所以，图式（a）和（b）都说明在信息不对称情形下，该售房养老市场是很难操作的，不同的是，（a）是卖方退出市场，（b）是买方退出市场。

三、解决问题的构想

上述问题的症结在于：在信息不对称情形下，买方无法合理、清晰地区分两类卖方。解决这一问题可采取的举措之一，就是设计一整套个性化的保险合同，来有效的区分两类买方，使私人信息外显化，并对要求参与此项业务的客户几乎做"一对一"式的谈判，来分别界定具体交易事宜。这一做法是可行的，但也有管理成本过高而很难成行的问题。

在这一情形下，以上谈到的各种假定条件依然适用。此外，还假定这一合同是严格在法律的保护下进行的，卖方和买方都清晰自己对此项交易所承担的责任和可能会出现的后果。该个性化的合同大致包括两大类合同，每类合同分别服务于一类卖方。假定第一类卖方和第二类卖方的预期存活年限（从签订合同那刻算起）分别为m和n，平均存活年限为d，则m>d，n，两类卖方的房产余值均设定为v。

假设资本的机会成本为零，即零利率。根据第二类卖方的要求，房价余值或绝大部分余值在这类卖方的有生之年得以兑现，每年大致需支付v/m养老年金，m年以后房产归买方所有[4]。第一类卖方在平均价位下所得到的养老年金会大于n年的房产余值，买方为了避免亏损，只能承诺每年向买方支付少于前者的v/n的养老金，n年后房产同样归买方所有。

笔者认为，这种个性化的合同能使卖方的私人信息变成共同信息，有效的区分两类卖方，从而达到改善市场的工功用。具体分析如下：

1.第二类卖方开始乐意进入市场。平均定价使得这类卖方的房价现金流在他去世后无法实现，而这种方式则使得房产的所有余值，都能以持续的现金流的形式变为有生之年的养老费来源。

2.买方在（b）中至少能作到保本经营。即使有些眼光短浅的第二类卖方选择了第一类合同，对买方来说也是合算的。鉴于房产价值极可能会发生的波动，房产产权也是越早对买方越有利。

3.两类合同的选择是自愿的。第二类卖方不大可能选择属于第一类卖方的合同，除非他对自己寿命的预期发生错误。第一类卖方选择属于第二类卖方的合同则会出现，在前n年他得到的养老金总额已经等于第一类卖方的房价余值，也就是说他应该拿到手的资金都已全部到手。那么，当这类卖方的房产余值已经得到提前兑现，他在合约期满后的生活用费没有着落。

卖方在两类合同中如何选择对自己恰如其分的合同，是重要的。这对卖方和买方来说都是一种等价交易。如本来是n年的房产价值要在第m年交割，那么n—m后的房产持有价值，按合同规定应被买方占有，这对第二类卖方来说，日后的生活用费安排即有问题。 

经仔细分析后，我们认为这种个性化的合同设计，具有如下三方面的意义：

1.买方在设计这种有差别的合同时，应告知两类卖方在其养老期间可以借此获得的现金流，让他们知道一旦选择了相应合同就应承担相应的责任。这就是说，第一类卖方选择了属于第二类卖方的合同时，那么m年后的现金流就会形成买方的营业利润。第二类卖方选了属于第一类卖方的合同时，m年后的生活费用来源问题，在相当的程度上就和买方无关。

2.在后一种做法下，情形是较为残酷的，但能促使卖方尽量明确地表达自己的意愿，并使意愿尽量逼进真实，进而能在住房养老和保险市场上树立诚信的风气。

3.可促使老年人在晚期生活中精打细算，讲求节约。对第二类卖方来说，前期支付年金较少，主要是考虑这类老人在其低龄期（如65岁以下者）还可以发挥余热，赚取收入来补充生活费用。另外，老人无论选择了何种合同，都会因担心自己的余命超出该设定年限，而预留一笔钱作为后备。显而易见的事实是，即使是老人用房产做自我养老，也并非说该老人的子女就可以完全免除赡养义务。

四、预留的问题

任何一个经营方案或策略，都必须预留一定的容错空间，以防备可能发生的各种意外事件。既然允许有容错空间的存在，就必须事先设想临期会采取何种举措，来弥补这一错误抉择造成的后果。本例探讨之中，尽管卖方对自己的健康状况比买方清楚得多，但对自己余命的预计也不可能做到准确，误差是必然会存在的，只是程度的差别。他们各自选择了属于自己的每期价款支付的额度和期数时，也就锁定了自己未来养老现金流的形式。要想使自己的未来不会因为养老年金的终止而断绝生活费用来源，就必须对自己长达10多年乃至更长时期的理财规划有个全盘安排。但这个安排限于诸多的不确定性，是无法做到很准确的。因此，通过售房来养老所带来的好处就会打一定的折扣。

在此业务实施中，我们设想当个人预期寿命与实际寿命有差别时，可以通过再保险的形式来解决这一问题。售房养老再保险的含义，是指当个人预期寿命大于实际寿命时，保险机构负担卖方剩余年份的生活费用。如果个人预期寿命小于实际寿命时，余下的养老年金则由保险机构所有。再如采纳保险公司习惯采用的基数年份保障加存活年份保障的办法，也是可行的。即首先规定一个基数年份，如10年或15年等，不论该老人是否存活到这一年份，都按照这一年份兑现养老款（如老人已死亡，则交由其子女或其他继承人领取）；老人存活余命超过这一年份的，则按照实际存活寿命给予支付。而每年应付款项则可适度降低。

上例中提到的预期寿命保险，为预防可能发生的差错是很有效的，但这一业务应当由谁来操作更为关键。若由卖方个人来办理，会产生很大的危害性。最大的可能就是作为特定机构的买方和作为养老人的卖方，会联合起来对保险机构"合谋"。也就是说，第二类卖方如果没有办理再保险时，会自主的选择第二类保险。现在有了再保险，第二类卖方就会选择第一类合同，在每期都得到较多的养老金支付，从而不仅能使房产余值提前得到兑现，还能在m年以后继续得到养老用费，从而把风险完全转嫁给保险公司。此时的第一类卖方和第二类卖方都会加入售房养老的行列。买方为招徕客户，增加经营规模，也会为了降低合同的设计成本及相应的精算成本，采用平均价位定价。买方为此会多承担的风险因有保险公司承担，也会容忍客户这样做。

若这一事项是由买方机构来承办，风险就会变得微小。前面谈到买方机构可包括保险公司、社会保障部门、房地产开发商等。但最理想的买方机构应当是保险公司。在售房养老业务由保险公司经办时，可能会发生的"共谋现象"即可完全得到免除。它在同卖方签发购房合同时，也就同时为其办理了预期寿命与实际寿命的差额保险。这样办理保险的意义，在于能够通过观察卖方选择售房合同时，能获取卖方预期寿命较为真实的信息，在设计再保险合同条款时也就较为精确，这是其一。其二，可通过大批量为卖方办理再保险业务，由于客户容量足够大，"大数规律"开始显示出来，非系统性风险即可大为消除。其三，大批量为卖方办理再保险业务，可以节约各种管理费用，降低保费，使卖方和买方都能得益。

为卖方办理住房及寿命预期保险时，应该注意保险的时间应尽量缩短，且保险金额不能太高，最多为预期寿命与实际寿命的差额。有人也许会认为该类保险可由政府机关来办理，但其后果是会使卖方有"机会主义"倾向，即把自己的养老事宜完全依赖于政府。政府不仅要承担社会福利责任（这是应当的），还要承担由此造成的经营亏损（这是不应当发生的）。

当然，本文只是假设售房养老市场的开办后可能会发生的各种事项，并描述了在不同条件和状况下，将会出现的某种现象，然后对这一现象可能会导致的问题及解决的方法等，给予较深入的揭示。不论该业务是否会顺利开办，何时开办，开办中会出现那些预料不到的问题，事先的前瞻性的研究，都是非常重要的。笔者对此抱有很大的信心。至于说本文中还谈到的住房养老，乃至作为其间一个方面的售房养老的其他种种事项与内容，还需要我们做深入的长期研究，这里存而不论。另外，考虑本售房养老模式的内容复杂，头绪众多，联系面很广，而此问题的研究，有确实是很为重要，我们发表这篇论文，也为能够起到一种抛砖引玉的作用，期望能有更多的人员加入到我们的队伍，期望广大读者能对此提出宝贵意见。

参考文献

[1]Robert S.Pindyck Daniel L.Rubinfeld,Microeconomics(Fifth Edition),Prentice Hall,P596-600

[2]张维迎.博弈论与信息经济学.上海人民出版社，P544－555

[3]许海强.新明日报.什么是‘反向抵押贷款'？它跟普通抵押有何不同？2001. 3.25.
[4]孟晓苏.建筑时报.建立"反向抵押贷款"的寿险服务.2000.9.18
[5]李婕.建筑时报. "反向抵押贷款"设计新型社会养老保障. 2002-9-13 

作者工作单位及联系方式：柴效武 男　浙江大学经济学院chaixiaowu@163.com

被证券化的资产必须具备良好的未来预期收益，要有未来的现金流量作为保证。住房抵押贷款可以成为资产证券化的切入点。土地使用制度和住房制度的改革为住房抵押贷款证券化提供了前提条件。以房养老模式的推行中,资产证券化也是必须采用的一重要工具.
我国发展住房抵押贷款证券化具必要性及可行性

2004年05月31日　　　来源： 　　　中华工商时报 

被证券化的资产必须具备良好的未来预期收益，要有未来的现金流量作为保证。住房抵押贷款可以成为资产证券化的切入点。土地使用制度和住房制度的改革为住房抵押贷款证券化提供了前提条件。

　我国资产证券化的资产选择

　　资产证券化是有非常严格的前提条件的，这个前提条件就是被证券化的资产必须具备良好的未来预期收益，要有未来的现金流量作为保证。因此，并不是任何一种资产都可以实行证券化。目前认为我国可以证券化的资产主要集中于以下几种：银行不良资产、基础设施建设和住房抵押贷款。

　　在这些资产中，银行不良资产不具备产生稳定的、可预见的持续现金收入的条件；基础设施建设由于在未来收益、投资决策的正确性、建设项目的质量等方面存在难以量化的风险，都不能成为资产证券化的首选目标。

　　相对来说，住房抵押贷款可以成为资产证券化的切入点。因为与这种贷款有关的损失和拖欠风险相对较小而且容易估计，因此容易得到较高的投资级别评定；住房抵押贷款的提前支付行为具有很高的可预测性，容易达到资本市场所满意的本金偿还的可预测性；有关住房抵押贷款的会计和法律环境比其他资产的证券化环境更令人满意；住房抵押贷款有着巨大的市场潜力，有条件形成住房抵押贷款的资产群；住房抵押贷款的发放相对来讲比较规范，其间所受的行政干预较少，因而贷款的价值容易确定。这些因素使得以住房抵押贷款为基础的证券在市场上非常容易被投资者接受。从实践看，住房抵押贷款是商业银行所有贷款业务中收益最高、资产质量最好的贷款业务。随着放贷额度和存量资产的急剧增大，住房贷款证券化将是必须的手段。

　　我国发展住房抵押贷款证券化的必要性

　　从我国银行信贷资产结构特点和发展趋势分析，在我国商业银行的资产结构中，信贷资产一直都占非常大的比重。发达国家商业银行存贷比一般不超过50％，而我国目前仍在70％以上，这种较高的信贷资产占比导致我国银行资产的流动性较低。因此，通过资产证券化将这一巨大资产盘活，对于改善商业银行的经营具有重大意义。

　从发展债券市场的角度分析，成熟的债券市场是一个国家金融市场的基础，可以为金融体系提供必需的流动性、低风险的投资工具，并为中央银行货币政策的顺畅传导提供重要载体。我国债券市场仍十分落后，债券市场规模狭小，尚未形成统一的市场，尚未形成具有定价基准作用的债券收益率曲线。债券品种少、工具单一，存在结构性缺陷，创新不够。因此，从发展金融市场、开拓融资渠道及提高经济效率的角度看，需要尽快大力发展债券市场。为此，应在适当扩大债券发行规模的同时，切实创新债券品种，而资产证券化可以为此起到应有的作用，商业银行巨额的信贷资产中有大量可供证券化，由此将产生规模增长迅速的各类资产支持型债券。这无疑将有利于扩展债券市场的基础，为债券市场的发展创造必要条件。

　　从我国住房金融体制改革、刺激住房消费和拉动经济增长的角度分析，住房消费正在成为我国消费结构升级和促进经济增长的重要手段。但是，目前我国的住房金融体制还很不健全，一级市场规模有限、二级市场发展迟缓。同时，由于银行资金来源具有短期性，住房抵押贷款却是长期的，这种期限和结构上的不匹配也使银行面临着越来越严重的流动性风险，如果没有相应配套的机制，将难以配合住房消费信贷市场发展的需要。将银行的住房抵押贷款证券化可以使银行迅速收回滞留在长期住房抵押贷款上的资金，解决流动性问题，又可以使银行有更多的资金周转用于发放住房抵押贷款，从而满足我国居民不断增长的住房消费需求，扩大住房市场的规模。银行将住房抵押贷款证券化可以用较低的成本来调整自己的资产负债结构，消除短存长贷现象，从而降低经营风险，提高赢利能力，更好地参与住房金融市场和进行业务创新。进行住房抵押贷款证券化，还可以开拓住房金融二级市场，解决一级市场自己无法解决的有关流动性、资金供给等一系列问题，进而形成一个较为完备的住房金融体系。

　　我国发展住房抵押贷款证券化的可行性

　　土地使用制度和住房制度的改革为住房抵押贷款证券化提供了前提条件。随着土地使用制度改革的不断深入，用地单位或居民逐步拥有了房地产产权、土地使用权，这就为土地和房屋的抵押开辟了道路，也为房地产权益的分割提供了条件。

　我国发展住房抵押贷款证券化有着巨大的市场需求。住房消费和流通迫切需要通过金融市场融通大量的资金。但是我国传统住房金融制度无法满足新的需要，这就为住房金融制度创新提供了新的机遇，为发展住房债券提供了巨大的市场需求。

　我国的住房抵押贷款一级市场已初具规模，为住房抵押贷款证券化的发展提供了必要的条件。不同期限和利率的抵押贷款具有的风险不同，以它们为基础的证券也具有不同的风险和收益水平。只有具备了为数众多的单个住房抵押贷款，才有可能把那些贷款期限、利率相同的贷款汇集重组成抵押贷款组群，并据以发行相应风险程度和收益水平的抵押证券。

　社会上存在大量的抵押贷款证券的潜在投资者。住房抵押贷款证券化作为一种融资工具，它的存在和顺利运作需要大量社会资金的支持，只有社会上的最终投资者不断地购买抵押贷款证券，才能使开展证券化的金融机构及时地收回原先占用在住房抵押贷款上的长期资金，并用以滚动发放新的抵押贷款，整个证券化业务才能不断循环下去。从我国目前的现状来看，已经具备了大量的抵押贷款证券的潜在投资者，可以基本保证证券化业务的开展。

　我国的证券市场经过十几年的发展，已经初步具备了开展住房抵押贷款证券化的条件，发展住房抵押贷款证券的市场基础设施及配套服务正在逐步完善。因此，当前在我国发展住房抵押贷款证券化的条件已基本成熟。(赵利)

防范金融风险 上海住房抵押贷款证券化呼之欲出

 http://house.tom.com　 2004年09月09日　　　来源：解放日报　　　 

近几年，拉动经济增长的"三驾马车"———投资、外贸与消费并非齐头并进。

　　投资势头迅猛，拉响了宏观调控的警报；外贸虽大幅增长，但逆差却让人心头一惊；消费萎靡不振，对国民经济的贡献度更是连年下滑。消费是投资的最终归宿，在投资严控、外贸不力的情况下，唯有全力扩大消费，才能弥补投资与外贸的缺口，调整经济增长结构。然而当前我国居民的消费能力分布不均，农民收入增长缓慢，消费能力减弱，国民收入分配过多地向城市倾斜，大力提升城市居民消费实乃当务之急。房地产消费是当前我国城镇居民的消费主流，为了确保扩大内需目标的实现，必须保障房地产市场的稳定健康发展，容不得半点闪失。由于宏观调控正在深化，通货膨胀的压力依然沉重，通过消费贷款支持房地产市场消费的同时，就必然导致商业银行面临日益严峻的资产结构期限不对称的压力。因此，金融创新迫在眉睫，而住房抵押贷款证券化更是呼之欲出。

　　为了遏制通货膨胀，央行严控信贷规模，商业银行贷款指标普遍吃紧。另一方面，住房消费需要大量的抵押贷款，而这些贷款期限往往长达20—30年，占用了银行有限的贷款额度。为此，既要为房地产市场消费保驾护航，又要防范商业银行面临的金融风险，两全之策就在于大力推行住房抵押贷款证券化。实施住房抵押贷款证券化，可以将抵押贷款以债券的形式向社会出售，既回笼了闲散资金，减少了流通货币，达到化解通货膨胀压力的功效，又在不增加银行贷款指标的前提下确保充沛的住房抵押贷款来源。

　　所以，在宽松的资金市场中，可贷资金宽裕，人们获取长期信用的实际成本大为降低，从而得以大幅度提高购房者有效支付能力，促使房地产业步入长期稳定健康的发展态势中，从而成为确保国民经济持续增长的�