柴效武 个人专栏

土地出让金向物业税趋进的探讨

        柴效武

售房养老模式的运营好，有个极大的障碍就是土地的70年使用权的问题。住宅为何能够起到养老保障的功用，原因之一就在于地价的增值。住房本身是在陈旧，而住宅所附着的土地的价值却在不断上升。但在70年使用权的威慑下，地价是增值的，但增加的价值是归谁所有呢？到了70年，按照现行的法律，住宅所附着的土地要交还国家，住宅本身也要交还国家，这显然是大家无从接受的。一般的决策中，70年是个漫长的数据，不必加以实际考虑。但在以房养老的模式运行中，住宅购买后的漫长的居住期，再加长达10多年的养老期，这一 使用年限的考虑就必须给予关注。

住房同一切有生命的生物个体一样，也可以将其视作为有生命的物体，即从住房的规划设计（生育计划）、施工建造（孕育）、建成交付使用（出生）、使用中维护修理（长期抚育）、大修理更新改造（医疗、手术）到最终丧失使用价值而解体报废（死亡）。这一全过程可称之为住房的生命周期。住房生命周期同个体生命周期、家庭生命周期有相同点，也有较大不同。

倘若将目前实施的70年土地使用权改为住户对土地的永久性使用权，并以每年向政府交纳物业税的方式，以取得对该附着土地的使用权利。是否比目前的70 年使用期更胜一筹呢。住户按年交纳了物业税，即取得该项土地使用权利，而因住房的毁坏、报废而无法使用居住时，则不必缴纳物业税。

将目前的房产商开发土地建造住宅，一次性缴纳70年的土地使用租金，改为房屋的业主根据房屋的市值，每年度向国家交纳物业税。这一变动是影响深远、意义重大的。首先这一变革表现于以下几个方面：1.费改税。这不止是名称的改变，更重要的是由此走向了规范，批租制中现存的种种讨价还价、私下交易等腐败行为将从制度上予以打破。2.纳税主体从房产商改为房屋业主。这一变化似乎对业主不利，以往不必要面对税务，今日却必须纳税。但实质上并不差异。房产商向国家的纳税最终必然是向房屋业主的转嫁。3.纳税对象从土地转让房产。以往是对土地的征用批租行为征税，今日则是对已建成的房产价值征税。这一变化是必然的，符合实际情形的。土地征用因批租、招投标或协议转让等，有多种方式，价格标准也有较大差异。这就使房产商向国家负税是畸重畸轻，负担很不公平，即使是同一地段的不同地块，招投标者的价位往往超出协议转让价的数倍，很不公平。政府应得的大量权益被迫向房产商转嫁。另外，随着时间的推移，各个地域的房地产发展势头及价位涨跌趋势很不相同。一条地铁项目的兴建，可使沿线房地产价值统统出现上涨，火车站等的搬迁，也会使原地段的商业气氛和人气、房地产的价位是直线下落，一蹶不振。一次性土地出让金的征收显然无法考虑这一情形。而物业税则可以根据经济形势变化，尤其是房地产价位的涨跌等，予以直接调整，使之更符合实际情形。4.将70年使用期的税费一次性征收改为按年度分征物业税，这是物业征开征对土地批租征收出让金的最大变革，也是最为重大，影响深远的变革。这一变革的优点是：（1）大幅降低房价，清理目前房价虚高中的水分，按未来收益折现法的资产估价方法衡量，土地资产的价格反映了该块土地在一定时期内可实现收益的折现值。今日我国的房价远远超出国际社会通行的居民年均收入3-6倍的幅率，甚至也超出6-10倍的幅率。居民购买一套住房，已成为一项耗时长久、耗资巨大的家庭重大工程项目，甚至是要用终生积累的财力才能完成购买新房的心愿。这固然说明我国居民的收入水平还表现地较低，但也反证了房地产的价格过高，已远远超出居民购买力的最大需要。房价的居高不下与飞速上升，不仅与居民收入的状况及其增长速率有太多的差异，也同城市经济发展的能力、水平、未来增进速率等，产生相当的背离。房价过高虚高的原因正在于其过高的地价上，而过高的地价又基于过高的土地出让金缴付。若能将土地出让金的一次性缴付改为每年缴纳物业税，必然会使目前的房价降低15%-20%（据专家测算）。而在上海、北京、广州、杭州等楼价畸高的城市，这一费改税的变更，可使房价下跌20%-30%或更多。这时，购房居民将是直接的受益者。这一费改税的变革，还将在极大程度上刺激房地产业的发展，房价的降低将使更多的居民加入到购房大军之中。

费改税的变动结果，是将一次性的购买成本转化为整个使用期间的使用成本。这一变化的趋向，变革前后的税收征纳、税负转嫁的状况及发展趋向是否能够找到一个较好的测算公式。

物业税对土地出让金的取代，是必然的，具有重大积极效应的。但是，新老政策的衔接中将会出现何种情况。

目前，大家居住的商品房，绝大多数都已经包含了房产商缴纳的土地出让金，但缴纳标准则多少不等。当新的物业税开征后，大家应当如何缴纳物业税呢？物业税开征后，土地的批租征用将不再涉及土地出让金的缴付，地价以致房价都会大幅下落。但对物业税开征前已经购买房屋，从而已经缴付了土地出让金的人员，还需要继续缴纳税业呢？显然这已经属于重复课税。

尽管物业税的开征，使地方政府得到一笔源源不断的税金流入，随着地方经济的发展和物业价值的上升，这笔税金流入也在不断增长。但土地出让金的放弃，则使地方政府丧失了一大笔看得见且可立即到手的现金流入。如今，在许多城市中，市政基础设施建设、公共服务事业的开展，所需要的巨额资金，正依赖于出让土地的一次性收入。“卖地”正成为地方财政摆脱经济危机的最简单有力的法宝。在这种状况下，物业税对土地出让金的取代，会否受到地方政府的极力反对而被迫流产呢？

政府官员“为官一任，造福一方”的宗旨的实体，是需要强有力的物质基础为支撑的。地方政府的大搞形象工程、面子工程，所需钱财也无不是从“卖地”收入中得来。尽管物业税的开征为此项资金的筹措栽了一棵“摇钱树”奠定了稳定可靠且数额持续增长的资金来源，但限于政府官员的任期制，作为政府官员考虑最多的也是在任期内的最大利益，而非任期结束后的状况如何。

在我国推行“以房养老”和“基地养老”的建议

浙江大学经济学院   柴效武(教授)

老龄化危机的迅速到来及相关的养老问题，已是摆在我国亿万城乡老人和各级政府面前的重大事项。预计到本世纪中叶，老年人口将达到4.2亿人，占到全部人口的25%以上。北京、上海等大城市，因人口寿命的普遍延长，高龄老人增多，预计这一比例还将高达35%之多。对众多老年人的老有所住、所养、所为等以统盘考虑，全面筹划安排，已经是非常重要。

一、经济社会背景

目前，对养老方式较多地考虑居家养老和社区养老；养老保障较多考虑养老保障基金的筹措、使用、监管，这是必要的，但却涉及面过于狭窄。且因养老金的过度缴纳、储存与积累，还会对国民经济增长、企业经济活力和居民投资消费等，造成相当阻碍。养老保障与养老方式同样需要观念与制度创新，开拓养老新思路，增加新的养老资源，加固我国脆弱的养老保障。同时，将老有所住、老有所养纳入整个经济社会资源环境统筹、城乡一体化协调发展的科学轨道，纳入到国民经济持续快速健康推进的轨道上来。既能在不过多动用财力尤其是政府财力的状况下，切实解决好老有所住、老有所养的大问题；又能借此促进而非阻碍经济社会的快速推进，实现全面整体建设小康社会的宏伟目标。

我们经过多年来对住房、养老、环境及金融保险制度的综合融会考虑。设想出“以房养老”和“基地养老”两种可行的养老模式，认为应当在我国做大力提倡与推出，以较好地解决老有所住、老有所养的大问题。

二、以房养老

以房养老即是依据个人家庭拥有资源在个人家庭的一生予以最优化配置的理论，利用住房寿命周期和老年生存余命的差异，对广大老年人拥有的巨大的房产资源，尤其是老年人死亡后尚余存的住房的价值，通过一定的金融保险机制或非金融保险机制，实现价值流动，提前做套现变现，为老年人在其余存生命期间，建立一笔长期、持续、稳定的现金流入，作为养老金不足时的重要补充，以求更好地达到养老保障的目的。使同一幢住宅既能发挥正常生活居住的功用，又能作为养老保障的重要资源。以房养老又可称为“60岁前人养房，60岁后房养人”。大家在60岁之前，通过储蓄存款、按揭贷款等形式购买住宅，并在60 岁之前还清房款，取得该住宅的全部产权。再在60 岁退休养老之时，将该住宅的价值予以流动化。它可使“货币穷人、住房富人”的老人，得以在其有生之年享受住房使用价值的同时，更好地销售住房在自己死亡后仍然遗留的价值。

以房养老的基本思路可设想如下：(1)家庭成员在其工作时期，只要考虑购房事项(住宅可购买地较大较好并有较高升值潜力)并最终取得该房屋的全部产权，不必过多考虑退休养老的资金筹措；(2)临近退休之时，将所居住房屋的产权抵押或出售给某一特定机构，房屋使用权则继续归由自己保留并长期居住，实际居住年限正是该成员的尚可存活年限；(3)到该老人寿终正寝之时，将该房屋的产权移交给该特定机构还贷付息，结清剩余款项，住房由该机构自行支配处理并获取相应收益。

 “以房养老”可采取的具体模式有：反向抵押贷款(老年人退休后将住房抵押于业务开办机构，并于每月从机构取得一定款项用于养老使用，待老人死亡或出售该房产时向机构结算，并用住房向机构还本付息。这一做法在欧美日等国已有相当推行)、售房养老(老人出售住房产权，使用权则仍归由个人长期保留至死亡为止，售房款也由机构按月向老年人支付做养老金使用，老人死亡时将该住房的使用权最终交付购房机构。这一做法由我本人提出)、房产养老寿险(类似于反向抵押贷款，由寿险公司予以操作)。还可以采取的简易方式有：房产置换(大房换小房，市区房换市郊房等，用差价房款养老)、房产反置换(小房换大房，市郊房换市区房等，用较为富裕的财力实现改换居住生活环境的设想)、房产租换(将自有住房的全部或部分用于出租，用租金款养老)、售房入院(房产出售后住养老院，可免除晚年生活空虚生活不能自理的弊病；房款交寿险公司做终身年金保险，以保障终生的养老金使用)等办法，都可以达到”以房养老”的目的。

以房养老的意义：(1)老年人出售自有住房以养老，有效解决养老资金来源，减轻家庭养老负担，有利于调节家庭经济生活，为家庭拥有资源的优化配置、效用提升提供一种新的思路；(2)将养老保险、社会保障与购房养老相结合，为巨额保险资金寻找到安全、收益稳定可靠的投资出路，实现保险金“从养老中来，到养老中去”的新型循环机制；(3)激活房地产交易市场，刺激内需，增强中老年人购建住宅、晚年幸福生活的积极性，形成国民经济增长的新动力；(4)倡导老人自我保障，儿女独立自强，不依赖父母的遗产讨生活，减轻老人和儿女的养老负担，将我国两代人间的过度依赖改进为相对自立，组建适应市场经济体制的新型代际关系；(5)为国家、社会与家庭解决养老保障问题，开拓一条有益可行的思路，发挥住房除生活居住场所，投资手段而外的养老保障工具的第三大功能；(6)在传统的儿女养老，目前的货币养老的基础上，增加第三种养老模式——以房养老，加固养老保障。(7)本模式涉及房地产经济、养老保障、金融保险、经济学乃至社会学、伦理法律人口等若干理论与思想方法，是对这些相关理论以“以房养老”为纽结的重新组合与融会。本模式研究可以深化和丰富这些相关理论。(8)本模式将金融、保险、投资等不同工具手段相联接并有机融会，可形成新的金融保险产品，实现金融保险工具创新，突破目前严格的分业经营体制，并推动银证保一体化与混业经营在我国的实现。(9)以房养老模式的构筑，涉及住宅资产的价值评估、预期存活寿命的精算与大数定理，巨额购房养老资金的筹措、营运及投资管理；还需考虑特定机构的抉择，各方利益当事人的关系处理，国家相关法律政策、规章制度的构建等多方面内容。将为丰富深化相关理论提供大量素材。

以房养老模式的推出，因其延续时期长，变动因素多，动用资金巨大而存在众多风险，包括预期寿命与实际寿命差异的风险、房价波动风险、利率波动风险、政策法规变动风险、城市规划设计变更风险、支付风险、购买力风险、道德风险等诸多风险。需要建立相关的运行平台和制度保障，包括对国家目前有关政策法规(住宅用地70年使用期的规定、父母一方去世即应将所留遗产在配偶和子女间予以分配的法规、金融机构严格分业经营的法规等)的修订和新法规制度的建立；包括大规模的市场调研、相关理论体系的探讨、舆论宣传推动等事项，绝非朝夕可至。但对此的研发及前期工作的开展，则必须从目前起抓紧实施。

三、基地养老

基地养老，是在我国毗邻大城市的周边一两小时车程的地域，选择若干生态环境优越、依山傍水、空气清新而经济相对不够发展适于养老的地域，运用市场化加政府福利补贴的原则，建立大规模的养老基地，并附设以最好的养老保健设施与护理服务人员，将大城市中有志于此的老年人依据自愿原则，移居入基地养度晚年。如此做法可在提升老年人养老品位和生活居住的质量的同时，大幅降低养老成本，节约养老资源的使用。

基地养老又称为异地集中养老，这是将优越的生态环境也作为养老资源，并通过区域协调合作和老人的异地空间的转换，利用不同地域间居住环境和养老成本的巨大反差形成的比较利益优势，集中养老比分散养老的服务质量提高、功能增强而费用节约的规模效应优势。如大城市交通拥挤、噪音、污染严重、人口密集且将老化严重，房地价和生活用费标准高昂，“都市居，大不易”，市郊及周边乡镇则是环境优美、房地价格低廉、生活用费标准较低。利用大城市和周边区域的养老环境和房地价、生活用费标准的巨大差异，将都市中老人移居适度集中到市郊周边镇域养老。

基地养老可发挥的效应可包括：(1)城市养老设施提供与建造的负担得以减轻，人口密集及老化问题得以减缓，京沪政府均提出将市区人口向周边镇域、郊区大规模疏散的设想。老年人口的疏散应是负面影响最小，积极效应最大；(2)老年人出城养老，青年人进城创业，扭转城市人口年龄结构老化的大趋势，增强城市的竞争活力；(3)老年人崇尚自然，返朴归真，向往田园生活的需求得到满足；借助于优越的生态环境，养老品位得以大幅提高，养老生活的质量有较大上升；(4)大量世代居住于城市中心地域而住房狭小破旧的老年人迁移于市郊、基地养老，将为城市的规划改造、住户拆迁减轻大障碍，加快城市化进程；(5)将优越的生态环境视为重要养老资源，生活养老成本得以大幅度降低，国家社会乃至个人的养老负担有相当减轻，社会总养老资源大为减轻(这对我国目前而言是非常重要)；(6)增强大城市和周边乡镇县市的经济联络，减小经济社会发展不平衡而来的巨大差距；(7)养老不仅是一个负担，更可形成一大的产业，刺激国民经济增长，老年人手中拥有的财富得以释放，刺激内需；利用优越的生态环境促成养老产业的开发，实现养老的社会化、产业化、规模化与效益化；(8)为生态环境优越，经济状况相对不够发展的地域开辟一条新型的发展之路，为养老问题的解决提供一种可资借鉴的样板；(9)提供好的养老环境，满足广有财富希望能很好享受晚年时光的老年人的养老需要，减弱养老财富流出国外，吸引国外老年人到中国养老，创汇增收，拉动就业；(10)是实现城乡一体化，经济社会、资源环境协调统筹发展，实现“天人合一”，人与自然和谐，人际和谐，建设和谐社会的好途径。

养老基地建立中需要的巨量资金，可通过市场机制运作加财政补贴的形式加以解决。政府负责土地的优惠批租转让(可大量使用沿江沿湖海沿山的丘陵缓坡地域，不须过多占用耕地)。基地建设的巨额资金主要由民营资本加银行贷款、加入住老人的适当预付款运作，国家不必投资。基地建成后通过向入住老人出售、出租或长期使用权转让等多种方式，以收回资本投入。基地由政府监管并给予税费减免优惠，养老商与入住住户采取股份合作的形式，将众人的钱财集中合作使用，构建养老股份公司，负责基地设施服务，实现民主管理。入住老年人还可通过建立房产经营公司，将原居住于城市的房产予以重新规划开发、经营、出售出租或依城建规划予以拆除，收回款项用于入住基地养老生活。

如此做法，国家不必有大投入，养老商无太多风险，老年人无过重负债，只是将自有拥有房产资源的异地置换，即得以实现价值最大化和晚年生活的幸福。浙江的某些市县已经在这方面做了较多的探讨和实际运做，“中国竹乡”安吉曾同美国某老年基金会接洽，计划接受对方投资1.5亿美圆，将美国的30000名老人移居到安吉养老。“新安江之滨”的建德已将建造养老基地，发展银色产业，纳入”十一五”经济社会发展规划，养老基地已在实际操作建立中。

四、需要做的工作

如上两种新型养老模式的推出，包含内容较多，关联方众多，牵涉到千家万户，是一项有关亿万老人福祉，整个经济社会发展的大工程。它需要国务院牵头，涉及到各级政府，值得引起高度关注。它需要金融保险机构、理论研究机构、房地产建设部门、养老保障部门等，成立专门研究队伍，合力研究运做，以将本事项做大做好，使对我国养老保障事宜的解决，产生较好效果。

模式运做需要：(1)深入系统的相关理论探讨；(2)国际资料文献的搜集，国外先进经验做法的借鉴；(3)广泛的市场调研与舆论推动，(4)相应制度法规的出台和不适用法规的修订；(5)金融保险环境组建和相关金融保险产品研发；(6)养老基地建设运营；(7)养老模式与遗产继承观念的转变。具体运做涉及到房地产、金融保险、社会保障三大领域内容，需要以金融保险部门(尤其是保险机构)为中介，连接房地产部门、社会保障部门共同操作。还需要财政部门的税费减免等政策优惠。

首先可选择若干经济发达、有活力、居民收入水平高、观念创新的沿海大城市，如京、沪、杭、穗、深等给予试点，积累经验，再向全国各地推广普及。

五、已做工作

1.组建了依托浙江大学经济学院，以柴效武教授为首，包括教师、研究生的核心层研究队伍；2.联络有关金融保险部门、社会保障部门、城建部门、房地产业，并取得了大力支持；3.组织翻译了国外反抵押贷款的有关资料文献，约计30余万字，查阅了国内相关资料数据(国内对此问题的研究尚出现较少)；4.组织相关社会家庭调查，取得了较多的第一手资料；5.召开了相关的理论研讨会，在报刊、电视电台等做节目，以取得社会对此问题的较大关注；6.组织构架了以房养老和基地养老的研究框架，形成了基本的思想体系，并撰写了100余万字的研究性文章(正在送出发表)，形成论文近百篇，已经公开发表30余篇。

六、我们将要做的工作

1.以上所做工作的继续深入开展，尤其是国外资料翻译、社会家庭调查、研究内容深化、队伍扩大；2.通过新闻媒介积极宣传以房养老和基地养老两种新模式，推动社会都来关心这一事项；3.深化研究，尽快形成数十篇高质量的论文，并在近一两年内出版《以房养老模式研究》、《基地养老模式研究》、《反向抵押贷款制度研究》、《合资购房养老模式研究》、《反向抵押贷款文献资料汇编》专著，另考虑出版《明天我们将用房子养老》的通俗文本；4.寻求政府建设部、劳动与社会保障部、老龄委及其他相关部门的合作支持，共同对此模式做深化研究，探讨其实践操作的可行性；5.寻求金融保险部门合作，研发相关金融产品(如反向抵押贷款、房产养老寿险)，寻求相关部门的科研立项和经费资助。

我们希望得到您的大力支持和协助，共同将这件造福于人类的大事做好！

柴效武 1953年出生于陕西延安，1982年毕业于陕西财经学院(现西安交通大学)，1988年毕业于复旦大学管理学院，获经济学硕士学位，现就职于浙江大学经济学院，1999年晋职为教授。撰写并在各类刊物，发表有关家庭经济、养老保障、金融保险等领域的论文60多篇，会计、金融、税收等教材读物10余部，出版《家务劳动研究》、《家庭经济与金融研究》、《家庭金融理论与实务》、〈高校学费制度研究〉《教育资助及贷款制度研究》、《个人金融服务研究》、《个人金融理财与实务》等专著7部；主持国家社科、全国十五教育规划及浙江省社科基金资助课题4项，参与有关国家、省部市级课题10项。

联系方式：杭州玉泉  浙江大学经济学院      邮编310027 

电话：0571-87978403(住宅)   13588343780  

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 2005年12月

1.反向抵押贷款产品介绍

反向抵押贷款是一种新型的金融产品，是一种将老年人房产转化为流动现金，为老年人提供养老收入支持的金融工具。反向抵押贷款在美国、英国、澳大利亚、法国、印度等国家已经展开，我国尚未引进或开办相类似的金融产品。下文将首先介绍反向抵押贷款产品的基本情况。

1.1反向抵押贷款产品的定义

我国尚未不同的文献对反向抵押贷款的定义有所不同，最为常见的几种定义如下：

（1）反向抵押贷款是一种房屋价值贷款。它允许老年人以拥有自有产权的住房为抵押，在继续拥有房产居住权的同时，向业务开办机构申请贷款，将其将来（去世时或一定时期后）的房屋价值全部或部分提前转换为现金。反向抵押贷款产品的实质是通过增加资产的流动性的方式，减少甚至消除家庭生命周期与住宅生命周期的差异，使老年房主可以在自己的生命周期内充分享受到整个住宅生命周期的收益权。

（2）按照美国《银行法》的有关规定，“反向抵押贷款”是指有不动产抵押保全的贷款。其中的“不动产”必须是有1至4人固定居住的家庭独立拥有的房产或者是多个抵押人共同拥有的房产。“贷款” 可以是一次性的，也可以是按月或在一定信用额度内根据借款人的需要支付。一般在居住期间内，老年房主无需还贷，只需在到期后以房屋出售收入来偿还，而且最高还款数额以房屋价值为限。“贷款”在贷款人最终死亡、意欲出售馈赠或永久性搬出该抵押住宅时，才需归还该项贷款的本金和累积利息。反向抵押贷款不具有追索性，即当出售住房所得的资金不足以弥补贷款本金和利息总额时，也不能向借款人或者其后代追索余额。

（3）反向抵押贷款是以产权独立的房产为保险标的，以低收入老年人为投保人（受益人），将其房产转换为保险年金或其它保险收入形式。拥有房产的投保人与保险机构签订保险合同，投保人将房产所有权抵押给保险机构，但保留合同约定期限内的居住权，保险机构为投保人建立专门账户，将合同存入给付金。待合同到期之后，保险机构通过在房地产市场拍卖出售、再开发等形式处置房产。给付金额的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去。它将投保人(受益人)的房屋价值“化整为零”，使他们生前就可以提前使用自己房屋的销售款，就像是保险公司用分期付款的方式从投保人手中买房。

（4）反向抵押贷款是一种和传统抵押产品“相反”的新型金融工具。传统抵押产品是借款人以自己的房产做抵押，一般是按月向贷款人付款；反向抵押贷款则是借款人以自己拥有清晰产权的住房作为抵押，一般是定期从金融机构取得贷款，到期后以处置住房的收入还贷。这种贷款的贷款人一般按月向借款人进行支付，与普通抵押贷款借款人按月向贷款人付款，两者的现金流方向正好相反，因此被称为“反向抵押贷款”。

（5）反向抵押贷款是一种住宅“期货化”的形式。老年人将拥有产权的住宅作为“期货”，预售给银行或保险公司等金融机构，金融机构按月支付现金给老年人，老年人在有生之年对该房产拥有居住权，离开人世时，房产自然地归属于银行和保险等金融机构（何颖仁、高达一，2001）。老年住宅的“期货化”从住宅金融角度看属于目前流行的购房抵押贷款的反向过程。住房抵押贷款是购建住房者以购建住房为抵押物，抵押给银行等金融机构，同时向金融组织申请一定数额住房借款的融资方式。购房信贷是居民向金融机构融资而获得属于自己住房的方式，银行起到开发商将住房转移给用户的中介作用；而老年住宅期货化过程中，居民同样是向金融机构融资，但不同的是卖出属于自己的住房，银行起到用户将住房转移给房产经营商。年轻时的购房抵押贷款和年老时的住宅期货化两个过程组合在一起，形成因住房而发生的一个人与金融机构关系的生命周期。

虽然反向抵押贷款定义的表述方式较多，但总结以上各定义，可发现反向抵押贷款的本质为一种“帮助老年人在不出售住房的前提下将房产转换套现成现金的金融工具” 。因此，对于一些拥有较高价值、产权独立的房产、但实际收入低下的老年人来说，反向抵押贷款是一条帮助他们摆脱贫困、增加收入的有效途径。由于其某些基本方面表现出与常规的抵押贷款相反的特性，因而被成为“反向”抵押贷款。

1.2抵押贷款与反向抵押贷款与之间的主要差异

分析反向抵押贷款的特征，可以看出反向抵押贷款最重要的“反向”含义主要体现在以下两个方面：

（1）资产转换方向“反向”。抵押贷款是新住房的产权为抵押物，贷款购买此房屋；反向抵押贷款则是以已经居住多年的旧住房的产权作为抵押物。前者是将流动性资产（货币）向非流动性资产（住房）的转化；后者是将非流动性资产（住房）产权逐步释放，变为可贴补老年人日常生活需要的流动性资产（货币）

（2）产权移动方向“反向”。抵押贷款在本息全部还清之前，住户拥有住房的权利，到贷款本息全部还清后才能取得对该住房的全部产权。反向抵押贷款在贷款行为实施之前，住户对该住房拥有全部或部分产权，随着贷款余额的增长，住户对该住房的产权逐步减少。

抵押贷款与反向抵押贷款的各方面比较如下表：

1.3反向抵押贷款运营模式

反向贷款产品运营的具体方式（见下图）如下：首先，房主在贷款之前选择有一定资质的独立中介咨询机构进行反向抵押贷款咨询。其次，房主与商业银行签订反向抵押贷款协议，将房产抵押给银行。同时，商业银行受房主委托向保险公司投保，包括以房主为对象的人寿险和以房屋为对象的财产险，以及反向抵押贷款保险。之后，商业银行向房主按合约规定的方式提供贷款。贷款到期后，房主或其继承者或商业银行在房地产二级市场上出售房产或以其他方式房产，收回贷款本金和累计利息。商业银行也可将贷款协议在证券市场上出售，提前收回贷款。

1.4反向抵押贷款的理论依据——生命周期理论

这一理论假定一个典型的理性消费者，在追求其个人效用最大化时，不仅是对某一消费者行为、消费项目的决策安排，而是追求其整个生命周期的效用最大化，其预算约束为其整个生命周期内的收入与消费支出的平衡。个人或者家庭在任何阶段的消费支出，不仅与当期的收入是直接相关的，还与其一生的全部收入，如劳动收入，资本收入与继承收入的总和等密切相关。这一理论创立者之一Franco Mordigliani认为：人类的行为经验表明，个人的消费或储蓄行为，并不仅仅与现期的收入有关。他们总是试图把自己一生的全部收入在消费和投资（亦即现期消费和延期消费）之间做出最佳分配，从而获得最大效用。

反向抵押贷款的理论依据是生命周期理论的扩展。个人的收入并不完全是以货币的形式加以表现，还包括实物财产的积累。住房是个人或家庭最重要的实物财产之一。因此，个人一生收入在个人一生的合理配置，也应当包括对个人收入的转化形式，如住房等实物财产的合理配置。由于老年人过世之后，其房产仍然很有价值，可以视为老年人的一种收入。如何使老年人在身前就消费房产剩余价值带来这部分收入，帮助老年人真正做到，一生应有的消费和一生应有的收入相等，是反向抵押贷款提出意义所在。但是，如若老年人在身前消费掉自己所应有的收入，留给子女的遗产收入就会减少，收入便无法在代际之间分配。

2.反向抵押贷款的需求研究